Елизавета Конвей: «Строители дорогого жилья наращивают маржу»

В 2020 году в Петербурге вырос спрос на жилье премиум-класса. На этот рынок вышел новый вид покупателей: они готовы совершать сделки дистанционно и живут, как правило, в регионах, рассказала Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International, на минувшей конференции «Нового проспекта».

Растут и цены, и спрос

Последние 10 месяцев строительный рынок оказался в новой реальности. Цены в этом году меняются намного динамичнее, чем раньше: еще в 2019 году застройщики меняли ценники раз в месяц, а в 2020 году вынуждены переписывать их раз в три дня. В декабре 2020 года жилой «квадрат» комфорт-класса реализуется за 130 тыс. рублей — за год цена на такое жилье выросла на 13%; бизнес-класс оценивается в 190 тыс. рублей за «квадрат», подорожав на 15%; премиум-класс вырос в цене на 15%, и теперь квадратный метр такого жилья стоит почти 300 тыс. рублей.

Статистика показывает: феноменальному росту цен в премиальном сегменте сопутствует увеличение количества сделок на первичном рынке. Это, в свою очередь, подтягивает за собой спрос на землю под новые проекты. По данным Colliers International, за 11 месяцев 2020 года девелоперы выкупили в Петербурге около 300 га земли на сумму более $460 млн. Это почти в 2 раза превышает результаты 2019 года, когда объем заключенных сделок составил $235 млн.

В 2020 году на первичном рынке жилья комфорт-класса увеличилась число покупателей из других регионов России, сейчас доля таких клиентов достигает 30%. Не исключено, что это связано и с тем, что в этом году девелоперы стали активно использовать дистанционные сервисы сопровождения сделок. Например, в ЖК «Георг Ландрин» 90% сделок были заключены дистанционно. Однако говорить о том, что все девелоперы перешли на этот формат, пока еще рано.

Замечено, что на динамику рынка влияет ипотечная ставка: чем она ниже, тем выше число ипотечных сделок. Причем льготной ипотекой активно пользуются не только покупатели дешевого жилья, но и во многих проектах премиум и бизнес-сегмента более 60% квартир приобретаются на ипотечные средства.

Лучше меньше, да лучше

В Москве в 2020 году девелоперы выводили на рынок проекты намного чаще, чем их петербургские коллеги. В этом году в столице было выведено 37 проектов, в прошлом — всего 30. В Петербурге вышло на рынок лишь 14 проектов, из них каждый второй — в бизнес или премиум-сегменте. С одной стороны, малое число новых проектов не может не радовать. Это означает, что местному рынку не грозит затоваривание, а значит, и цены падать не будут, что увеличивает маржинальность девелоперского бизнеса.

Более того, на петербургском рынке недвижимости сохраняется дефицит хороших клубных жилищных проектов. Поэтому жилая недвижимость высокого класса остается привлекательным инвестиционным активом. При этом привлекательность объекта зависит от множества составляющих. В турбулентном 2020 году взыскательному инвестору недостаточно только бренда, или только привлекательной локации, или же видовых характеристик, для того чтобы решиться на инвестирование средств. В придачу к этим факторам клиент в 2020 году рассматривает множество дополнительных аспектов, связанных с инфраструктурой района и комфортом проживания.

Цены в Петербурге не падали никогда

Что станет с ценами на такое жилье в 2021 году? Они не снизятся, и это главное. Цены на хорошие квартиры в Петербурге не падали никогда, а вот спрос может пойти на спад уже в середине будущего года. Но девелоперы, если пожелают, смогут подогреть продажи с помощью маркетинговых акций и индивидуальных предложений по рассрочке.

Несмотря на ажиотаж, который наблюдался в последние несколько месяцев, спрос на комфортное жилье удовлетворён пока не полностью. У потребителей осталось желание если не купить новое жилье, то улучшить имеющееся. В этом отношении рынок Петербурга имеет большой потенциал: рано или поздно обитатели вторички пойдут на первичный рынок, а тем, кто живет в больших жилых комплексах, захочется переехать в более комфортные и благоустроенные районы.

Планы на будущее

Главный тренд уходящего года: высококлассное жилье теперь можно купить не только в центре. Свой ареал увеличивает, например, бизнес-класс. Причем это движение от центра к периферии одинаково выгодно как покупателям, так и девелоперам. Земля на окраинах дешевле, и строители в итоге получают объект с высокой маржинальностью, а покупатели приобретают недвижимость совершенно нового качества за разумные деньги.

Если говорить о квартирографии, то в 2020 году сформировался спрос на независимость (independence). В ответ на этот запрос девелоперы, например, предлагают двухэтажные квартиры с отдельным изолированным выходом в паркинг и собственным палисадником. Такие проекты есть у компаний RBI и AAG, например. Еще один тренд в сегменте дорогого жилья — уникальная или «трофейная» недвижимость (Trophy Assets). Например, относящийся к этой категории проект ART View House от «Охта групп» на рынке представлен довольно давно, но только в 2020 году стал востребованным. Такая же динамика наблюдается и в похожем проекте Royal Park от ГК «Кортрос» — здесь в сентябре 2020 года было совершено 37 сделок.

Ну и последний тренд, который только набирает силу, — это загородная инвестиционная недвижимость. На этом рынке уже представлены первые профессионально управляемые проекты. Например, яркие представители этого класса, который получит развитие в ближайшее время, SOVA и Country Club.

Запись трансляции прошедшей 18 декабря дискуссии «Эпидемия непослушания. Рестораторы в поиске решений»

Итоги конференции «Эпидемия непослушания. Рестораторы в поисках решений» — в материале «НП» «Диалог бизнеса и власти против эпидемии непослушания».