Константин Сторожев: «Апартаменты конкурируют не с жильем, а с Пенсионным фондом»

Константин Сторожев, генеральный директор Valo Service, рассказал на конференции «Нового проспекта» о том, почему апартаменты в пандемию оказались успешнее гостиниц и превратились в выгодный инвестиционный инструмент.

Этот год стал большим потрясением для всего рынка недвижимости, а для сегмента гостеприимства это был период нескончаемых испытаний и шока. Индустрия гостеприимства всегда отличалась в Петербурге ярко выраженной сезонностью, но в этом году сезон оказался сорван. Отрасль балансирует грани катастрофы, и такая ситуация сохранится в ближайшие 2–3 года. Надо избавиться от иллюзий, что пандемия закончится, и всё вернется на круги своя. Даже если откроют границы, прежней эта сфера уже никогда не будет.

Итак, что произошло в туриндустрии? Во-первых, исчезли ключевые игроки — туроператоры и корпоративные заказчики, а их место занял редкий индивидуальный турист, как правило, не много путешествующий. В работе с ним необходима гибкость, а это самое узкое место во всей сфере гостеприимства. Клиент запрашивает максимальный уровень сервиса и инфраструктуры, иногда это просто скорость интернета. Бывает, просит разместить большую компанию за не очень большие деньги.

Участники рынка давно должны были научиться работать и в долгосрочном, и в краткосрочном формате и быстро менять один на другой в условиях жесткой конкуренции, но на деле это до сих пор умеют не многие.

Операторы апартаментов гораздо гибче традиционных гостиниц в работе с запросами. Кроме того, программное обеспечение, технологии апартаментов намного сложнее, чем цифровая оснащенность гостиниц. Софт, используемый управляющими компаниями, подразумевает взаимодействие как минимум с сотней собственников индивидуальных юнитов. Здесь гостиницы и апарт-отели в неравных условиях. Может, поэтому в пандемию загрузка апартаментов в городе достигала 70% при общей загрузке классических гостиниц в 10%.

Я говорю именно об апарт-отелях, а не о том псевдожилье, строительство которого хотят повсеместно запретить (на эту тему даже выступал замглавы Минстроя Никита Стасишин). Почему сложилась такая ситуация? Апартаменты строят по законодательным нормам как коммерческую недвижимость. У их покупателей что-то перещелкнуло в сознании, и они, понимая статус приобретенной недвижимости, всё равно решили в ней прописаться. Господин Стасишин решил стать их адвокатом. Но пока даже он не понимает, как увязать в одном строении две функции, которые реализуются по разному законодательству. Жилье, в отличие от коммерческой недвижимости, должно получать разрешение на строительство и на ввод в эксплуатацию и должно соответствовать требованиям по «социалке» и прочей инфраструктуре.

Таким образом, правительство, сделав легитимными социальные блага для узкой группы людей, может создать серьезные трудности для целой отрасли бизнеса — для огромного пока еще не структурированного рынка объектов размещения. Но я не удивляюсь, что чиновники смогут ухудшить условия для всех. На мой взгляд, задача, за которую они взялись, не имеет решения. Понимаю одно: для всех объектов, которые уже построены и получили разрешение на ввод, никакие изменения в законодательстве не страшны и новые законодательные инициативы их не коснутся.

В Петербурге две трети апартаментов — это сервисные объекты, купленные с инвестиционными целями. Для них ничего не изменится. Апартаменты продолжат свою работу на рынке долгосрочной или краткосрочной аренды или будут задействованы в туриндустрии — всё зависит от рыночного тренда.

В мире до 50% жилья является арендным, есть спрос на цивилизованную аренду и в Петербурге: она нужна и студентам, и командировочным. Сейчас в Петербурге есть огромная диспропорция: арендного жилья всего 10%. Для сравнения, в Германии пропорция 50% на 50%, а в Польше 25% на 75%.

Но важно понимать: апартаменты не конкурируют с рынком жилья, апартаменты конкурируют с Пенсионным фондом. Инвесторы, вкладывая деньги в сервисный объект, создают себе подушку безопасности на старость, защиту от всех финансовых катаклизмов. Можно, конечно, деньги вкладывать в жилье, а можно отдавать в рост — инвестировать в гостиничный бизнес. Альтернативных долгосрочных инвестиционных инструментов банки в настоящий момент не предлагают.

Так что апартаменты — это такая же забота граждан о своем будущем и страховка от кризиса, как и пенсионные накопления. Мы все хотим на пенсии жить не хуже, чем сейчас. Инвесторы чутко чувствуют тренды, и сейчас мы фиксируем восстановление спроса на апарты с их стороны. Почему? Потому что апартаменты не просто выжили в пандемию, но и показали хорошие перспективы развития.

Следующая дискуссия в серии мероприятий «Нового проспекта» состоится 10 декабря и будет посвящена новым форматам на рынках коммерческой и жилой недвижимости. Ознакомиться с программой и зарегистрироваться в качестве слушателя или спикера можно на нашем сайте.