Игорь Горский: «Инвесторам важна прибыль, а не эмоции»
Новый проспект
Мнения

Игорь Горский: «Инвесторам важна прибыль, а не эмоции»

Прочитано: 1192
Игорь Горский: «Инвесторам важна прибыль, а не эмоции»
Президент Российской гильдии риелторов Игорь Горский рассказал на конференции «Нового проспекта», как за год изменился интерес инвесторов к российской недвижимости и почему инвестклимат в нашей стране можно назвать хорошим.
За весь прошлый год в коммерческую недвижимость России было инвестировано чуть более $2 млрд. А в первом полугодии 2020 года инвестиции составили $1,3 млрд. Это значит, что даже в самый тяжелый период коронакризиса инвесторы не растеряли оптимизм.

Три дороги — три судьбы

Наибольшим спросом у инвесторов традиционно пользовалась офисная недвижимость. Правда, в первом полугодии текущего года объем сделок в этом сегменте упал до $728 млн. Но это, я считаю, хорошо. Рынок трансформируется, мы наблюдаем его в динамике. Средний размер сделки в сегменте в этом году составил $52 млн. 

Торговая недвижимость также продемонстрировала спад: снизился как общий объем инвестиций (до $486,4 млн), так и средний размер сделки (до $97,3 млн). Но это тоже позитивный момент: торговая недвижимость стала доступней. 

А вот объем инвестиционных сделок в складскую недвижимость уже последние 2 года демонстрирует стабильный и значительный рост. В первом полугодии 2020 года он достиг уровня в $251,2 млн. Средний размер сделки составил $35,9 млн. Драйверами роста инвестиций в сегмент стали склады ответственного хранения. Пандемия буквально вытолкнула этот сегмент коммерческой недвижимости в плюс.

Окупаемость офисных и торговых центров (при ставке капитализации до 11,25%) составляет сегодня 11,5 лет. Стрит-ретейл, где ставка капитализации 13%, окупается за 11 лет, а складские помещения, где ставка капитализации за 2 года выросла на 2,5% и сейчас составляет 13,25%, окупаются и того быстрее. 

Время сенокоса

Теперь о жилье. На первичном рынке бурный рост и сделок, и цен. У девелоперов «время сенокоса». И тот «жирок», который они накопят в нынешнем году, будет использоваться весь следующий год. Выход на плато угрожает первичному рынку жилья только во второй половине 2021 года. Но, несмотря на резкое падение спроса, недвижимость в следующем году не подешевеет. 

Что касается вторичного рынка, то расчеты показывают, что ставка капитализации в этом сегменте очень низкая — около 8%. Окупаемость таких инвестиций достигает 17 лет. Гораздо интереснее для инвесторов апарт-отели. В этом сегменте капитализация очень высокая — до 18%, а срок окупаемости вложений — максимум 7 лет. Кроме того, апарт-отели показывают большой рост стоимости — за 2 года на 30%. Так что это инвестиционный масс-маркет в мире недвижимости. Неудивительно, что предложение в этом сегменте постоянно растет. Только в этом году в Петербурге появились 34 новых проекта апарт-отелей. Количество рантье в городе в следующем году вырастет.

Тренды уходящего года

Теперь о трендах года. Если посмотреть на статистику, то увидим, что большая часть транзакций первого полугодия пришлась на объекты недвижимости, которые инвесторы приобретали для собственных нужд. Это значит, что идет сжатие рынка. Первый тренд этого года — качественное использование имеющихся активов. Сейчас федеральные и региональные игроки решают не вопросы глобализации, а, наоборот, тщательно детализируют имеющиеся объекты и приспосабливают их под новые цели и задачи.

Второй очевидный тренд — санкции не работают. Чтобы ни говорили наши друзья из стран англосаксонского мира, мы видим за первое полугодие 2020 года увеличение на 2% доли иностранного капитала в общем объеме инвестиций. А второе полугодие, которое еще не закончилось, может оказаться еще более интересным. Почему так происходит? Потому что показатели доходности недвижимости в России выше, чем в странах Восточной Европы. В Россию инвестируют даже из Великобритании, не говоря уже об инвесторах из Чехии, Франции, США, Китая и ряда других стран. Это лишний раз свидетельствует о том, что для бизнеса, конечно, эмоциональный фон очень важен, но первична всё же возвратность капитала. 

Третий тренд года — инвесторам интересны регионы. В общем объеме региональных транзакций на долю Северной столицы пришлось более 20%, или около $300 млн. Остальные регионы привлекли 22% инвестиций. Львиную долю капитала традиционно забрала Москва, но ее позиции как инвестиционного центра России в этом году оказались значительно слабее прежнего. Для сравнения, еще в 2017 году доля Петербурга в общем объеме инвестиционных сделок составляла около 9%, а на регионы приходилось только 6%. То есть время исключительных вложений в московскую агломерацию позади. Тренд изменился.

Четвертый тренд года — возвращение на инвестиционный рынок крупных игроков. В первом полугодии 2020 года, несмотря на пандемию и общую экономическую нестабильность, доля инвестиций в землю увеличилась на 2%. Читайте между строк: это говорит об инвестициях вдолгую и о длинных деньгах. Если инвестор вкладывается в землю, он готов получить прибыль с объекта, который будет построен лет через пять. Эти инвестиции являются важным маркером. Мы можем говорить о хорошем инвестиционном климате, потому что на плохом рынке инвестируют только на короткое время.

Следующая дискуссия в серии мероприятий «Нового проспекта» состоится 21 января и будет посвящена юридическим и налоговым нововведениям в сфере недвижимости

Ознакомиться с программой и зарегистрироваться в качестве слушателя можно на нашем сайте или по почте k.chirica@newprospect.ru. По вопросам участия в качестве спикера обращайтесь по телефону +7 911 259-43-55, Ксения Чирица.

Итоги конференции «Новые продукты и форматы на рынках коммерческой и жилой недвижимости в борьбе за потребителя», прошедшей 10 декабря, — в статье «НП» 
«Пузырь» надувается. Участники конференции «НП» назвали основные тренды на рынке жилья»

Итоги конференции, «Текущая повестка рынка недвижимости и прогноз на 2021 год», прошедшей 26 ноября, — в статье «НП»
«Пройдет 2–3 года, и мы будем вспоминать не о драме, а об акселерации»

Мнения спикеров:
Ирина Соловьева: «Клиент готов платить за комфорт и покой»
Вероника Лежнева: «Кризис был не у всех»
Максим Ельцов: «Льготная ипотека угрожает рынку»
Константин Сторожев: «Апартаменты конкурируют не с жильем, а с пенсионным фондом»
Андрей Степаненко: «Мы можем потерять 30% памятников за 30 лет»

недвижимость инвестиции конференция «НП»
Читайте также по теме
Сегодня в Подмосковье открылся самый крупный в России завод по переработке пластика «ЭкоЛайн-Вторпласт» и завод по производству готовых изделий из вторичной гранулы «ЭкоПласт».
19.04.2024
Программа промышленной ипотеки, запущенная в России конце 2022 года, пока не пользуется большой популярностью у предприятий Петербурга и Ленобласти. «Новый проспект» разбирался, почему кредитование идет не так хорошо, как предполагалось на старте.
Группа RBI проведет аукцион по продаже девяти встроенных коммерческих помещений в жилых проектах «Струны» и «Куинджи» в Петербурге.
15.04.2024

Маск назвал снижение рождаемости в США абсолютной катастрофой
20.04.2024
Военно-медицинская академия имени Кирова выпустила более 200 врачей
20.04.2024
Петербург на майские праздники могут посетить порядка 850 тысяч туристов
20.04.2024
Палата представителей США начала рассмотрение законопроекта о помощи Украине
20.04.2024
В России уже каждый третий взрослый человек владеет криптоактивами
20.04.2024
В России резко вырос спрос на специалистов со знанием китайского языка
20.04.2024
С начала года в России на 1,5% выросла стоимость минимальной продуктовой корзины
20.04.2024
«Строительный трест» построит в Петербурге бизнес-центр за 4 млрд рублей
20.04.2024
В Калининградской области расширят отечественное производство полуприцепов
20.04.2024
Ботанический сад на Петроградке реконструируют
20.04.2024
В топ-50 лучших общественных пространств России вошли семь проектов Петербурга
20.04.2024
Владельцем завода литовского производителя крабовых палочек VICI в Калининграде стала компания из Петербурга
20.04.2024
Миллиардер Илон Маск покинул топ-3 самых богатых людей планеты
20.04.2024
Москва и Петербург теряют популярность у туристов, как направления для путешествий на майские праздники
20.04.2024
В Запорожской области при атаке дрона погиб военный корреспондент «Известий»
20.04.2024
Маркетплейс Wildberries до конца года откроет в Ленобласти большой распределительный центр
20.04.2024
Водэн
VEREN
RBI
Строительный трест
InveStoreClub
РосСтройИнвест
РКС
Решение
Прайм Эдвайс
Питер
Петрополь
Петромир
Pen&Paper
Neva Coffee
Первая мебельная
Пепелаев
RRT
Colliers
Ильюшихин
Илоранта
Календарь событий

Метки