Игорь Горский: «Инвесторам важна прибыль, а не эмоции»

Прочитано: 1021

16 декабря 2020

Игорь Горский: «Инвесторам важна прибыль, а не эмоции»

Президент Российской гильдии риелторов Игорь Горский рассказал на конференции «Нового проспекта», как за год изменился интерес инвесторов к российской недвижимости и почему инвестклимат в нашей стране можно назвать хорошим.

За весь прошлый год в коммерческую недвижимость России было инвестировано чуть более $2 млрд. А в первом полугодии 2020 года инвестиции составили $1,3 млрд. Это значит, что даже в самый тяжелый период коронакризиса инвесторы не растеряли оптимизм.

Три дороги — три судьбы

Наибольшим спросом у инвесторов традиционно пользовалась офисная недвижимость. Правда, в первом полугодии текущего года объем сделок в этом сегменте упал до $728 млн. Но это, я считаю, хорошо. Рынок трансформируется, мы наблюдаем его в динамике. Средний размер сделки в сегменте в этом году составил $52 млн.

Торговая недвижимость также продемонстрировала спад: снизился как общий объем инвестиций (до $486,4 млн), так и средний размер сделки (до $97,3 млн). Но это тоже позитивный момент: торговая недвижимость стала доступней.

А вот объем инвестиционных сделок в складскую недвижимость уже последние 2 года демонстрирует стабильный и значительный рост. В первом полугодии 2020 года он достиг уровня в $251,2 млн. Средний размер сделки составил $35,9 млн. Драйверами роста инвестиций в сегмент стали склады ответственного хранения. Пандемия буквально вытолкнула этот сегмент коммерческой недвижимости в плюс.

Окупаемость офисных и торговых центров (при ставке капитализации до 11,25%) составляет сегодня 11,5 лет. Стрит-ретейл, где ставка капитализации 13%, окупается за 11 лет, а складские помещения, где ставка капитализации за 2 года выросла на 2,5% и сейчас составляет 13,25%, окупаются и того быстрее.

Время сенокоса

Теперь о жилье. На первичном рынке бурный рост и сделок, и цен. У девелоперов «время сенокоса». И тот «жирок», который они накопят в нынешнем году, будет использоваться весь следующий год. Выход на плато угрожает первичному рынку жилья только во второй половине 2021 года. Но, несмотря на резкое падение спроса, недвижимость в следующем году не подешевеет.

Что касается вторичного рынка, то расчеты показывают, что ставка капитализации в этом сегменте очень низкая — около 8%. Окупаемость таких инвестиций достигает 17 лет. Гораздо интереснее для инвесторов апарт-отели. В этом сегменте капитализация очень высокая — до 18%, а срок окупаемости вложений — максимум 7 лет. Кроме того, апарт-отели показывают большой рост стоимости — за 2 года на 30%. Так что это инвестиционный масс-маркет в мире недвижимости. Неудивительно, что предложение в этом сегменте постоянно растет. Только в этом году в Петербурге появились 34 новых проекта апарт-отелей. Количество рантье в городе в следующем году вырастет.

Тренды уходящего года

Теперь о трендах года. Если посмотреть на статистику, то увидим, что большая часть транзакций первого полугодия пришлась на объекты недвижимости, которые инвесторы приобретали для собственных нужд. Это значит, что идет сжатие рынка. Первый тренд этого года — качественное использование имеющихся активов. Сейчас федеральные и региональные игроки решают не вопросы глобализации, а, наоборот, тщательно детализируют имеющиеся объекты и приспосабливают их под новые цели и задачи.

Второй очевидный тренд — санкции не работают. Чтобы ни говорили наши друзья из стран англосаксонского мира, мы видим за первое полугодие 2020 года увеличение на 2% доли иностранного капитала в общем объеме инвестиций. А второе полугодие, которое еще не закончилось, может оказаться еще более интересным. Почему так происходит? Потому что показатели доходности недвижимости в России выше, чем в странах Восточной Европы. В Россию инвестируют даже из Великобритании, не говоря уже об инвесторах из Чехии, Франции, США, Китая и ряда других стран. Это лишний раз свидетельствует о том, что для бизнеса, конечно, эмоциональный фон очень важен, но первична всё же возвратность капитала.

Третий тренд года — инвесторам интересны регионы. В общем объеме региональных транзакций на долю Северной столицы пришлось более 20%, или около $300 млн. Остальные регионы привлекли 22% инвестиций. Львиную долю капитала традиционно забрала Москва, но ее позиции как инвестиционного центра России в этом году оказались значительно слабее прежнего. Для сравнения, еще в 2017 году доля Петербурга в общем объеме инвестиционных сделок составляла около 9%, а на регионы приходилось только 6%. То есть время исключительных вложений в московскую агломерацию позади. Тренд изменился.

Четвертый тренд года — возвращение на инвестиционный рынок крупных игроков. В первом полугодии 2020 года, несмотря на пандемию и общую экономическую нестабильность, доля инвестиций в землю увеличилась на 2%. Читайте между строк: это говорит об инвестициях вдолгую и о длинных деньгах. Если инвестор вкладывается в землю, он готов получить прибыль с объекта, который будет построен лет через пять. Эти инвестиции являются важным маркером. Мы можем говорить о хорошем инвестиционном климате, потому что на плохом рынке инвестируют только на короткое время.