Максим Ельцов: «Льготная ипотека угрожает рынку»
Мнения

Максим Ельцов: «Льготная ипотека угрожает рынку»

Прочитано: 1082
Максим Ельцов: «Льготная ипотека угрожает рынку»
Льготная ипотека с господдержкой стала настоящей бомбой для рынка жилья, стимулировав взрывной спрос. Генеральный директор Первого Ипотечного Агентства Максим Ельцов, выступая на конференции «Нового проспекта», рассказал, почему это может привести к большим проблемам.
ельцов.png


Минувшей весной, когда кривая статистики заболевших и умерших от коронавируса поползла вверх, правительство вдруг заявило, что деньги в стране есть и банковские депозиты граждан никто трогать не будет.

Граждане отреагировали симметрично и, в соответствии с личным опытом жизни в капиталистической России, сказали «ага» и побежали снимать банковские вклады. По привычке, чтобы сохранить накопленное, они инвестировали свои кровные в бетонометры. Конечно, 5 млн рублей на покупку жилья мало у кого лежали в кубышке, но тех, у кого в наличии оказался 1 млн рублей, было немало. Чтобы простимулировать их покупать жилье, власти ввели льготную ипотеку. С ее помощью возможность купить квартиру получили даже те, кто до коронакризиса об этом и не мечтал. И тут началось самое интересное.

Напомню, что до эпидемии в России уже была льготная ипотека для разных категорий граждан: семейная и военная, материнский и отцовский капитал. Была, как я ее называю, блуждающая по Ленобласти сельская ипотека. А также дополнительные меры поддержки граждан: ипотечные каникулы, реструктуризация и рефинансирование кредитов.

Застройщики предлагали и маркетинговые ставки: при базовой ипотечной ставке от банка в 12% они ее снижали до 9% и сами компенсировали разницу банкам. Правда, для клиента условия были жесткими, и данное предложение вызывало у них только недовольство. Но бомбой для ипотечного рынка стала льготная субсидированная ипотека — господдержка-2020.

Что про нее знают застройщики и покупатели жилья? Знают, что ставка 6,5%, первоначальный взнос — 15%, максимальная сумма кредита для Москвы и Петербурга, Московской и Ленинградской областей — 12 млн рублей, программа действует до июля 2021 года.

Но вот о чем знают немногие, и еще меньше тех, кто об этом рассказывают: разницу между ключевой ставкой ЦБ и этими 6,5% Минфин компенсирует банкам за счет средств, собранных с налогоплательщиков. Таким образом, банковская система получила за счет налогоплательщиков гарантированный доход на протяжении всего срока кредитования.

Рынок в Петербурге продвинутый. Мы уже давно обогнали Москву в вопросах взаимодействия застройщиков, банков и ипотечных агентств. В Петербурге благодаря их коллаборации появилась не просто субсидированная ипотека, но и ипотека, субсидированная со стороны застройщиков. На рынок были выведены продукты со ставкой в 2,7% на весь период пользования кредитом и со ставкой в 0,1% на первые 6 месяцев. Заемщик такую ставку может получить и сейчас — многие застройщики работают по таким программам, и для них это очень дорогие программы.

Но появившаяся субсидированная ипотека с господдержкой-2020 не просто помогла строительному рынку продержаться в трудный момент — она его взорвала. В мае и июне ипотека породила фантастический спрос. У многих застройщиков даже в бизнес-сегменте объем ипотечных сделок достиг 80%.

Ипотека с господдержкой спровоцировала рост сделок на вторичном рынке: с мая по июль чаще брали ипотеку на новостройки, потом вторичный рынок стал догонять первичный по числу сделок — здесь бомбануло в сентябре. Объем ипотечных кредитов, выданных на первичном рынке, уже в 2 раза превышает показатели прошлого года: в сентябре 2019 года было выдано чуть более 700 млн рублей (до данным банка «ДОМ.РФ»), в а сентябре 2020 года — уже больше 1,4 млрд рублей. По данным Центробанка и «ДОМ.РФ», общий объем ипотеки с апреля по сентябрь 2020 году равен 123,5 млрд рублей, в том числе объем льготной ипотеки — 81,5 млрд рублей (то есть 66% от рынка). Давайте задумаемся, что бы было, если бы льготной ипотеки не было?

Важно понимать, что мы получаем цифры вчерашнего дня. Росреестр выдает статистику с лагом в 2 месяца. То есть мы пока не понимаем реальную картину на рынке. Но, с другой стороны, если смотреть на опережающие показатели: звонки от клиентов, бронь по ипотеке и по фактической подаче сделок на регистрацию, то мы видим остывающий рынок.

И с чего бы он не остывал, если мы залезли в спрос не только 2021 года, но и 2022 года? Квартиры в коронакризис покупали все — даже те, кто покупку в этом году изначально не планировал. Даже на государственном уровне чувствовался этот нерв: до последнего момента было неизвестно, будет ли программа продлена или нет. Происходящее на рынке можно сравнить с изготовлением подсолнечного масла: первый холодный отжим, потом второй отжим посильнее, потом уже на каком-то химическом уровне выжимаем остатки спроса. Выжали всё что можно, дальше рынок ждет неминуемый откат.

Застройщики вполне логично отреагировали на повышение спроса повышением цен: в январе 2020 года цена одного «квадрата» жилья была на уровне 110 тыс. рублей, в октябре она стремилась к 130 тыс. рублей. Излишняя стимуляция спроса сделала жилье недоступным. Чтобы убедиться в этом, предлагаю внимательно изучить просрочку по кредитам. У людей выросла не только средняя сумма ипотечного кредита, но и задолженность перед банками: если в сентябре 2019 года долги были на уровне 449 млрд рублей, то в сентябре 2020 года они уже достигли 530 млрд рублей. Расплачиваться за это рынок начнет уже в первом полугодии 2021 года.

Во время пандемии банки удовлетворили заявления на ипотечные каникулы 166 тыс. российским заемщикам. Я нахожусь в тесном контакте с руководителями ряда ведущих банков, и они утверждают, что в ноябре не все эти люди вернулись в прежний график платежей, не все вышли с ипотечных каникул. Есть те, кто не возобновил оплату ипотечного долга. Да, власти заявляют о хорошей статистике по погашению ипотечных кредитов. Но ведь просрочка не наступает на второй-третий месяц с момента получения ипотеки, она появится через год, когда заемщик узнает, что его перевели на удаленный режим с оплатой в 50% от прежней ставки, или вывели за штат, или вовсе отправили в отпуск за свой счет. Вот мы увидим реальную картину.

Если резюмировать, то можно сказать: льготная ипотека — стала очень действенным способом поддержать строительную отрасль. Она дала рынку недвижимости возможность развития, но излишняя стимуляция теперь представляет реальную угрозу. Рынок, когда тренд развернется, и начнется массовый невозврат ипотечных кредитов, ожидают большие проблемы. Льготная ипотека — это как антибиотик. Его нельзя принимать постоянно — может зародится новая инфекция, которая убьет организм.

Следующая дискуссия в серии мероприятий «Нового проспекта» состоится 10 декабря и будет посвящена новым форматам на рынках коммерческой и жилой недвижимости. Ознакомиться с программой и зарегистрироваться в качестве слушателя или спикера можно на нашем сайте

Смотреть запись трансляции прошедшей дискуссии

Информационными партнерами прошедшего мероприятия выступили: 

Общероссийская общественная организация «Деловая Россия»,

Союз строительных объединений и организаций,

Ленинградская областная торгово-промышленная палата,

HeadHunter,

ведущее строительное издание Петербурга «Канонер»,

Российская гильдия управляющих и девелоперов,

Ассоциация риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области,

Российская юридическая фирма «Дювернуа Лигал»,

«Аргументы и Факты — Петербург»,

ГК «Страна Девелопмент».

ипотека строительство кредиты
Читайте также по теме
Группа «Эталон» покупает в Екатеринбурге ООО «Генеральный застройщик района Солнечное». ФАС одобрила сделку. Вместе с юрлицом «Эталон» получит земельный участок в центре Екатеринбурга под дебютный проект на новом рынке.
Владимир Ревенков, член совета директоров и руководитель направления «Девелопмент» Hansa Group рассказал «Новому проспекту», как можно спасти ветшающий исторический центр Петербурга, применив метод восстановления старого фонда.
Исполнение предвыборных обещаний важно там, где за неисполнение могут спросить на следующих выборах. У российских губернаторов избиратель, как известно, по сути один, и если этому единственному избирателю всё равно, то и мотивации нет никакой.

СМИ: "В Нижнем Новгороде сотрудники чеченской полиции пытаются похитить федерального судью"
20.01.2022
В конгресс США внесен законопроект о санкциях против России. Губернатор Беглов в списке
20.01.2022
Еще одна фотосессия на фоне московского храма стала уголовным делом
20.01.2022
Подарок к юбилею. Главе "Газпрома" присвоили звание Героя Труда
20.01.2022
30 лет спустя. Предполагаемого убийцу певца Игоря Талькова заочно арестовали в Петербурге
20.01.2022
Сбербанк замотивирует сотрудников на 50 млрд рублей
20.01.2022
"Мера пресечения не может быть суровее приговора". С Майкла Калви сняли все судебные ограничения
20.01.2022
JLL займется комплексным развитием территорий
20.01.2022
Производитель теплоизоляции URSA вошел в состав международной группы Etex
20.01.2022
"Дом.РФ" профинансирует развитие трамвайной сети Петербурга
20.01.2022
Стрит-ритейл Петербурга в 2021 году приблизился вплотную к допандемийным показателям
20.01.2022
Миллионеры США, Канады и стран Европы призвали участников Давосского форума платить больше налогов
20.01.2022
ФАС согласовала сделку по покупке группой "Эталон" 50% долей тюменской строительной компании
20.01.2022
РАД выставил на торги нежилое здание на Курской улице
20.01.2022
Тайланд отменил карантин для привитых туристов
20.01.2022
Bloomberg: "Запрет на криптовалюты в России продвигает ФСБ"
20.01.2022
Водэн
VEREN
RBI
Строительный трест
InveStoreClub
РосСтройИнвест
РКС
Решение
Прайм Эдвайс
Питер
Петрополь
Петромир
Pen&Paper
Neva Coffee
Первая мебельная
Пепелаев
RRT
Colliers
Ильюшихин
Илоранта
Календарь событий

Метки