Когда мы говорим о каком-то стандартном банкротстве, то, по закону, заниматься всем должен должник, но мы понимаем, что фактически это ложится на плечи заинтересованного кредитора.
А в случае с банкротствами застройщиков это те люди, которые купили квартиры за миллион или два рублей, и они в принципе в массе своей ни юридических, ни экономических нюансов не понимают. Зачастую им невозможно объяснить в таких сложных конструкциях природу прибыли или разницу между требованиям по передаче помещений и «денежных требований».
Предлагаю наши общие суждения конкретизировать в сторону рассуждений частных. Поскольку почти все здесь профессиональные участники рынка, то вы наверняка заметили, что банкротство — это цикличная история. В 2008-2010 годах это были фондовые рынки, когда упали все дефолтные облигации. Потом туристический бизнес, ретейл, были и отдельные компании-участники ВЭД. Сейчас настала пора строителей. И я думаю, что пока мы не достигли пика банкротств.
Предлагаю заострить внимание на социальных аспектах. Банкротство застройщиков — это как русский бунт, безжалостный и беспощадный. В этой ситуации вы сталкиваетесь с массой граждан, которые не всегда понимают, что вы говорите, зачастую даже — что им выгодно. Зато они отдали свое кровное и последнее. Я о тех проблемах, с которыми мы сталкиваемся, и о том, как их можно было бы решать.
Здесь требуется участие государства, и как минимум на уровне субъектов Федерации. Банкротство застройщиков происходило и раньше, но раньше это были застройщики по «элитке». Обычно это были группы в 200-300 небедных людей, которые отдали за квартиру $0,5-2 млн. Ситуация была сложной, но решаемой. Но когда мы сталкиваемся с ситуацией застройщиков сегодня, наш кредитор представляет собой некую плохо консолидированную массу людей.
Во-первых, это большое количество людей, которые легко ведутся на манипуляции их мнением. Тема дольщиков социально поставлена на учет, и она сильно мониторится со стороны власти. С лета этого года стало известно, что эффективность региональных властей будет отслеживаться через социальные сети. Вы представляете, что сейчас в социальных сетях происходит?
Как правило, несостоятельными оказываются застройщики достаточно крупных комплексов. И эта несостоятельность бывает разного рода. Во многом строительные банкротные истории связаны с невозможностью перекредитования после каких-то сложностей. И часто блокируют такую возможность службы безопасности. За 8 месяцев я наблюдала 12 случаев, когда достаточно крупным застройщикам банки отказывали, в том числе и под проектное финансирование, только потому, что безопасность не готова брать на себя эту ответственность.
Обычно на тех стройках, которые я видела, объем метров, стоящий под продажу, в конечном его выражении часто покрывает расходы, которые требуются на достройку. Главный вопрос в том, откуда эти деньги взять? Ведь первое, что происходит, — блокировка регистрации ДДУ в Росреестре, и застройщик лишается возможности продавать. Это хорошо мониторится банками, и получить денежные средства будет сложнее. Ситуация в городе и области разная. В городе большая конкуренция за землю и ситуация банально вешается на нормальных застройщиков.
В области, где таких проектов очень много, ситуация другая. Там земли навалом, она очень недорогая, и застройщики, откровенно говоря, не хотят. Каждый из регионов разрабатывает программы так называемых «плюшек» или «печенек», которые будут даваться застройщикам за достраивание проблемных объектов. К сожалению, все эти «печеньки» ориентированы на застройщиков, а не на инвесторов.
Самое яркое дело — дело «ЛенСпецСтроя», когда со стороны дольщиков было организованно достаточно активное воздействие. Ситуация все время бужировалась, в результате было возбуждено уголовное дело. Поскольку застройщики часто экономят на рабочей силе и налогах, то платят строителям наличкой. И такие транзакции на нашем жаргоне называются «обналичкой», с точки зрения любого следователя это сделки, не имеющие под собой экономического обоснования, что дает однозначные признаки хищения.
Очевидно, требуется выработать методику подхода правоохранительных органов и судебной системы к пониманию признаков неформальных операций и оценке денежных средств и объекта, который у застройщика построен. Чтобы отличать случаи реального вывода денег от «обнала» для выплаты зарплат рабочим на стройке.
Есть определенная социальная проблема, связанная с тем, что в таких домах самые дешевые квартиры, которые в принципе не должны продаваться в собственность. Они во всем мире уходят в то, что у нас в советские годы называлось «соцнайм».
У нас рынок съемного жилья так не развивается по той причине, что нет надлежащего арендодателя, сдающего в наем. До 1994 года подавляющий объем жилища находился у людей в соцнайме. И после того, как исчезли все накопления у граждан, банками была принята программа о бесплатной приватизации жилья. Это привело к тому, что огромное количество людей по своему сознанию не являются собственниками и не понимают, что такое бремя ее содержания. А значит, не всегда готовы принимать взвешенные решения.
У государства есть средства, которые они направляют в программу социального найма. Государство может выкупать эти оставшиеся метры, причем с колоссальным дисконтом. В проекте, которым я занимаюсь, предлагалось выкупить метр по 40 тысяч. Готовый построенный метр самого дешевого жилья. То есть государство имело возможность выкупить на 10 тысяч ниже себестоимости объекта.
Но сегодня государство распоряжается выкупленными квартирами одним способом: их выдают социально незащищенным гражданам. В Петербурге был неудачный опыт, когда государство без всяких банкротных процедур выкупало квартиру у застройщиков и передавало детям после детдомов, погорельцам и т.д. И мы понимаем, что квартира, которая была передана безвозмездно выпускнику детского дома, с высокой степенью вероятности исчезнет у него неизвестно каким способом. Или что с ней будет происходить, если, например, гражданин асоциальный?
Государство пока не умеет сдавать жилье внаем. Надо понимать, что доходность у перекупщиков дешевого жилья составляет 20%. Где вы еще такую доходность найдете?
И в большинстве своем это дома высокой степени готовности. Что касается банков, то они не могут покрыть объемы текущего строительства в рамках проектного финансирования. В то же время государство должно исполнять свои обязанности по увеличению темпов строительства жилья, потому что это социально значимая процедура. Как вы знаете, фактически отменена схема строительства через ЖСК. Однако это 215 закон, это ЖНК, так называемый жилищный накопительный кооператив. Мы анализировали эту схему, и она полностью выполняет состав статьи 172.2 УК РФ. То есть это пирамидальная схема сбора, которая осталась легальной.
Я так полагаю, что эти схемы ЖНК крайне непопулярны, потому что ЖСК более очевидная схема. Сейчас ЖНК выйдет на поверхность, и мы с вами будем иметь дело с банкротствами тоже околокриминального свойства, только уже финансовых организаций. Поэтому я призываю всех арбитражных управляющих срочно лицензироваться в Центробанке.
Вадим Яловицкий, советник Pen&Paper
Иван Яковенко, арбитражный управляющий
Владимир Полуянов, партнер «Апелляционного центра»
Сергей Высоцких, адвокат «S&K Вертикаль»
Руслан Мухамметшин, руководитель департамента консалтинга и оценки «Прайм Эдвайс»
Ольга Береза, старший юрист «Григорьев и партнеры»
Антон Киселев, директор департамента проблемных активов СЗБ Сбербанка России
