Как достроить недострой
Руководитель департамента консалтинга и оценки «Прайм Эдвайс» Руслан Мухамметшин — на первой практической правовой конференции для бизнеса «Банкротство-2018».
Большая часть застройщиков держит баланс активов и обязательств на стороне активов. Но если мы смотрим с точки зрения дальнейшей стройки и продажи, то не всегда формальный перевес активов в конце приводит к положительному финансовому результату. Хотелось бы предложить небольшой алгоритм действий, если пришел арбитражный управляющий, поменял себя в ЕГРЮЛ, забрал документы, забрал контроль над объектом. А что же дальше?
Первое действие, которое должно быть принято арбитражным управляющим, это оценка того, как дальше достраивать объект. Это позволяет понять, строить ли на банкроте, отдавать ли этот объект другому застройщику или вообще избавляться и отдавать это дольщикам.
Первое и самое значимое — это понять, какие активы есть у должника. Откуда брать информацию? В нашей практике хорошим подспорьем выступают кредитные досье банка. Если они качественны, в них можно найти массу финансовой информации. Далее можно перейти к таким вещам, как Росреестр и документы должника. Придется поработать, так как информация, как правило, неупорядоченная. И часто цифры Росреестра не совпадают с данными бухгалтерского учета.
Что же мы ищем, если говорим про активы? Мы ищем свободные помещения в управляемом объекте, ищем помещения в достроенных объектах, задолженность дольщиков и прочие менее значимые активы, такие как основные средства и дебиторскую задолженность прочих контрагентов.
Как искать эти активы? Найти свободные помещения в проблемном объекте — это довольно трудоемкий процесс. Первичную информацию можно найти в кредитных досье банков, оттуда часто можно забрать 90% информации по проблемному объекту. Если же этой информации нет, мы вынуждены сопоставлять технико-экономические показатели проектной документации и ДДУ.
Это очень кропотливая работа, потому что иногда в объектах по тысяче дольщиков. Несколько проще со всем остальным. Помещения в готовых объектах — это данные Росреестра, данные бухгалтерского учета и сопоставление этих данных. Нередки случаи, когда каких-то вещей нет в Росреестре, а по факту они стоят.
Дальше — задолженность дольщиков. Исходя из свободных помещений, из учета, договоров ДДУ, эту задолженность можно выявить. Но это долгая и кропотливая работа. На поиск этих активов может уйти до 3 месяцев.
Вот мы провели некую инвентаризацию активов. Кроме этого, необходимо провести анализ рынка конкретного проблемного объекта. Почему я сказал конкретного? Потому что нередки случаи, как, например, загородный комплекс «Близкое» и в ста метрах жилой комплекс «Мистела хилс» от RBI. Казалось бы, два объекта по соседству, но один объект достроен, практически продан, а второй — в банкротстве. Здесь вопрос в позиционировании и в планировках. Можно привлечь специалистов с рынка недвижимости и получить фактически бесплатную оценку помещений в проблемном объекте. Что касается дебиторской задолженности, я предлагаю руководствоваться принципом Парето: если есть большая задолженность, то надо с ней разбираться.
После того как разобрались с активами, приступаем к обязательствам застройщика. Главное — это действующее разрешение на строительство. Потому что если разрешение на строительство не действует, то велика вероятность, что придется менять всю проектную документацию, и это приведет к значительным изменениям в самом объекте. Соответственно, бюджет стройки возрастет многократно.
Далее надо оценить масштаб затрат на достройку объекта. Как правило, для этого привлекается специализированная фирма, которая занимается строительным аудитом. Это дорогая операция, стоящая несколько миллионов рублей. Но без этого понять, сколько же денег придется затратить, практически невозможно.
Какие мы ставим задачи перед аудиторами? Это качество работ, соответствие факта проектным решениям, изменение планировок объекта, и главный вопрос: сколько денег будет стоить доведение объекта до готовности?
По факту строительного аудита, как правило, в 95 случаях из 100 выявляется, что фактическое исполнение объекта расходится с проектной документацией. Возникает вопрос: что к чему приводить? Факт к плану или план к факту? При действующем разрешении на строительство целесообразней приводить факт к плану. Скорее всего, это будет быстрее, дешевле, но, возможно, это будет некий потенциальный конфликт с дольщиками. Потому что нередки случаи, когда из двухкомнатной квартиры получается трехкомнатная квартира.
Фактически объект, который должен был быть передан дольщику, исчезает. Можно приводить план к факту, но этот вариант более применим к ситуациям, когда действующее разрешение на строительство отсутствует или масштаб переделок будет грандиозен.
С точки зрения арбитражного управляющего, основная головная боль — это вторая очередь кредиторов: зарплата, налоги. Также может быть задолженность за электроэнергию, которая не позволит начать работы на стройке.
В итоге мы получим список активов и список обязательств. В дальнейшем путем проведения тендеров мы уточним затраты на стройку и, как правило, захотим найти некие резервы. Тут можно выделить резервы, возникающие из скрупулезной инвентаризации и в результате оспаривания сделок с застройщиком-должником.
Механизм довольно стандартный, здесь собираются все сделки по убытию активов, все сделки по выбытию ДДУ, смотрим на отклонения в этом списке и приходим к выводам о тех или иных подозрительных сделках.
Второе направление — это анализ платежей, как по формальным признакам, так и по признакам нетипичности. Если мы эту картину дополним графиком строительства, графиком необходимого финансирования и графиком продаж, то у нас родится некая модель достройки проблемного объекта.
____________________________________________________________________________________
Другие спикеры конференции «Банкротство-2018»:
Наталья Шатихина, доцент СПбГУ, управляющий партнер CLC, сомодератор конференции
Вадим Яловицкий, советник Pen&Paper
Иван Яковенко, арбитражный управляющий
Ольга Береза, старший юрист «Григорьев и партнеры»
Сергей Высоцких, адвокат «S&K Вертикаль»
Антон Киселев, директор департамента проблемных активов СЗБ Сбербанка России
