Известить 5000 дольщиков за 5 дней
Я расскажу вам о тех проблемах при формировании реестра кредиторов, с которыми сталкивался в процессе участия в делах о банкротстве застройщиков. Казалось бы, что здесь сложного. Есть статьи 201.4, 201.5, 201.7, которые прямо регламентируют порядок предъявления требований кредиторов, как денежные, так и требования о передаче жилых помещений. Также статья 201.7 целиком посвящена реестру требований по жилым помещениям. В теории все понятно, но все самое интересное начинается на практике.
В закон о банкротстве не так давно были внесены определенные изменения, которые призваны оптимизировать срок процедуры банкротства. В частности, больше не вводится процедура наблюдения и финоздоровления, есть только конкурсное производство и, в определенных случаях, может быть введено внешнее управление.
Ряд процедур в суде слушается по старым нормам. Только в сентябре этого года была введена процедура наблюдения в отношении одного из застройщиков. Поэтому в обсуждении темы я буду поэтапно сравнивать различные подходы по ведению банкротств по различным редакциям закона.
Начнем с формального подхода. Я буду больше судить со стороны арбитражного управляющего, поскольку мне это ближе. С какого момента начинает формироваться реестр требований кредиторов и требований передачи жилых помещений?
Для управляющего — с даты объявления результативной части, потому что для него начинаются очень жесткие сроки. Во-первых, в течение 10 дней руководитель должника должен передать всю имеющуюся у него информацию относительно участников строительства управляющему. В течение пяти дней управляющий обязан всех уведомить, то есть он обязан совершить почтовую рассылку всем известным ему участникам строительства.
Редко когда банкротство возникает в отношении застройщика, у которого 10-30 квартир. Обычно это сотни или тысячи квартир, и здесь возникает финансовый вопрос. Хорошо, когда у должника есть деньги на счетах. В законе прямо указано, что затраты на уведомление целиком ложатся на застройщика. Допустим, денег нет. Но управляющий, предположим, богатый и нашел деньги. И, как это часто бывает, из своих средств начал финансировать процедуру с расчетом, что в дальнейшем он каким-то образом эти деньги возместит.
Возникает вопрос: а как ему в течение пяти дней успеть сделать рассылку нескольким тысячам участников? Есть возможность заключить договор с «Почтой России» о том, что можно в какой-то конкретный день привезти несколько тысяч писем и совершить рассылку. Срок заключения договора достаточно неоднозначный, это может быть неделя или две.
Допустим, управляющий хорошо подготовился, и у него есть этот договор, у него добросовестный руководитель должника, который передал ему все данные дольщиков, и он всех уведомил. Для участников строительства для определения требований срок начинает течь с момента получения этого уведомления. По старым правилам они должны были это заявление о включении в реестр направлять в суд. И суд должен рассмотреть все заявления и требования. По новым — эта обязанность целиком лежит на конкурсном управляющем.
Рассмотрим среднюю процедуру: 25-этажный дом на 4 подъезда, условно говоря, 500 квартир. Это 500 заседаний в арбитражном суде по рассмотрению требований. К каждому заседанию необходимо подготовиться. Управляющему необходимо получить информацию от должника, от бухгалтерии, потому что одна из главных задач — это защита непрофессиональных инвесторов. То есть простых людей, которые купили там квартиры. Необходимо исключить возможность включения в реестр неоплаченных квартир.
Поэтому это будет не 500 заседаний, а, скорее всего, 1000 или больше. Под силу ли одному судье рассмотреть все эти требования? Вряд ли один судья работает только на одно дело. Когда много кредиторов, над делом может работать несколько судей одновременно.
По правилам новой редакции закона вся эта обязанность ложится на управляющего. По сути, судебное бремя со всеми очевидными последствиями перенесено на управляющего. Закон говорит, что у него есть 30 рабочих дней, чтобы он рассмотрел и дал письменный ответ участнику о включении или невключении в реестр требований передачи жилых помещений, а также денежных требований.
Управляющий должен рассмотреть все 300-400 требований, дать обоснованную оценку, написать уведомление и отправить. В этом случае вряд ли рассылка будет стандартная. Скорее всего, у всех адресатов будет различный текст: кого-то включат, кого-то нет, у кого-то будет неполное включение. Часто участники делают ошибки при сборе пакета документов.
У управляющего есть обязанность сделать собственную оценку. И вряд ли все 500 человек согласятся с этой оценкой. То есть, по сути, суд в течение 15 рабочих дней может получить от этих участников строительства возражения.
Допустим, управляющий не успел отправить уведомление 50-70 участникам в срок 30 рабочих дней — это перспектива получить в Росреестр 50-70 жалоб.
Формально состав есть, и срок нарушен. Правда, управляющий может сослаться на то, что должник уклоняется от передачи документов. Но большинство строек идет по договорам ДДУ, и управляющий обязан делать запрос в Росреестр, и там будет написано, в пользу кого есть обременение по каждому конкретному участку.
Также управляющий обязан проводить инвентаризацию, изучать финансовое состояние должника, проводить анализ сделок. Все вышеперечисленные меры, которые внесло законодательство, направлены на оптимизацию сроков дел о банкротствах. Рассмотрение дела в суде может длиться годами, но теперь бремя соблюдения сроков ложится на управляющего.
Очевидно, что управляющий в одиночку не сможет справиться с этой задачей. Возникает вопрос привлечения специалистов и оплаты их услуг. Допустим, ситуация идеальная, и никто не пошел обжаловать решение о включении или невключении в реестр. Но дальше возникает техническая сложность. В законе указано, какие конкретно данные необходимо управляющему внести в реестр передачи жилых помещений. Это данные на заявителя и данные по объекту строительства. Как правило, все присылают свои требования в бумажном виде, и возникает необходимость перепечатывать все данные.
Допустим, у управляющего есть машинист. Для того чтобы работать с данными, мы приспособили программу Access, и на каждого участника строительства заводится отдельная учетная запись. Хотелось бы поставить такой вопрос: а не внести ли в закон обязанность выделения финансирования на те виды деятельности управляющего, которые прямо прописаны в законе? Как минимум привлечение оценщика и уведомление по почте?
Не так давно был создан фонд защиты дольщиков. Застройщики должны отчислять определенную сумму с каждого договора в этот фонд. За три года число банкротств застройщиков увеличилось в 3 раза. На сайте фонда написано, что на сегодня они собрали около 4 млрд рублей. Подытоживая формальную сторону, это проблемы финансовые, технические и проблемы ответственности управляющего.
Теперь поговорим о проблемах кредитора. Существуют владельцы коммерческих помещений, которые, по сути, ничем не защищены. Чем они отличаются от участников строительства, которые купили жилье? Изучив практику за 2017-2018 годы, владельцы коммерческих помещений хотят развернуть ситуацию и пытаются включиться в реестр передачи жилых помещений. Суды отказывают в этом. В июне 2017 года у инвестора была попытка защитить свое имущество, и он пытался включиться как обеспеченный залогом.
Было бы правильней, чтобы владельцы коммерческих помещений не включались в реестр передачи помещений по аналогии с жилыми, а включались хотя бы как залоговые. Чтобы они могли точно получить часть вложенных денег, как и владельцы жилых помещений. Также существует проблема, когда на строительство дома собирает деньги не та организация, которая является собственником земельного участка или объекта недвижимости.
В законе говорится, что застройщиком может быть признано любое лицо, которое собирает деньги за передачу в дальнейшем жилого помещения. Существует практика Верховного суда 22 августа 2016 года. В рамках этого определения пайщица обратилась в Верховный суд с жалобой. Она была пайщицей ЖСК и вложила деньги. Она вложила деньги, но не являлась собственником или застройщиком. По инвест-договору она перечисляла это все конкретному юрлицу — ООО, которое выступало застройщиком. По сути, у нее были взаимоотношения только с ЖСК, а ее квартира была на обществе, которое строило дом и получало деньги от ЖСК. Суды трех инстанций отказали пайщице о включении в реестр к конечному застройщику, мотивируя это тем, что ей нужно разбираться с ЖСК.
____________________________________________________________________________________
Другие спикеры конференции «Банкротство-2018»:
Наталья Шатихина, доцент СПбГУ, управляющий партнер CLC, со-модератор конференции
Вадим Яловицкий, советник Pen&Paper
Сергей Высоцких, адвокат «S&K Вертикаль»
Антон Киселев, директор департамента проблемных активов СЗБ Сбербанка России
Владимир Полуянов, партнер «Апелляционного центра»
Ольга Береза, старший юрист «Григорьев и партнеры»
Руслан Мухамметшин, руководитель департамента консалтинга и оценки «Прайм Эдвайс»
