Максим Чепукайтис: "Гостиничный рынок изменился, изменится и индустрия"

Максим, какой из своих отелей вы считаете флагманским? Может, «Невский форум»? На мой взгляд, он самый яркий из всех.

— У нас нет флагманских проектов. Может быть, «Невский форум» и самый яркий, но отели скорее как дети: какой из них более важен?

Номер в отеле «Невский форум»

Какой «ребенок» самый старший?

— «Комфорт-отель», мы открыли его в 2003 году. В 2006-м — «Невский форум», а перед пандемией — «Комфорт-апарт».

То есть до пандемии с загрузкой и финансами всё было в порядке?

— На уровне лидеров рынка. А вообще понятие загрузки в отрыве от цены и всех прочих параметров — это совершенно бессмысленный термин. Он важен в основном для горничных: стопроцентная загрузка — огромное количество работы, нет загрузки — нет работы. А для инвестора/собственника может быть ровно наоборот: стопроцентная загрузка — ноль прибыли, а нулевая загрузка может быть очень прибыльной. Предположим, он сдал какой-то компании весь отель, а в нём никто не живет: загрузка ноль, а прибыль максимальная, потому что операционных расходов нет.

Нужно смотреть RevPAR — доход на номер?

— Это более комплексный параметр. Вообще отель — это дело тонкое и не столь однозначное, как, возможно, кажется со стороны. Мы с моим партнером Сергеем Домбровским никогда не считали себя отельерами. Мы инвестиционные консультанты: смотрим место, чтобы понять, можно ли вообще там сделать отель. Потом, вторым шагом, можем рекомендовать инвестору, какой именно стоит делать отель. И нередко мы отговаривали людей от открытия отеля, потому что даже при хорошей загрузке он не будет приносить прибыль с тем сегментом рынка, на который рассчитывает инвестор.

Тем не менее первое, что говорят отельеры, когда их спрашивают об успешности бизнеса, это загрузка. Вот Юнис Теймурханлы (владелец отеля «Гельвеция». — Прим. «НП») не устает повторять, что у него загрузка сейчас 70%.

— Юнис, по большому счету, ориентир для нас всех. Его отель, став в 2018 году пятизвёздником, в пандемию окончательно сформировался как отель категории luxury и привлек соответствующий сегмент российских гостей. И это его личная грандиозная заслуга! Он очень долго работал с гостями, продвигал и улучшал свой отель, и только через какое-то время решил, что теперь он может быть пятизвёздным. Но, опять-таки, загрузка сама по себе мало что значит. В каком-нибудь другом пятизвёзднике она может быть ниже, потому что там, к примеру, выше цена. Всё это действительно индивидуально. Здесь столько взаимосвязанных мелочей!

Каких, например?

— Например, все слышали понятие локации: место, место и еще раз место. Какой адрес, на ваш взгляд, для отеля лучший: Большая Морская улица или, скажем, Учебный переулок?

«Комфорт-отель» на Большой Морской

Не знаю, где находится Учебный. Большая Морская звучит явно лучше.

— Учебный переулок находится где-то в 20-30-минутной пешей доступности от станции метро «Озерки», а Большая Морская — одна из центральных улиц города. Но, как выяснилось, для одинаковых объектов размещения Учебный может быть лучше, потому что рядом находится большая больница, и огромное количество людей нуждается в размещении вблизи нее. Конечно, им удобнее поселиться рядом, чем в центре города. И отель, предлагая номера по таким же ценам, как в центре, с такими же звёздами и с меньшим количеством услуг, всегда хорошо загружен. Еще и конкурентов рядом нет. Поэтому, казалось бы, даже на такой незыблемый постулат, как «место, место и место» надо всегда смотреть комплексно. Однозначных решений нет.

Как вы в своё время искали помещения для своих отелей?

— Первые инвесторы хотели 20 лет назад войти на рынок малых отелей, и мы, выбирая из нескольких помещений, порекомендовали им помещение на Большой Морской, где и открыли «Комфорт-отель». А с «Невским форумом» история была другая. Там собственник сначала купил помещение на Невском проспекте, а потом определялся, как его использовать. Мы порекомендовали несколько вариантов, и он выбрал отель.

Отель «Невский форум»

На Невском проспекте отель, наверное, действительно является самым очевидным решением.

— Тоже не всегда! Как, по-вашему, отель Wawelberg — это очевидное решение?

Наверное, да: там высокий уровень гостей и есть возможность открыть ресторан со входом с улицы…

— А как, вы считаете, гость высокого уровня должен садиться в автомобиль, который за ним приезжает? Наверное, примерно как в отеле «Европа»: хороший подъезд, машина въезжает под навес, швейцар открывает дверь, и гость из отеля спокойно идет в машину. А у Wawelberg по правилам дорожного движения нельзя останавливаться вообще, там просто запрещена остановка. Я не знаю, может быть, они, конечно, надеются когда-то перестроить кусок Малой Морской улицы? Да и то человек ведь, по сути, выходит из этого отеля прямо на пешеходный переход. Как садиться в машину? Кого будет ваш консьерж с зонтиком расталкивать? Как будут себя чувствовать окружающие дорогую машину пешеходы и каково будет человеку, идущему к ней? Так насколько очевидным было решение строить там отель?.. Поэтому как раз Wawelberg лично для меня — очень неоднозначное решение. Но я, конечно, могу заблуждаться.

«Комфорт-апарт»

Идеальный объект найти сложно, у каждого, наверное, можно найти какие-то недостатки…

— Да, у наших отелей ведь тоже есть недостатки. У «Невского форума», к примеру, нет первого этажа: гость должен подниматься на ресепшн на второй этаж.

Это разве такой уж большой недостаток?

— Огромный! Он должен тащить с собой чемоданы. Да и размеры холла иногда важны принципиально. К нам однажды приезжали гости из Арабских Эмиратов: поднялись на второй этаж, мы с ними поздоровались, они нам поулыбались, а потом сказали «мы здесь жить не будем» и уехали.

Ресторан La Press при отеле «Невский форум» вы позиционируете как отдельное заведение?

— Название у него своё, отдельное, но позиционировать ресторан как не отельный мы не можем: он расположен рядом с отелем и, опять же, на втором этаже. И это колоссальный недостаток для ресторана, с которым не сделать ничего. Конечно, жаловаться — удел слабых. Ресторан Димы Блинова (известный петербургский шеф-повар и ресторатор. — Прим. «НП») Duo Asia на улице Рубинштейна тоже находится на втором этаже, не имеет своей парковки и прочее, а вход туда, тем не менее, по записи. Значит, мы плохие рестораторы! Вот если бы нам удалось Диму Блинова привести сюда в качестве ресторатора…

А вы пробовали?

— Мы пробовали. Тогда здесь бы был совсем другой ресторан, и то, что он рядом с отелем, превратилось бы из минуса в плюс: гость, пришедший по записи чуть раньше, спокойно мог бы выпить кофе или, предположим, бокал шампанского в холле отеля. Но пока мы не смогли найти того, кто мог бы открыть здесь классный ресторан! Много лет назад мы говорили с Арамом Мнацакановым, и он сказал: «Я бы к вам пришёл! Но мне же нужен человек, который бы этим местом занимался, а у меня такого нет».

«Комфорт-апарт»

Много раз слышала, как рестораторы говорили, что новый ресторан можно открывать только тогда, когда для него есть хороший управляющий.

— Да, рестораном надо заниматься отдельно и плотно, ему нужен двигатель — человек, который бы работал с названием, кухней, сервисом, словом, правильно решал текущие задачи.

В чём особенности ресторана при отеле?

— Традиционно он должен быть круглосуточным: ночью должен работать хотя бы room service — обслуживание номеров. А для этого нужно, чтобы круглосуточно функционировала кухня. Далее, в ресторане при отеле завтраки обязательны. И если обычные городские рестораны могут открываться в 11:00 или даже в 12:00, перед обедом, то мы должны быть открыты уже хотя бы в 7:30, а то и в 7:00. Это значит, что персонала для этих целей нам нужно в полтора раза больше.

Некоторые отели отводят для завтраков отдельные помещения и просто вызывают нужных сотрудников на дежурство.

— Да, мы, вероятно, тоже могли бы так сделать, но тогда у нас помещение ресторана в здании на Невском проспекте работало бы только 5 часов в день. Насколько это экономически оправданно? Ещё одна сложность ресторана, который, скажем так, внедрен в тело отеля и у него нет отдельного холла, отдельного гардероба и прочего, в невозможности проводить большие мероприятия. Представьте свадьбу: все одновременно кричат за столом «горько!» или одновременно танцуют. Или, что еще хуже, одновременно выходят курить. А у нас же в номерах люди отдыхают! Поэтому в организации ресторана при отеле надо многое иметь в виду. Это связано с тем, что ресторан и отель — разные виды бизнеса, и они не могут друг другу ни в чём не мешать.

Иногда у них разные задачи…

— У них могут быть разные интересы, как, к примеру, с той же свадьбой или банкетом: ресторану они нужны, а отелю — нет. Но, конечно, они должны друг с другом считаться. На Невском, рядом с Московским вокзалом, может быть, вообще не ресторан, а «Макдоналдс» можно было открыть, и народу было бы больше. Но отелю категории 4 звезды нужен всё-таки ресторан, потому что уровни отеля и заведения общественного питания должны как-то коррелировать друг с другом. Наш «Комфорт-отель» располагается на втором этаже, и когда Арам Мнацаканов на первом этаже здания начал строить свой ресторан «Антрекот» (сейчас это «Жером»), мы договорились, что сделаем внутреннюю дверь, и наши гости будут ходить в этот ресторан на завтраки. И мы сделали эту дверь, но она ни разу не открылась.

Почему?

— Потому что «Комфорт-отель» имеет категорию 3 звезды, а уровень ресторана как минимум на 4 звезды, то есть гости отеля немного более бюджетные, чем гости ресторана, и то, что им предлагалось на завтрак, было для них дороговато. С другой стороны, точно так же было бы неудобно работать сотрудникам ресторана — официантам. За сервис, который они предоставляют, им дают соответствующие чаевые, а тут завтрак с бюджетными гостями. То есть официант должен прийти на несколько часов раньше, отработать и, скорее всего, ничего не получить, кроме небольшого оклада. Конечно, он не будет считать это важной для себя работой. Поэтому дверь никогда и не открылась, и наши гости завтракают в отеле, а не в ресторане внизу.

Количество гостей намного снизилось?

— А как вы считаете? Из других городов почти не едут, из других стран не едут совсем.

Но ведь из Москвы люди едут, да и из регионов поехали, разве нет?

— Давайте посчитаем: если до пандемии у отелей была рентабельность 10% (пусть даже 15% годовых), то сколько надо потерять гостей, чтобы она упала до нуля? Совсем чуть-чуть! А мы целые рынки потеряли.

То есть Москва не спасает?

— Любой объект спасает только одна вещь — это работа. Крутись, придумывай что-то новое, привлекай гостей, продавай номера максимально. Рынок сократился на 80-90% — значит, теперь твоя задача не 10% гостей забирать от рынка, как было когда-то, до этого снижения, а 30 или 40%. Значит, надо перетащить к себе этих оставшихся гостей.

Гости из Египта в отеле «Комфорт-апарт»

У вас это получается сделать?

— Мы же сидим в отеле, разговариваем. Отель работает.

За счет чего?

— Шило в заднице должно быть! Мы тоже не сидели на месте, всё время думали, как сектор продаж может работать более эффективно, искать гостя. Поменяли структуру продаж, нашли активных людей, которые не будут спокойно смотреть на отсутствие гостей.

С какими итогами подходите к концу года?

— Конечно, с худшими, чем обычно. Этот год, скорее всего, будет примерно 50% от наших допандемийных плановых инвестиционных показателей. Когда мы прошлый год закончили с небольшим плюсом, я считал, что это огромная победа.

Это и есть победа!

— Да, потому что никто не был уволен, всё было сохранено, инвесторы не понесли дополнительных расходов и даже получили некоторую прибыль. В этом году плюс будет немножко больше. Но я всё равно очень пессимистично настроен!

Почему?

— Потому что раньше срок окупаемости отеля был примерно 8-10 лет, а операционная годовая прибыль — 10-15%. Сейчас, как я уже сказал, она превращается в 0%, как только соотношение расходов и доходов чуть-чуть меняется. А оно поменялось кардинально! И когда рынок восстановится в полном объеме и нам вновь будет позволено жить стабильно, никто не знает.

«Комфорт-апарт»

Он ведь всё же восстанавливается. Пусть и медленно…

— Всё меняется. Люди и компании привыкли работать и учиться удаленно. И, боюсь, даже когда все границы будут открыты, они уже не поедут в том объеме, в котором ехали до пандемии. Да, туристы будут, но отели-то работали вовсе не только на них! Очень многие отели работали на корпоративных клиентов, на деловые мероприятия, конференции. И часть из них точно уже не вернется.

Не даете индустрии шанса?

— Это просто рынок, он просто изменился, а значит изменится и индустрия!