Поворот на склад. Дистрибьютор алкоголя решил зарабатывать на аренде

Фото: ipg-estate.ru

О том, что в поселке Шушары скоро введут складской комплекс компании «Тродекс Логистик», «Новому проспекту» рассказали два источника на рынке коммерческой недвижимости. Площадь объекта класса, А — 23 тыс. м2, высота потолков — 12 м. Комплекс строился долго, 3 года, потому что инвестор проводил работы за собственные средства, добавляет собеседник. Из-за этого склад получился довольно дорогим, добавил он, не уточнив сумму. Строительные работы на объекте уже завершены, но официально он еще не введен в эксплуатацию из-за «бумажной волокиты», сказал источник.

«Алком трейд» входит в тройку крупнейших дистрибьюторов алкогольной продукции на территории Ленинградской области, отмечает генеральный директор НП «Клуб профессионалов алкогольного рынка» Максим Черниговский. Компания занимается поставками крепкого алкоголя и винодельческой продукции в розничные магазины региона, а также разливает продукцию под собственными торговыми марками на производственных площадях партнеров, объясняет он.

По указанным в открытом доступе телефонам, связанным с «Тродекс Логистик» компаний, связаться не удалось.

По оценке руководителя филиала компании «Джонс Лэнг ЛаСаль» в Петербурге Андрея Амосова, объем инвестиций в строительство склада находится на уровне 35 тыс. рублей на м2. Таким образом, сумма вложений в проект могла составить 805 млн рублей. Региональный директор департамента управления строительными проектами ООО «Коллиерз Интернешнл» Игорь Темнышев придерживается другого мнения. В зависимости от конечных проектных решений и инженерной насыщенности объекта размер инвестиций варьируется от 1,1 до 1,5 млрд рублей, считает он.

«Этот объект строился под собственные нужды компании, готовился к продаже. Но предлагался по завышенным ставкам и не привлек арендаторов, а в их отсутствии здание не было интересно потенциальным покупателям», — комментирует Андрей Амосов. Вновь выводя объект на рынок в качестве арендодателей, собственники должны пересмотреть коммерческую политику, продолжает эксперт. Нужно также учитывать, что этот склад является первым продуктом компании, поэтому в сравнении с проектами игроков федерального уровня имеет свои особенности, считает он.

Склад «Тродекс Логистик» универсален и подойдет для разных групп товаров, если для их хранения нет требований по температурному режиму, считает Илья Князев, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости Knight Frank St. Petersburg.

Глава Центра исследований федерального и регионального рынков алкоголя Вадим Дробиз отмечает, что крупные оптовые игроки алкогольного рынка как правило работают не только с российской, но и импортной продукцией, завозить которую в страну стало сложнее из-за санкций, а ее стоимость выросла. Это могло привести к тому, что участники рынка пересмотрели свои потребности в складских площадях. Сейчас государство работает над схемами так называемого параллельного импорта, который позволит поставлять продукцию в Россию без разрешения производителя через третьи страны, что должно выправить ситуацию, рассчитывает Вадим Дробиз.

Шушары — популярная локация для строительства складов. По данным IPG.Estate, только в текущем году здесь введут шесть таких объектов. Один из них — «Промбокс», в реализацию которого вложились совладелица ГК Redmond Диана Желяскова и выходец из A Plus Development Вячеслав Зелепуга, писал «Новый проспект».

Минусом данной территории является узкая дорога, которая ведет сразу к нескольким складам, число которых в перспективе увеличится, говорит Филипп Чайка, руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости IPG.Estate. Если ее не реконструировать, то в будущем здесь могут возникнуть пробки, добавляет эксперт.

Согласно данным Knight Frank St. Petersburg, за I квартал 2022 года в Петербурге был введен всего один качественный объект индустриальной недвижимости площадью около 5 тыс. м2. При этом до конца года заявлен ввод около 267 тыс. м2 складских площадей, 38% из которых — спекулятивные.

Объем сделок за первые три месяца текущего года составил 128 тыс. м2. Основными арендаторами стали логистические и транспортные компании (92%). На долю онлайн-ретейлеров приходится 6%, производственные компании занимают всего 2%.

Доля свободных площадей за рассматриваемый период в объектах классов A и B составила 0,7% (в абсолютном выражении — около 30 тыс. м2). Аналитики прогнозируют дальнейшее увеличение вакантности до 5-6% из-за сокращения объемов производства или ухода компаний с рынка.

Размер ставок аренды с начала года не изменился и составил 5,5-6 тыс. рублей за 1 м² в год (без учета OPEX и НДС) для объектов класса, А и 4,5-5 тыс. рублей за 1 м² в год (без учета OPEX и НДС) для объектов класса B. Однако на фоне освобождающихся вторичных площадей, а также роста числа предлагаемых в субаренду складов, ставки могут снизиться, резюмируют в Knight Frank St. Petersburg.