Остановка по требованию. Последний жилой проект Крестовского острова оказался под запретом

Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти запретил застройщику клубного дома ООО «Ростехсистема» совершать сделки с недвижимостью. Ограничения коснулись двух земельных участков на проспекте Динамо, д. 2А, общей площадью около 3 тыс. м2, а также двух нежилых зданий. Кроме того, Росреестру теперь нельзя регистрировать договоры долевого участия (ДДУ) в элитном доме.

Соответствующее определение суда опубликовано 4 августа, следует из картотеки арбитражных дел. Ограничения введены по требованию строительной компании «Альфа Фаберже» и ее владельца Виталия Бахарева.

Конфликт на Динамо

Судебное разбирательство между компанией «Альфа Фаберже» и гендиректором и владельцем Первой мебельной фабрики Александром Шестаковым началось в 2022 году. Тогда «Альфа Фаберже», которая продала петербургскому предпринимателю проект элитного дома на Крестовском острове за 460 млн рублей, стала добиваться признания этой сделки недействительной. В ее состав вошел участок под строительство элитного жилья площадью более 0,2 га на пр. Динамо, 2А. По оценке экспертов, это последний участок на Крестовском острове, предназначенный для строительства жилья.

В «Альфа Фаберже» утверждали, что собирались реализовывать клубный дом совместно с Александром Шестаковым и должны были выступить fee-девелопером, получив площадку в доверительное управление. Однако спустя несколько месяцев после сделки владельцем «Ростехсистемы» стал закрытый паевой инвестиционный фонд «Компас» под управлением УК «Доходъ». В «Альфа Фаберже» настаивали, что именно с этой УК Александр Шестаков и заключил в итоге договор доверительного управления. Этот договор «Альфа Фаберже» попыталась оспорить, подчеркивая, что должна выполнять аналогичные функции в проекте, но пока не добилась успеха.

В «Альфа Фаберже» отказались от комментариев. В УК «Доходъ» сообщили «Новому проспекту», что в компании сомневаются по поводу обоснованности определения суда. «В процессе разбирательства истец неоднократно предъявлял претензии, и каждый раз суд отказывался удовлетворить его требования. Мы собираемся обжаловать данное решение, чтобы защитить наши права и интересы», — прокомментировали в компании.

В УК «Доходъ» также добавили, что определение суда не повлияет на способность реализовать проект в полном объеме: «Оно затрагивает только вопросы, связанные с долями в уставном капитале, но не оказывает непосредственного влияния на текущие или будущие проекты компании».

Всё за свой счет

Однако опрошенные «Новым проспектом» юристы придерживаются другого мнения. «Утверждение УК «Доходъ» о том, что решение суда не окажет непосредственного влияния на текущие или будущие проекты, не соответствует действительности», — отмечает адвокат Сергей Тимошенко. В определении содержится прямой запрет Управлению Росреестра по Санкт-Петербургу на совершение регистрационных действий в отношении ДДУ в жилом доме на пр. Динамо, что непосредственно скажется на возможности реализации строящихся квартир, объясняет он.

Обеспечительные меры позволяют продолжить строительство и исполнение обязательств по уже заключенным ДДУ, уточняет адвокат ProLegals Андрей Стаценко. «Однако отсутствие возможности привлечения финансирования по сделкам по продаже помещений предполагает необходимость строительства за счет собственных средств застройщика, что может сказаться на ходе реализации проекта», — подчеркивает юрист.

Неразумность и необоснованность

При обжаловании определения суда УК «Доходъ» может указать, что поскольку истцы оспаривают принадлежность долей в уставном капитале «Ростехсистемы» и сделку по их продаже, то спор прежде всего является корпоративным и не связан с распоряжением имуществом компании, объясняет Сергей Тимошенко. «Следовательно, обеспечительной мерой мог являться только запрет на продажу спорных долей (продажа, дарение, мена, доверительное управление, аренда и субаренда, залог и т. д.)», — перечисляет он.

Также основанием для обжалования определения суда может стать неразумность и необоснованность принятия обеспечительных мер с учетом того, что ранее суд уже разрешал спор в пользу ответчика, добавляет адвокат ProLegals Андрей Стаценко. «Также для обеспечения баланса сторон речь может идти о снижении объема ограничений (например, запрет регистрации ДДУ при сохранении за застройщиком возможности привлечения финансирования строительства путем заключения иных сделок)», — комментирует эксперт.

Обеспечительные меры могут быть отменены судом в любое время в процессе рассмотрения спора, при этом более вероятно, что это может произойти после вступления в законную силу решения суда, уверен Андрей Стаценко. «В таком случае, с учетом ориентировочных сроков рассмотрения дел судами первой и апелляционной инстанций, ограничения могут действовать от 9 месяцев до полутора лет», — подчеркивает юрист.

Параллельный спор

Это не единственный конфликт «Альфа Фаберже» с петербургским застройщиком, перешедший в судебную плоскость. В этом году компания обменялась несколькими исками с Plaza Lotus Group (PLG), у которой в прошлом году приобрела гостиничный проект в Петербурге. Речь идет о 100% долей ООО «ПЛГ», которому принадлежат права на проект строительства четырехзвездочной гостиницы на Приморском пр. На балансе этой компании находится право аренды 2,9 га под строительство отеля площадью 118 тыс. м2. Сейчас разбирательства, связанные с этой сделкой, продолжаются.