«Леннаучфильм» снова кладут под молоток
Новый проспект
Статьи

«Леннаучфильм» снова кладут под молоток

Прочитано: 290
«Леннаучфильм» снова кладут под молоток

Покупателям предлагается 4 нежилых здания общей площадью 17,5  тыс. м2 и два смежных земельных участка общей площадью 1,9 га в Невском районе Петербурга, на Мельничной улице, 4, литера А, между набережной Обводного канала и улицей Профессора Качалова.

 

Начальная цена торгов составляет 956,6 млн рублей, минимальная — 478,3 млн рублей. Торги пройдут посредством публичного предложения, заявки принимаются до 6 августа. Участники конкурсной процедуры должны будут внести задаток в размере 300 тыс. рублей, который впоследствии будет возвращен всем, кроме победителя. Сами торги пройдут 13 августа в Москве.

В последние годы здания «Леннаучфильма» использовались киностудией под складские нужды — хранение пленок и реквизита. В настоящее время около 5,8 тыс. м2 площадей комплекса находятся в аренде у разных компаний. Профильной кинематографической деятельностью «Леннаучфильм» не занимается, живет на доходы от аренды, подтвердили «Новому проспекту» в организации.

Правила землепользования и застройки относят территорию «Леннаучфильма» к зоне общественно-деловой застройки и жилых домов, где разрешено размещение коммерческой и жилой недвижимости. Эксперты отмечают, что у данной локации есть как плюсы, так и минусы. Плюсы: близость центра  города, набережной Невы, сквера и метро. Главный минус: промышленное окружение — «Леннаучфильм» находится в «сером поясе».

Управляющий партнер ZenithPropertyManagement Илья Андреев указывает, что, несмотря на привлекательность актива, для него также актуален целый ряд ограничений и нюансов, «начиная от сложного технологического окружения, общественно-деловой зоны, сменить назначение в которой едва ли будет возможно, заканчивая соседством Деминского сада, о судьбе которого постоянно тревожатся градозащитники».

По мнению экспертов, стартовая цена торгов завышена, кроме того, победителю придется дополнительно потратиться на приспособление территории под реализуемый проект.

«Собственники земли в этом районе довольно амбициозно относятся к стоимости своего имущества. Продать землю за 958 млн рублей, то есть около 50 тыс. рублей за 1 м2 земли — нереально. Ни один девелоперский проект не выдержит такой финансовой нагрузки за квадратный метр земельного участка. Цена в 458 млн рублей выглядит более вменяемой, но все еще кажется мне выше рыночной стоимости. Соседние участки в свое время продавались за 28-30 тыс. рублей за 1 м2 земли, и по этой стоимости не пользовались высоким спросом», — констатирует управляющий директор центра развития недвижимости Becar Asset Management Ольга Шарыгина. 

Если удастся построить  в этом объекте порядка 60-70 тыс. м2 арендопригодной коммерческой недвижимости, то цена продажи около 700 млн рублей будет адекватной, оценивает Илья Андреев.

Но пока, по мнению экспертов, стартовая цена торгов завышена, особенно если учесть, что победителю придется дополнительно потратиться на приспособление территории под реализуемый проект.

Директор департамента финансовых рынков и инвестиций Colliers International Анна Сигалова оценивает стоимость имущественного комплекса «Леннаучфильма» в 500-600 млн рублей, это ближе к минимальной цене торгов. Руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева напоминает, что средняя нагрузка на 1 м2 улучшений в сером поясе в среднем составляет 12-25 тыс. рублей и зависит от многих факторов: расположения, степени подготовки участка, количества его собственников и других сложности с вхождением в проект.

Участок подходит под размещение офисов, гостиниц, апартаментов и строительство жилья, единодушны эксперты. «Расположенные там здания не являются объектами культурного наследия или историческими, а значит, могут быть снесены. На период подготовки разрешительной и проектной документации, возможно использование площадки под арендный бизнес», — подчеркивает руководитель департамента продаж РАД Юлия Акимова.

Управляющий партнёр Legat Invest Антон Орлов подчеркивает, что, несмотря на расположение данного участка в депрессивном месте, имеющееся соседство с зеленой зоной и набережной Невы, а также близость к площади Александра Невского позволяют оценивать территорию как привлекательную для редевелопмента. По мнению Антона Орлова, участок подходит под строительство жилья класса «комфорт», а часть его, находящаяся ближе всего к воде — для апарт-отеля или отеля категории 3 звезды.

«Чтобы создать здесь успешный проект, необходимо будет создать уникальную концепцию, объединяться с прилегающими территориями, делать «город в городе», масштабный лофт-проект со своей инфраструктурой — тогда проект сможет привлечь аудиторию и даже окупиться», — рассуждает Ольга Шарыгина. В противном случае, на успехе проекта может сказаться недостаток пешеходного трафика в локации.

По предварительным оценкам, площадь вновь построенной недвижимости на этой территории может составлять 30-35 тыс. м2.

Эксперты отмечают, что основным вопросом для покупателей станет возможность приспособления существующих на участке зданий (см. фотогалерею). «С одной стороны, они дают потенциальную возможность начать получение арендного потока в кратчайшие сроки после покупки. С другой стороны, при сносе объектов количество полезных площадей можно увеличить в разы», — говорит руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St PetersburgИгорь Кокорев.

О планах реализации имущества «Леннаучфильма» в 2019 году стало известно в начале июля: киностудия имени Горького объявила о продаже нескольких своих площадок в Москве и Подмосковье, а также в Петербурге. Руководство студии намеревалось выручить за 7 объектов 4 млрд рублей и направить их на реконструкцию и расширение основных производственных мощностей.

Грядущие торги — вторая попытка РАДа продать имущественный комплекс «Леннаучфильма». Превый раз комплекс предлагали инвесторам в начале февраля 2018 года, но желающих его купить тогда не нашлось. Аналитики объясняли это тем, что начальная цена объекта — почти 1 млрд рублей — завышена.

Киностудия «Леннаучфильм» создана 11 февраля 1933 года и занималась производством научно-популярных фильмов и научно-просветительских фильмов. Всего студией выпущено более 4 тыс. картин.

Инфографика: Константин Мшагский

Ранее на эту тему:

Город продолжает сбрасывать балласт. До конца лета на торги попадут 22 объекта недвижимости

«Ростех» сбросил «Кожу». Старейший кожевенный завод продан с торгов​

Особняк Щеглова на Садовой продали со скидкой

Леннаучфильм торги Российский аукционный дом
Другие статьи автора Читайте также по теме
Российский аукционный дом выставляет на торги сразу 11 помещений в дореволюционном доме напротив острова Новая Голландия. Актив оценен почти в 150 млн рублей. Помещения можно превратить в уникальный комплекс апартаментов, говорят эксперты.
Российский аукционный дом выставляет на торги бизнес-центр «Балтийский порт» у станции метро «Балтийская». Актив оценен в 390 млн рублей. Офисный центр почти полностью заполнен арендаторами. Инвестиции в такую недвижимость помогут сохранить капитал, говорят эксперты.
Российский аукционный дом выставляет на продажу бывший доходный дом купца Киселева недалеко от станции метро «Пушкинская». Аналитики считают, что объект можно приспособить под комплекс апартаментов или гостиницу.

Путин 27 апреля приедет в Петербург на Совет законодателей
24.04.2022
Следственный комитет проверяет снос манежа лейб-гвардии Финляндского Полка
24.04.2022
Ипотечные льготы для IT-сектора коснутся только новостроек
24.04.2022
ООН: беженцами за последние два месяца стали почти 5,2 млн украинцев
24.04.2022
Nissan скоро прекратит производство автомобилей под брендом Datsun
24.04.2022
Петербург обогнал Москву в антирейтинге по числу новых заболевших COVID-19 за сутки
24.04.2022
Петербург вошел в числе регионов с самым низким ростом преступности
24.04.2022
Швейцария запретила Германии продавать Украине боеприпасы для БМП
24.04.2022
Евросоюз откажется от российского газа к 2027 году
24.04.2022
Литва призвала ЕС ввести санкции против Патриарха Кирилла
24.04.2022
"Газпром" заявил об увеличении количества заявок из Европы на российский газ
24.04.2022
Путин поздравил православных христиан с Христовым Воскресением
24.04.2022
Франция терпит убытки из-за заблокированных российских судов
24.04.2022
Россиян призвали регулярно проходить медицинские обследования
24.04.2022
Германия купит у США боевые вертолеты на €5 млрд
24.04.2022
Американская компания спишет оставшиеся в России самолеты на $802 млн
24.04.2022
Экс-канцлер ФРГ Шредер счел невозможной длительную изоляцию России
24.04.2022
Зеленский анонсировал визит госсекретаря США и главы Пентагона в Киев
24.04.2022
Nasa: погода не позволяет вернуть с МКС четырех туристов
24.04.2022
Ежегодная акция "Вахта Памяти" открылась в Петербурге 23 апреля
24.04.2022
Циклон испортит погоду на майские праздники в Петербурге
24.04.2022
Водэн
VEREN
RBI
Строительный трест
InveStoreClub
РосСтройИнвест
РКС
Решение
Прайм Эдвайс
Питер
Петрополь
Петромир
Pen&Paper
Neva Coffee
Первая мебельная
Пепелаев
RRT
Colliers
Ильюшихин
Илоранта
Календарь событий

Метки