«Ростех» сбросил «Кожу». Старейший кожевенный завод продан с торгов

По поручению дочерней компании госкорпорации «Ростех», ООО «РТ-Капитал», Российский аукционный дом (РАД) продал с торгов 60,7% акций АО «Кожа». Пакет акций одного из старейших российских предприятий, давшего название Кожевенной линии на Васильевском острове, ушел по стартовой цене 515,5 млн рублей. Покупателя заинтересовал внушительный портфель недвижимости завода.

Покупателем выступило юридическое лицо, название которого РАД не сообщает. По данным СПАРК, до момента продажи у «Кожи» было 159 акционеров, крупнейшие из которых — ГК «Ростех» с долей 60,76%, генеральный директор предприятия Виктор Есипов (21,03%) и Вера Гришина (9,02%).

«Продажа прошла в соответствии с нашими ожиданиями. Активом интересовались практически все крупные игроки петербургского рынка, однако 60%-й пакет акций и необходимость выстраивать отношения с другими акционерами — тяжелая перспектива для строительного бизнеса, который сегодня и без того становится все более низкомаржинальным. К тому же, девелоперу предстоит обязательная реконструкция зданий–памятников», — говорит заместитель генерального директора Российского аукционного дома Динара Усеинова.

По ее словам, продажа, безусловно,  была удачной: сделки такой стоимости — редкость на петербургском рынке. «К тому же мы смогли реализовать актив с первого раза и по заявленной собственником цене. Конечно, идеальной была бы продажа готовых свободных участков в этой локации — «очищенный от сторонних интересов» лот, очевидно, принес бы бОльшую прибыль. Но в таком случае «РТ-Капитал» пришлось бы выступить девелопером этого проекта, что, конечно же, неэффективно, потому что не является для компании профильной деятельностью и влечет значительные финансовые расходы», — говорит она.

Впервые ГК «Ростех» объявила о намерении избавиться от АО «Кожа», являющегося для корпорации непрофильным активом, еще в 2014 году, но эти планы остались лишь на бумаге. В 2017 году корпорация собиралась переносить производственные мощности кожевенного предприятия, входившего в то время в структуру «ростеховского» холдинга «Нацимбио», из центра города в ОЭЗ «Новоорловская». Это должно было произойти в рамках создания в Петербурге нового завода по выпуску изделий из кожи для предприятий автопрома и легкой промышленности стоимостью 1 млрд рублей. Но и эти планы остались нереализованными, а инвестиционная деятельность АО «Кожа» свелась к вложению 8 млн рублей собственных средств в модернизацию и текущий ремонт нескольких действующих производственных линий.

АО «Кожа», по оценкам СПАРК, занимает не более 2,7% доли российского рынка производства кожаных изделий, в компании работают 109 человек. По итогам 2018 года предприятие получило 328,1 млн рублей выручки, что на 18,15% больше аналогичного показателя 2017 года и в точности соответствует уровню 2016 года. По данным годового отчета АО «Кожа» за 2018 год, в 2019 году компания планировала, наряду с основными видами производственной деятельности, заниматься сдачей в аренду неиспользуемых площадей.

В активе «Кожи» — солидный портфель недвижимости на Васильевском острове: в него входят производственно-складские комплексы на улицах Декабристов, Уральской и Наличной, Кожевенной линии, проспектах КИМа и Среднем. Согласно Правилам землепользования и застройки, все они относятся к общественно-деловой подзоне, в которой разрешено строительство коммерческой и жилой недвижимости. При этом на ряде участков — на Кожевенной линии 1-3 и в переулке Декабристов — находятся исторические здания, 19-м и началом 20-го века. Они являются памятниками архитектуры и охраняются КГИОП.

Общая площадь земельных участков, находящихся в распоряжении «Кожи», составляет 5,4 га, наиболее привлекательными, с точки зрения девелоперов, являются территории на Уральской улице, 25, площадью 16,8 тыс. м2 и на Кожевенной линии 1-3 площадью 13,7 тыс. м2.

Генеральный директор управляющей компании Legat Invest Игоря Данковцева, оценивает участок на Уральской улице в 670 млн рублей: по его словам, соседний участок продается сейчас за несколько более высокую цену. Участок на Кожевенной линии «в реальности стоит не более 580 млн рублей, рядом с ним тоже продаётся участок, и его цена пока также не устраивает девелоперов», — знает Игорь Данковцев.

 По его мнению, «немаловажен тот факт, что назначение этих земель не предусматривает строительство жилья, а, значит, потребуются немалые затраты, как финансовые, так и временные, на перевод назначения участков и их последующую расчистку. Пока цена на эти территории высокая, и у застройщиков не стыкуются показатели экономики потенциальных проектов, хотя со стороны девелопмента эти локации имеют высокую привлекательность». 

Генеральный директор Colliers International в Петербурге Андрей Косарев отмечает, что Васильевский остров и, в частности, площадки предприятия, наиболее привлекательны для девелопмента жилья бизнес-класса либо апартаментов — там, где строительство классического жилья не разрешено. По мнению Андрея Косарева, из земельных активов «Кожи» для строительства жилья больше всего привлекательна площадка на Уральской, 25, как в силу локации (территория выходит на набережную Невы), так и с учетом ограничений.

Руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев согласен, что потенциал участков неоднороден: на Уральской улице уровень и темпы развития ближайшего окружения в данный момент лучше, чем на Кожевенной линии.

Игорь Данковцев отмечает, что интересны оба участка; там уместно и выгодно реализовать проекты жилых комплексов бизнес-класса со встроенно-пристроенными помещениями коммерческого назначения. Игорь Кокорев также считает, что основу застройки участков составит жилье. По его оценкам, здесь можно построить 60-90 тыс. м2. При этом, считает эксперт, офисная и торговая функция тоже могут присутствовать, например, на первых этажах или  в местах, плохо подходящих под жилую функцию.

«Есть конкретные девелоперы, которые рассматривают эти участки как потенциальные покупатели», — знает Игорь Данковцев.

Справка «Нового проспекта»:

Завод «Кожа» основан в 1857 году купцом Алексеем Осиповым. Крупнейшим его заказчиком было военное ведомство: предприятие поставляло русской армии кожу и снаряжение. К 1889 году завод расширился: на его базе создано Товарищество кожевенного производства и торговли кожевенными, холщевыми и полотняными товарами. Предприятие выпускало подошвенный материал, а также разные виды кож. В ходе революции завод национализировали и с 1922 года он превратился в кожевенный комбинат «Марксист», поставщика ВПК. Сегодня АО «Кожа» по-прежнему в реестре предприятий ВПК. Предприятие поставляет кожи для верха парадной и повседневной обуви военнослужащих по заказу обувных фабрик-участников тендеров Минобороны, а также обувные, галантерейные и шорно-седельные кожи  отечественным предприятиям.