Банкиры и Застройщики 2020. Репортаж с онлайн-дискуссии

В прошлом году в апреле, когда мы провели первую такую дискуссию, весь рынок гудел от прогнозов того, как все будет после 1 июля 2019 года, когда мы перейдем на тотальные эскроу-счета. Но и 1 июля настало, и новые правила заработали — и в общем-то ничего особо страшного не случилось. Устойчивые застройщики оценили преимущества и учли неудобства проектного финансирования, спокойно заложили возросшие расходы в цену метра и продолжили работу, а те, кто себя на этой почве чувствовал не очень уверенно, построили на свои или свернули свои проекты и выставили участки на продажу — и их быстренько раскупили гиганты, которым проектное финансирование было принесено банками на блюдечке с голубой каемочкой.

Сейчас мы уже понимаем, что даже самые мрачные прогнозы прошлого года не учитывали как минимум один фактор — коронавирус. Не учитывали его и мы, когда назначали вторую конференцию «Банкиры и Застройщики» на апрель 2020 года. Тем не менее, раз уж рынок уже год живет с эскроу-счетами, и при этом уже третий месяц как-то существует на фоне пандемии, мы предложили и банкирам, и застройщикам поделиться своим опытом и обобщить этот год, отделяя фактор смены правил игры от фактора COVID-19. И обсудить по возможности отдельно проблемы и перспективы, связанные с каждым из этих факторов.

Начал дискуссию Вячеслав Ермолин, заместитель председателя правления банка «Санкт-Петербург». «Как мы в прошлом году прогнозировали развитие ситуации на рынке, так оно и случилось, - радостно сказал он. - Все крупнейшие застройщики запаслись разрешениями на строительство на 3-4 года и продолжали привлекать средства по старой схеме. При этом все начали потихоньку реализовывать проекты с эскроу и смотреть как этот механизм работает». По словам Вячеслава, банк «Санкт-Петербург» запустил проекты с эскроу практически со всеми крупными застройщиками города, и потребители, отметил банкир, на них реагируют достаточно неплохо. Что касается небольших застройщиков, то, как и предрекали эксперты год назад, они попробовали привлечь проектное финансирование, но банки построили стресс-модели и пришли к неутешительному выводу, что проекты эти модели «не держат». И сделали «обоснованный отказ». «А затем мы видели, как эти проекты гуляют из банка в банк, а затем участки выставляются на продажу», - подытожил Вячеслав Ермолин.

Затем выступила Татьяна Грушко, директор по развитию юридической фирмы Legal to Business, которая рассказала про отношения банков и застройщиков в условиях, когда оба находятся в состоянии дефолта: «Зачастую бывает, что дефолт у застройщика возникает только потому, что дефолт начинается у финансирующего банка. Так чаще всего бывает, когда финансирующий банк — единственный. А так бывает часто, потому что финансирующие банки часто ставят своим заемщикам условие быть единственными по всем услугам. И в такой ситуации, когда финансирующий банк один у застройщика, и у этого банка начинаются проблемы, дефолт банка тащит за собой дефолт застройщика. Дальше проблемы начинают нарастать как снежный ком, и в моей практике застройщику не удалось найти бездефолтный выход из ситуации». Как всегда, главными пострадавшими в таких ситуациях бывают физлица: с одной стороны дольщики, а с другой вкладчики. Потому что в дело вступают две гигантские госкорпорации: со стороны банка АСВ, а со стороны застройщика Фонд по защите прав дольщиков. Банк не может выпускать залоговое имущество для реализации в целях направления денежных средств на достройку — если даже квартира продается, деньги от ее реализации идут в конкурсную массу банка. В результате у застройщика отсутствует возможность привлекать финансирование и продолжать стройку. А раз не идет стройка, то и квартиры перестают продаваться (подробности выхода из этой ситуации Татьяна расскажет в своей экспертной колонке на «НП» по итогам доклада, а кто не хочет ждать, может приобрести видеозапись конференции).

Тут в дискуссию вступил заместитель председателя комитета по строительству Петербурга Евгений Барановский, который заверил, что правительство Петербурга крайне положительно смотрит на стройку. По его словам, Петербург по-прежнему входит в пятерку лидеров по вводу жилья, и в планах на 2020 год ввести 3,7 млн м2. По действующим разрешениям у нас более 3-4 млн м2 в стройке, плюс 300-400 тыс. м2 по проблемным объектам, которые мы также планируем завершить в этом году. «Не мне рассказывать, застройщики лучше меня знают, что провальные вторая половина марта, апрель и первая половина мая, когда падение продаж составляло 50-55%, сегодня позади. Начали работать меры поддержки, такие как 6,5% ставка ипотеки — благодаря чему сегодня Петербург второй по заявкам и выдаче кредитов в этой части. Кривая спроса идет вверх, и мы буквально сегодя проводили встречу с крупнейшими застройщиками, и что у нас, что у них настроения сегодня достаточно радужные — несмотря на те сложности, которые нам всем вместе пришлось преодолевать в последнее время. Строительный комплекс активно отрабатывает с банками вопрос снижения кредитной нагрузки, а для организаций, признанных системообразующими, отдельная льгота, предусматривающая качественно иную кредитную нагрузку на текущие проекты. Раз в неделю здесь проводит совещания вице-премьер, все в процессе, все в работе. Это по федеральным вопросам, а по региональным мы ставим перед собой задачу решать те проблемы, которые возникают каждый день. Мы как субьект неоднократно обращались в федеральный центр с просьбой о поддержке, потому что бюджет Санкт-Петербурга не позволяет в полной мере ее бизнесу оказать. Мы предлагали разные меры, вплоть до отмены транспортного налога, но пока занимаемся тем, что реализуем те меры, которые приняты на федеральном уровне».

От комитета по строительству мы плавно перешли к самим застройщикам (а в виртуальном зале собрались представители EKE, ЛСР и др.): в дискуссию вступила Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости КВС (в составе одноименной строиельной группы). По ее словам, КВС благополучно избежала катастрофического падения продаж, постигшего весь строительный рынок: падение у этой компании составило всего 10% — и все благодаря тому, что она заблаговременно инвестировала в цифровизацию продаж жилья: «Где-то год назад мы перешли на онлайн-продажи, и, несмотря на то, что коллеги над нами подхихикивали, в феврале 2019 года мы запустили свой онлайн-магазин квартир. И нам это очень помогло в апреле 2020 года. Потому что в марте 2020 года у всех шло очень все хорошо-хорошо, потому что все мы помним, как резко подскочила валюта, а в таких ситуациях многие клиенты бегут за недвижимостью, пока она не подорожала. А в последнюю неделю марта все перестало работать, и в апреле все ушли на карантин — все это прекрасно помнят. А мы смогли выполнить наши планы на 90%, хотя в начале апреля я предполагала, что падение будет 50%. В большей степени это связано с тем, что у нас работала онлайн-регистрация, и Росреестр, надо отдать ему должное, работал очень быстро. Мы стали очень усиленно работать в направлении нашего онлайн-магазина, привлекли IT-компанию для подключения к нему ипотеку всех банков, а не только ВТБ, который был подключен к нему изначально. Уже ряд банков подключен. И я уверена, что даже после пандемии цифровизация не исчезнет, потому что какие-то клиенты поймут, насколько это удобно — все сделать быстро и онлайн».

Когда закончила свой доклад Анжелика, оказалось, что на связь вышел (сначала из кабинета, а потом из машины по дороге на встречу) крупнейший строительный лоббист Петербурга, вице-президент СРО «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Алексей Белоусов. Он подтвердил тренд, наметившийся в мае — что после апрельского шока отрасль потихоньку стала оправляться. Но уточнил, что стоит подождать июньских цифр, чтобы сделать какие-то более определенные выводы. «Учитывая, что в апреле не работали МФЦ, а количество сделок, осуществляющихся с помощью электронных ресурсов, составляет лишь 20-50%, поэтому лишь самые передовые застройщики смогли восстановить свои продажи в мае. В июне мы увидим, сумеют ли все остальные застройщики подтянуть свои показатели до планируемых уровней, и, если да, то будем считать, что отрасль находится в стадии выздоровления».

К Алексею у участников дискуссии было много вопросов (между делом вернулся в онлайн и Вячеслав Ермолин, отлучавшийся для разговора с председателем правления, и тоже ответил на пару вопросов, в частности, пояснил, что при эскроу-финансировании банк становится заложником достройки дома и даже при тотальном падении продаж не может остановить финансирование: иначе дольщики заберут деньги с эскроу-счетов, и кредитная организация останется один на один с недостроем). Эксперты сошлись во мнении, что и банк и застройщик заинтересованы в максимально быстрой достройке каждого объекта: иначе сроки сделают его рентабельность отрицательной. А для этого главное — чтобы деньги не выводились из проекта, что всегда было главной проблемой всех строек. А в случае нештатной ситуации главными пострадавшими будут мелкие подрядные компании, конечные получатели денег в строительстве.

Когда дискуссия по этому поводу слегка выдохлась, слово перешло к Дмитрию Панову, координатору по Северо-Западу «Деловой России». Он отметил, что по всей стране остается много застройщиков, которые работают по старой схеме, привлекая деньги дольщиков без проектного финансирования и эскроу-счетов. И эти застройщики стали основными заложниками ситуации, сложившейся в период карантина. «Когда не работали МФЦ, эти компании столкнулись с необходимостью изыскивать денежные средства для расчетов сподрядчиками, так как поток денег от покупателей квартир временно иссяк. Не всегда это получалось, и это была достаточно серьезная проблема. Одновременно те, кто работал по схеме эскроу попали в другую неприятную ситуацию: у них эффективная процентная ставка по проектному кредиту зависит от темпа продаж. И тот серьезно снизившийся спрос повлиял на наполняемость эскроу счетов. Когда мы год назад прогнозировали с банками и застройщиками, какая будет средняя эффективная ставка, все сошлись во мнении, что она будет в районе 4%. Так вот сейчас она в среднем 8-9% — и все из-за снижения спроса. И поэтому в рамках поддержки отрасли около 15 млрд рублей направлены на субсидирование процентных ставок для снижения их до целевых 4-5%».

В завершение дискуссии выступила Марина Горлачева, партнер CLC, которая рассказала о практике противостояния застройщиков потребительскому терроризму юристов, занимающихся скупкой у покупателей квартир на первичном рынке прав на взыскание неустоек по 214-ФЗ и закону о защите прав потребителей. «Мои коллеги, корпоративные юристы застройщиков, находятся в некоей эйфории от того, что меры поддержки, предоставляемые правительством, избавят их от потребительского терроризма. Увы, должна их и всех разочаровать. Не избавят. В судебной практике ничего сегодня в лучшую сторону не меняется. Наоборот, стандарты доказывания оснований для взыскания неустоек для потребительских террористов снижаются, тогда как стандарты доказывания своей невиновности или несоразмерности неустойки для застройщиков повышаются. Так что застройщики не заметят, как меры поддержки отрасли пролетят мимо, и они столкнутся с неустойками во всей красе».

А в самом конце разговора пару слов сказала руководитель практики недвижимости и ГЧП «Дювернуа Лигал» Ольга Батура — о том, почему в стройке не прижилась схема ГЧП для возведения объектов социальной инфраструктуры: дело в том, что 214-ФЗ сегодня уже позволяет тратить средства дольщиков на эти объекты (раньше не позволял, из-за чего и думали застройщики о ГЧП и концессиях), так что застройщик возводит социалку за свой (и дольщиков) счет, после чего передает ее в дар муниципалитету.