Спа-отель Michur Inn
Компания «Звезда» юриста Артема Бегуна получила в собственность строительный комбинат «Муринский» и отель Michur Inn в Ленобласти. Они принадлежали обанкротившейся группе компаний «Унисто Петросталь» и несколько раз безуспешно выставлялись на торги. «Звезда» могла завысить цены на активы, чтобы снизить к ним интерес покупателей и в итоге забрать их с большим дисконтом, считают эксперты.
Информация о том, что ООО «Звезда» решила оставить за собой залоговое имущество «дочек» ГК «Унисто Петросталь», появилась на портале Единого федерального реестра сведений о банкротстве. Первый актив — строительный комбинат «Муринский», который числился на балансе ООО «Унисто Петросталь Проект». Лот включал в себя производственно-складской комплекс площадью 15,9 тыс. м2, земельный участок (6 га), а также оборудование и газовую котельную.
Комбинат «Муринский» был построен относительно недавно. Завод запустили в 2015 году, в проект группа вложила 1,3 млрд рублей. Как следует из протокола торгов, заявок на покупку не было, и имущество перешло залоговому кредитору по цене 365 млн рублей, тогда как стартовая стоимость начиналась с 912 млн рублей.
Второй объект — трехзвездочная гостиница Michur Inn на 44 номера в поселке Мичуринское Приозерского района Ленобласти, площадью около 3,2 тыс. м2. Актив принадлежал ООО «Спортивный клуб по зимним видам спорта» (ГК «Унисто Петросталь»). В лот также входила земля в собственности и аренде (3,1 га). Имущество перешло залоговому кредитору по цене 82,1 млн рублей. Отель пытались реализовать на банкротных торгах за 117,3 млн рублей.
Артем Бегун не ответил за запрос «Нового проспекта».
ООО «Звезда» принадлежит Артему Бегуну, следует из СПАРК-Интерфакс. Он владеет 70% компании напрямую, а еще 30% — через специализирующееся на покупке и продаже недвижимости ООО «СЛТ».
Артем Бегун — бизнес-партнер известного петербургского предпринимателя Ильи Трабера. Они являются совладельцами ООО «Приморский УПК» (занимается проектом крупного портового комплекса в Выборгском районе Ленобласти) и ООО «Росток», контролирующего Ленинградскую областную электросетевую компанию (ЛОЭСК). Телеканал «Дождь» (признан иностранным агентом) называл Илью Трабера «единственным из живых авторитетов, знакомство с которым признавал президент Владимир Путин».
Преемник с аппетитом
В 2018 году из-за возникших финансовых сложностей ГК «Унисто Петросталь» стала распродавать активы. Среди них был стройкомбинат «Муринский» за 700 млн рублей, но тогда объект не заинтересовал покупателей.
Спустя год реализовывать имущество решили через процедуру банкротства: осенью 2019 года ООО «Унисто Петросталь Проект» добилось признания себя несостоятельным. В 2020 году на банкротных торгах объект пытались продать за 524,6 млн рублей, но в этом же году торги были отменены до момента их завершения.
ООО «Спортивный клуб по зимним видам спорта», которому принадлежал отель Michur Inn, подал заявление о собственном банкротстве весной 2019 года, указав сумму своей задолженности — 213,8 млн рублей. Иск был удовлетворен летом того же года, и в отношении юрлица открыли конкурсное производство.
Как сообщал «Новый проспект», весной 2022 года задолженность ГК «Унисто Петросталь» в размере 1,5 млрд рублей перед банком «Санкт-Петербург» приобрело ООО «Звезда». Юрлицо стало правопреемником кредитора в рамках дела о банкротстве нескольких компаний группы, а также ее основного собственника Владимира Оксмана. Помимо стройкомбината и гостиницы в Ленобласти, на их балансе находятся бизнес-центр, производственно-складской комплекс, торговый центр и пр.
Шах и мат
Как объясняет советник, руководитель практики разрешения споров и банкротства Maxima Legal Сергей Бакешин, порядок продажи заложенного имущества и его начальную цену определяет залогодержатель (в данном случае ООО «Звезда»). Он может оставить недвижимость за собой, если она не была продана на повторных торгах.
«Если активы ликвидны или представляют какой-то интерес для кредитора, то последний с высокой вероятностью оставит его за собой», — говорит юрист.
В этом случае ООО «Звезда» должно перечислить на счет должника 30% стоимости объекта для погашения текущих требований, а также требований кредиторов первой и второй очередей, продолжает Сергей Бакешин. В итоге компания сможет оставить за собой стройкомбинат «Муринский» всего за 109,5 млн рублей и гостиницу Michur Inn за 24,6 млн рублей.
Вне рынка
С самого начала стоимость этих объектов на банкротных торгах была завышена, считают эксперты. После того как долги структур группы приобрело ООО «Звезда», стройкомбинат пытались продать за 1 млрд рублей, а затем за 912,7 млн рублей. «Адекватная стоимость» завода составляет 600-700 млн рублей — такую оценку давал «Новому проспекту» гендиректор Агентства исследования рынков Александр Дубодел.
«С учетом необходимости дальнейшего поддержания оборудования в рабочем состоянии могут потребоваться дополнительные инвестиции. Сейчас не каждый готов пойти на такое обременение с учетом роста цен и сроков поставок», — пояснял эксперт.
Рыночная стоимость гостиницы Michur Inn также существенно ниже выставленной на торгах (130 млн и 117 млн рублей. — Прим. «НП»), считает руководитель проектов отдела инвестиций NF Group в Санкт-Петербурге Сергей Дуванов. Это связано с тем, что цена такого объекта определяется не только его себестоимостью, но и рядом других факторов, включая текущую экономическую ситуацию, спрос и предложение на рынке недвижимости, а также потенциальную доходность объекта, перечисляет эксперт.
«Высокие операционные затраты на поддержание отеля в рабочем состоянии, а также давление кредитных обязательств, вероятно, снижают его доходность, что в свою очередь влияет на его рыночную стоимость. Поэтому разумная цена для этого объекта — 50-60 млн рублей», — оценивает Сергей Дуванов.
Партнер, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate Валерий Трушин также считает, что отсутствие интереса к гостинице обусловлено ее удаленностью от города на фоне небольшого объема номерного фонда. «Спрос в этой локации сосредоточен в основном в сегменте аренды коттеджей, а не гостиничных номеров. Для потенциального покупателя этот фактор несет дополнительные риски», — отмечает он.
