Торговля в движении. Как пандемия изменила стрит-ретейл города
Год пандемии серьезно изменил расстановку сил на петербургском рынке стрит-ретейла. Во время локдауна только 15% помещений на пяти ключевых торговых улицах города могли работать без ограничений. Остальным пришлось останавливать бизнес, а потом запускать заново. Сил на эту операцию хватило не всем.
По данным аналитиков, больше всего в сегменте стрит-ретейла в прошлом году Петербурга пострадал общепит. По данным компании Maris в ассоциации с CBRE, на ключевых торговых магистралях центральной части города во время локдауна стало на 5% меньше точек общепита, а по итогам года их число уменьшилось на 17%: было закрыто 84 заведения, а открыто лишь 70.
В целом же на конец ноября прошлого года, по данным ГК «БестЪ», в Петербурге было закрыто 480 ресторанов и кафе, а открыто всего 165. Аналитики JLL отмечают, что в 2020 году открылось на 36% меньше заведений, чем годом ранее.
Существенно пострадали и банки. По данным JLL, основные торговые улицы города за год недосчитались 20 банковских отделений (за тот же период открылись только шесть точек).
Сократили свое присутствие в стрит-ретейле и представители fashion-индустрии. Эксперты JLL подчеркнули, что один из основных fashion-коридоров Петербурга — Большой пр. Петроградской стороны — в 2020 году поставил сразу несколько антирекордов: уровень вакантности для этой локации летом 2020 года оказался максимальным — на уровне 14,1%, а годовой показатель ротации достиг 24%. Тем не менее эта магистраль оказалась единственной в центре города, где в прошлом году был зафиксирован рост арендных ставок. Популярность проспекта выросла за счет анонса открытия трех брендов шведской группы H&M — & Other Stories, Cos, Home Concept Store, пояснили аналитики.
Бренды уходят к лавре
Невский проспект оказался в тренде. По данным Colliers International, уровень вакантности на главной магистрали Петербурга в конце 2020 года, по сравнению с IV кварталом предыдущего года, увеличился на 9–10% и достиг 12,8–13,8%.
Похожие данные у JLL, чьи аналитики подсчитали, что по итогам 2020 года на Невском пр. оказалось вакантно 11,6% помещений, что на 4,3% больше, чем в конце 2019-го: за прошедший год здесь закрылось 127 магазинов, кафе и ресторанов.
Впрочем, тренд на рост вакантности на центральных торговых коридорах наметился еще в 2019 году, задолго до пандемии. А период принудительного локдауна усилил эту тенденцию.
«Основным драйвером роста показателя вакансии остается самая дорогая зона города — Невский проспект. Он сейчас проходит болезненный путь трансформации профиля арендаторов. Еще не все собственники помещений готовы смириться с новыми экономическими реалиями, поэтому спрос люксового ретейла всё больше смещается в зону Старо-Невского проспекта, где активно формируется зона премиальных fashion-брендов», — комментирует руководитель отдела исследований рынка компании Maris в ассоциации с CBRE Алена Волобуева.
Как рассказала руководитель отдела исследований компании JLL в Петербурге Наталия Киреева, к концу года на Старо-Невском открылся часовой бутик Breitling и магазин мужской одежды Canali. Сюда же с Большой Конюшенной ул. переехал итальянский люксовый бренд Brunello Cucinelli. При этом Старо-Невский лишился пяти отделений банков. «Несмотря на то что эта часть проспекта позиционируется как люксовая локация, в конце ноября на Невском, 146, открылся продуктовый магазин «Пятерочка», — резюмировала Наталия Киреева.
Невский не сдается
На основной части Невского пр. летний сезон без иностранных туристов привел к сокращению количество продавцов книг, подарков и сувениров. «Если в IV квартале 2019 года на Невском пр. работали 17 сувенирных магазинов, то к ноябрю 2020 восемь помещений стали вакантными (правда, два из них сразу нашли новых операторов). В декабре с Невского ушел еще один сувенирный магазин — Russian Amber. Но его уход восполнило открытие двух новых сувенирных магазинов — Taste of Russia на Невском, 79, и Street Souvenir на Невском, 32», — отмечает директор департамента аналитики Colliers International Вероника Лежнева.
Если говорить о fashion-сегменте, то Невский за год лишился H&M. А в сфере общественного питания он недосчитался нескольких ресторанов «Две палочки» и «Бургер кинг».
Однако на Невском появилось немало новых магазинов, среди которых IKEA, Yandex, DNS, Tissot. «Вакантность на главной магистрали снизилась также за счет появления несетевых малоизвестных брендов, которые воспользовались ситуацией для выхода на главную улицу города», — отметила Наталия Киреева.
«На место закрывшихся заведений пришли другие игроки, которые ранее активно не наращивали количество работающих точек», — подтверждает руководитель отдела торговой недвижимости Knight Frank St. Petersburg Анна Лапченко. По ее словам, почти все площадки закрытых на Невском «Двух палочек» уже арендованы, причем операторами из другой сферы. Так, на углу ул. Маяковского и Невского пр. вместо ресторана открылся магазин сети DNS, который до этого не был представлен на Невском. «Магазин этой же сети открылся на месте сувенирного магазина Russian Amber на Невском, 46, и вместо магазина «Республика» на Большом пр. П.С., 98», — добавила Анна Лапченко.
По-прежнему привлекателен Невский пр. и для рестораторов. Основатель бренда Zanini Restaurants Мирко Дзанини прошлой осенью перевел один из своих ресторанов на Малой Конюшенной ул. ближе к Невскому буквально на три-четыре дома: раньше он находился в доме №5, а теперь в доме №14 на той же улице. «Здесь помещение большей площади и можно сделать большую террасу. Но главное — ближе Невский пр. И хотя арендная плата выше, хорошее помещение, которое освобождается во время пандемии, надо сразу же брать: потом это сделать будет сложно», — объясняет решение о переезде Мирко Дзанини.
По данным JLL, диапазон арендных ставок на Невском пр. снизился с 9–13 тыс. рублей за 1 м2 в месяц (в конце 2019 года) до 6–10 тыс. рублей (в концу 2020 года). При этом максимальные арендные ставки на магистрали не опускались ниже 10 тыс. рублей в течение последних 8 лет. «Мы прогнозируем стабилизацию арендных ставок в 2021 году на достигнутом уровне. Говорить о восстановлении докризисных показателей пока рано», — отмечает Наталия Киреева.
Рубинштейна: вакансий всё больше
Главную ресторанную улицу города — ул. Рубинштейна — сильно лихорадит. Но, по мнению аналитиков JLL, улица сохранила основной пул арендаторов и показала минимальный за последние 3 года уровень как свободных помещений, так и ротации. «На ул. Рубинштейна в течение года вакантность снижалась и достигла в декабре 2020 года одного из минимальных значений за последние 3 года — 5,9%», — говорит Наталия Киреева.
По данным аналитиков Colliers International, вакантность площадей на этой улице выросла в конце 2020 года по сравнению с концом 2019 года на 3–4%, до 12–13%.
«Вакансия есть, к концу года она стала больше. Возможно, к Новому году ситуация изменилась бы в лучшую сторону, но неопределенность будущего и новые ограничения по COVID-19 снизили активность арендаторов — они боятся брать новые помещения в аренду», — подтверждает Станислав Ступников, руководитель направления торговой недвижимости и ретейла «БестЪ. Коммерческая недвижимость» (входит в ГК «БестЪ»).
Неопределенности в ситуацию добавляет активность группы «Граждане Рубинштейна», которая давно выступает против превращения улицы в ресторанную тропу.
Как бы там ни было, ряд ресторанов и баров этой улицы сейчас закрыт. Среди них кафе «Рубинштейн», бар Papaya, раменная J.Ramen, пиццерия «IL Патио», ресторан классической итальянской и классической грузинской кухни «МА». Правда, многие из этих заведений говорят, что закрытие это временное.
«Ресторан на Рубинштейна мы после локдауна открыли, но в октябре снова закрыли: во-первых, под Новый год мы открыли «МА» на Московском пр. и были полностью заняты там, а во-вторых, поток гостей сейчас всё равно невелик. Поэтому мы будем его открывать только весной. Планируем развиваться дальше», — объясняют бренд-шефы и идеологи «МА» Антон Исаков и Марина Наумова.
По данным JLL, на Рубинштейна минимальная граница диапазона запрашиваемых арендных ставок осталась неизменной — 3,5 тыс. рублей за 1 м2 в месяц. А верхняя планка снизилась с 6 тыс. до 5,5 тыс. рублей.
Спальные районы получили стимул
В спальных районах такого резкого падения трафика, как в центре, не наблюдалось. Ситуация там относительно сбалансированная.
«Люди осели в своих домах на самоизоляции, а ставки аренды в спальных районах всегда были ниже, поэтому сейчас помещения там стали более востребованными. Также в спальных районах есть возможность аренды складских и производственных помещений. Их арендуют под такие форматы, как dark kitchen и dark store», — поясняет Станислав Ступников.
Бизнес всё больше осваивает «спальники», иногда переезжая туда даже с Невского пр. Так, например, поступил ресторан авторской кухни Chateau Vintage («Шато Винтаж»). «Мы с началом пандемии перевели его на пр. Энгельса, а от помещения на Невском отказались: в таких условиях нам его было, конечно, не потянуть. На Энгельса метраж помещения такой же, как был на Невском, аренда гораздо ниже, а публика к нам всё равно ездит, в том числе из других спальных районов. Когда мы открылись на новом месте, нас сразу же увидели как минимум 20% тех же самых гостей, которые лишь обрадовались, сказав: «О! Теперь нам не нужно никуда ездить, нам здесь гораздо удобнее!» — улыбается Николай Митчин, управляющий партнёр ресторанной группы Big Family Resto Group, куда входит и «Шато Винтаж».
Эксперты ожидают, что в начале 2021 года в сегменте стрит-ретейла в центральных локациях города будет большее количество вакантных помещений, чем в середине 2020-го, а в спальных районах, напротив, вакансия, скорее всего, будет невысокой.
«Заведения общественного питания, в полной мере ощутившие на себе приостановку работы точек в торговых центрах, возможно, переориентируются на стрит-ретейл, которого в этом году ограничительные меры коснулись гораздо меньше. Возможно, снижение ставок в некоторых локациях примет не временный, а постоянный характер», — предполагает Анна Лапченко.
Также эксперты отметили, что некоторые предприятия начали перемещаться ближе к потребителям, например заведения общественного питания стали чаще размещать свою продукцию в торговых сетях.
«Таким образом, начавшийся задолго до пандемии тренд создания всей необходимой инфраструктуры «у дома» в любой точке города получил дополнительный мощнейший стимул для развития», — подытоживает Алена Волобуева.
