Перед Новым годом президент Владимир Путин подписал поправки в 214-ФЗ, которые позволили девелоперам, независимо от даты получения разрешения на строительство и начала продаж жилья на объекте, работать с «Фондом защиты прав граждан — участников долевого строительства». По новой схеме в фонд необходимо перечислить 1,2% от стоимости квартиры, и через три дня после оплаты можно подавать договор на регистрацию в Росреестр.
Обязательной страховой защиты застройщики лишились в середине декабря 2018 года, после того как Центробанк запретил СК «Респект» страховать их ответственность по договорам долевого участия. Фактически эта компания являлась монополистом на рынке. Девелоперы были вынуждены остановить продажи квартир из-за невозможности регистрировать договоры в Росреестре и, как следствие, принимать деньги от клиентов. Наибольшие неудобства это доставило покупателям жилья из других городов и ипотечным клиентам. Сделки разваливались, не дождавшись регистрации.
Адекватная замена
«Возможность уплаты взносов в Фонд защиты прав дольщиков является единственной адекватной заменой страхованию ДДУ. При этом размер отчислений (1,2%) в целом сопоставим с затратами на страхование. Система в целом работает. Есть небольшие шероховатости, но они носят исключительно технический характер», — отмечает директор по организационному развитию московского территориального управления Группы «Эталон» Алексей Дыков.
«Новая схема более проста в работе – оплачиваешь отчисления в Фонд, ждешь три дня и отдаешь ДДУ на гос. регистрацию. По сравнению со страхованием не нужно заключать договор с Фондом, Фонд не производит длительную предварительную проверку застройщика, как это делали страховые компании. Также застройщики теперь не несут коммерческих рисков, связанных с банкротством страховых компаний. Новая схема с успехом заменит собой страхование», - прогнозирует Оксана Галицына, начальник юридического отдела ООО «Дудергофский проект» (входит в ГК «БФА-Девелопмент»).
«Договоры с новой формой обеспечения обязательств застройщика пока находятся на регистрации, так что выводы делать сложно. Мы рассчитываем, что всё пройдет без серьезных сбоев. Не исключено некоторое увеличение сроков регистрации ДДУ в связи с ростом нагрузки на Росреестр и необходимостью делать дополнительные запросы в фонд, но вряд ли задержки будут длительными. В целом отчисления в компенсационный фонд — это более простая процедура для застройщика и более надежная гарантия для дольщиков», — говорит директор по развитию холдинга «Аквилон Инвест» Виталий Коробов.
«Изменения официально вступили в силу, формально система заработала. А заработает ли она по факту, насколько результативен и эффективен будет новый механизм, и смогут ли участники долевого строительства получить компенсацию за счет фонда или обеспечить достройку своего объекта в случае, если у застройщика возникнут проблемы, — об этом пока невозможно говорить. Прошло всего несколько рабочих дней с момента начала действия закона. По крайней мере, вряд ли будет хуже, чем при системе страхования, которая по факту доказала свою неэффективность», — считает директор по правовым вопросам Группы RBI Станислав Михайлов.
«Ни для кого не секрет, что выплат по страховым случаям в рамках долевого строительства не было», — напоминает Виталий Коробов. Напомним, что отзыву лицензии у СК «Респект» предшествовал вал исков от обманутых дольщиков. Осуществить выплаты страховщик оказался не в состоянии.
Первые договоры
В Управлении Росреестра по Петербургу подтвердили, что к ним начали поступать заявки от застройщиков на регистрации ДДУ по новым правилам, в рамках которых предусмотрено взаимодействие с «Фондом защиты прав граждан — участников долевого строительства». Первые договоры уже прошли регистрацию, сообщил заместитель руководителя Росреестра по Петербургу Александр Иванов. Количество таких договоров в ведомстве не разглашают.
Выяснить общее количество сделок по продаже жилья на первичном рынке, прошедших через фонд с начала года, не удалось: в Фонде защиты прав дольщиков на запрос «Нового проспекта» не ответили.
Новая система проработает всего полгода. С 1 июля 2019 года для всех застройщиков станет обязательной работа по схеме проектного финансирования и эскроу-счетов. С этого момента все финансовые риски, связанные с долевым строительством, возьмут на себя банки.
Справка «Нового проспекта»:
«Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» — это первая в России публично-правовая компания, которая работает с 20 октября 2017 года. Он создан Правительством РФ для урегулирования отношений между застройщиками и дольщиками.
Фонд гарантирует покупателям жилья защиту от финансовых потерь в случае банкротства застройщика. По закону в этом случае дольщик получает денежную компенсацию либо квартиру, которую достроит новый застройщик на те деньги, которые предыдущий уплачивал в Фонд в виде взносов. Решение о варианте компенсации дольщики сами принимают на общем собрании.
Ранее на эту тему:
Круглый стол «НП». Эскроу-счета подтолкнут рынок коммерческой недвижимости
Коллапс на рынке недвижимости. Росреестр остановил электронную регистрацию сделок
Эскроу-счета для всех. Застройщики зря запасались разрешениями на стройки
Партнер «Григорьев и партнеры» Дарья Борисова рассказала, как сейчас, в период самоизоляции и нерабочих дней, заключаются и регистрируются сделки с недвижимостью в Петербурге и Ленобласти.
Партнер юридического бюро «Григорьев и партнеры» Дарья Борисова и юрист бюро Роман Чистяков поделились с «Новым проспектом» первым опытом сопровождения строительного проекта с использованием эскроу-счетов. Вывод один: за безопасность надо платить, и платить много.
