Проблемное наследство. На торги попали активы "Унисто Петросталь" в двух регионах

Недостроенный ЖК «Тридевяткино царство» в Мурино, 2019 год

Земля и коммерческая недвижимость ЗАО «Унисто» (входит в ГК «Унисто Петросталь») была выставлена на торги. Объявление об этом размещено в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ). Речь идет о продаже почти 7 га земли под жилую застройку в Мурино (Ленобласть). Это участки, которые компания не успела застроить жильем в рамках своего проекта комплексного освоения территории «Тридевяткино царство». Ранее они не выставлялись на торги, следует из данных ЕФРСБ. Также в лот включены нежилые помещения на улицах Кузнецовской, Пограничника Гарькавого и Пионерстроя в Санкт-Петербурге. Общая стоимость этого имущества — около 1,1 млрд рублей, оно находится в залоге у ООО «Звезда», принадлежащего бизнес-партнеру Ильи Трабера — юристу Артему Бегуну. «Новый проспект» направил запрос о ситуации Артему Бегуну. Но он на него не ответил.

Также на аукцион отдельными лотами были выставлены принадлежащие «Унисто» 2,7 га под строительство школы и еще 0,3 га в Мурино с нежилым зданием и инженерной инфраструктурой. Их стоимость — 286,1 млн рублей и 168 млн рублей соответственно.

Согласно установленным в Ленобласти региональным нормам градостроительного проектирования, плотность жилой застройки не должна превышать 9 тыс. м2 на гектар. В связи с этим на территории площадью 7 га можно возвести 63 тыс. м2 жилья, объясняет управляющий партнер Rusland SP Андрей Бойков. С учетом выставленных на торги нежилых помещений стоимость активов близка к рыночной, продолжает он.

Однако ГК «Унисто Петросталь» согласовывала градостроительную документацию по более мягким требованиям (она ее получала в 2014—2015 годах. — Прим. «НП»), напоминает эксперт. С 2018 года высотность домов в городских поселениях Ленобласти не должна превышать 12 этажей, тогда как новостройки группы были 17-этажными. В 2021 году губернатор региона Александр Дрозденко заявил, что новые правила будут распространяться даже на ранее утвержденные проекты.

При этом в случае помощи с достройкой проблемных объектов плотность застройки может быть увеличена, напоминает директор отдела продаж земли и девелоперских проектов Nikoliers Антон Орлов. Компании могут позволить отклониться от разрешенной в регионе высотности, если она построит школу не только для своего проекта, но и для жителей ЖК «Тридевяткино царство», которые так и не дождались ее из-за банкротства «Унисто Петросталь», — говорит президент ЛенОблСоюзСтроя Руслан Юсупов.

«Рыночная стоимость земли в Мурино составляет 10-15 тыс. рублей за 1 м² будущих улучшений в зависимости от дополнительных затрат на социальную, инженерную и дорожную инфраструктуру», — сказал он. Но выставленная на торги территория разбита на небольшие участки (площадь одного из них всего 300 м2), что снизит интерес потенциальных покупателей, уверен партнер East Real Сергей Федоров. «Единственный интересный актив площадью 4,5 га продается единым лотом с нежилыми помещениями в Петербурге и мелкими участками. Зачем это было делать, непонятно. Поэтому есть сомнения, что он найдет покупателя», — считает он.

Андрей Бойков придерживается другого мнения. Он уверен, что выставленные на продажу участки под жилье будут пользоваться спросом. «Это понятно сформированная локация с точки зрения жилья, недалеко от КАД, рядом работают другие девелоперы, осваивается территория Лавриков и Нового Девяткино. Многие компании пока затормозили развитие, но предложения они просматривают. Если это классическая процедура реализации имущества по банкротству, земля с уже утвержденным проектом планировки территории, то почему бы и нет», — говорит он.

Что касается лота с участком под школу, то если у покупателя не будет возможности изменить вид разрешенного использования, то он может быть интересен только компании, построившей в этой локации дома и имеющей обязательства по возведению соцобъектов, считает Сергей Федоров. «Участок под школу странно выделять в отдельный лот, потому что сложно представить желающих заплатить за него 286 млн рублей, а затем еще строить ее за 1 млрд рублей», — добавил эксперт.

Группа компаний «Унисто Петросталь» работала на строительном рынке с 2005 года, построив более 60 жилых, коммерческих и социальных проектов общей площадью более 1,5 млн м2. О ее финансовых сложностях стало известно в 2018 году, когда застройщик начал срывать сроки сдачи в трех жилых комплексах Ленобласти. Один из них — ЖК «Тридевяткино царство» в Мурино, к реализации которого группа приступила в 2011 году. Застройщик завершил работы на восьми корпусах, а оставшиеся три достроить не смог. В итоге 1,2 тыс. человек оказались обманутыми дольщиками. В 2019 году ЗАО «Унисто», которое занималось проектом «Тридевяткино царство», признали банкротом. Недострои этого жилого комплекса до сих пор не сданы.

Основного собственника группы Владимира Оксмана и бывшего генерального директора ГК, сына ректора Университета ИТМО Арсения Васильева в 2019 году обвинили в хищении средств дольщиков на сумму 2,8 млрд рублей. Оба фигуранта покинули страну и были объявлены в международный розыск.

В 2022 году долг ЗАО «Унисто» и еще нескольких структур группы «Унисто Петросталь» перед банком «Санкт-Петербург» приобрело ООО «Звезда». После этого на торги вновь выставили стройкомбинат «Муринский» за 1 млрд рублей и загородный отель в Ленобласти Michur Inn, который был оценен в 117 млн рублей.