Российский аукционный дом (РАД) в конце июня выставит на торги бизнес-центр «Балтийский порт» у станции метро «Нарвская». Он оценен в 440 млн рублей. Чуть раньше собирались продавать фирму, которая владеет этим зданием, но структуру лота изменили. Эксперты считают, что теперь актив выглядит гораздо интересней для потенциального инвестора.
Российский аукционный дом проведет аукцион по продаже семиэтажного здания бизнес-центра класса «В+» «Балтийский порт» в Кировском районе Санкт-Петербурга. Он находится недалеко от станций метро «Балтийская» и «Нарвская», на ул. Маршала Говорова, 49. Общая площадь офисного центра составляет 7,9 тыс. м2, арендопригодная — 5,6 тыс. м2.
Здание 1984 года постройки находится в идеальном состоянии. В 2009 году в нем проведена полная реконструкция: сделан качественный ремонт, установлены современные системы вентиляции, кондиционирования, пожаротушения и лифты OTIS, отмечают в РАД.
Кроме самого здания потенциальный покупатель получит земельный участок площадью 3,9 тыс. м2 под ним. Торги состоятся 30 июня на собственной электронной площадке РАД. Начальная цена объекта — 440 млн рублей.
Арендный поток
«Фактически инвестор получает возможность приобрести готовый и понятный продукт — арендный бизнес со стабильным денежным потоком, не требующий вложений в модернизацию и усилий по привлечению арендаторов», — отмечает заместитель руководителя департамента продаж РАД Дарья Гончарова. Это, по ее словам, позволит инвестору максимально быстро обеспечить возврат средств и окупить проект.
По данным РАД, на данный момент в «Балтийском порте» практически нет свободных площадей, а среднегодовой доход от аренды составляет около 62,5 млн рублей. Эксперты согласны с тем, что заполняемость в 98% «хорошая», и если доход от сдачи помещений в аренду стабилен, то и перспективы самого объекта недвижимости на торгах тоже неплохие.
«Кировский район — один из наименее обеспеченных офисными площадями районов города: на его долю приходится 3,4% от общего объема предложения», — отмечает партнёр, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate Валерий Трушин. На фоне низкой обеспеченности района офисами и стабильного спроса на площади в этой локации лот можно считать привлекательным, подчеркивает он.
Недвижимость выгоднее фирмы
Эксперты напоминают, что 2 месяца назад РАД уже собирался продавать «Балтийский порт». Тогда предполагалось проведение аукциона по продаже 100% долей в одноименном ООО — владельце недвижимости за 360 млн рублей. Изменение предмета продажи, по мнению экспертов, сделано в интересах потенциальных покупателей.
«Структура сделки, которая предполагает приобретение здания и земельного участка, зачастую более предпочтительна, особенно для конечных пользователей, покупающих объекты под собственные нужды и не являющихся профессиональными игроками рынка недвижимости», — поясняет директор департамента финансовых рынков и инвестиций Nikoliers Анна Сигалова.
«При покупке юридического лица существуют риски, связанные с работой этой компании, и такое приобретение влечёт за собой очень глубокий и скрупулёзный аудит», — согласен с коллегой Валерий Трушин. И хотя объект недвижимости тоже требует специфического изучения, совокупно риски при его покупке для покупателя ниже, уверен он.
Валерий Трушин также отмечает, что изменение цены продиктовано именно изменением предмета сделки. «При покупке юридического лица покупатель не платит НДС. Соответственно, новая цена, скорее всего, включает в себя данный налог», — рассуждает он.
По мнению Анны Сигаловой, повторные торги с измененной схемой сделки могут свидетельствовать об интересе к лоту со стороны конкретного покупателя.
Покупатель из порта
Наиболее вероятным потенциальным покупателем «Балтийского порта», по мнению экспертов, может стать компания, чья деятельность так или иначе связана с работой в Морском порту Санкт-Петербурга.«Среди конечных пользователей, которые рассматривают объекты для собственных нужд, может быть спрос: и размер ликвидный, и цена рыночная. К тому же на рынке есть компании, предъявляющие интерес к покупке офисов в районе порта», — считает Анна Сигалова. «Специфика локации подходит для компаний, чья работа, например, сопряжена с деятельностью порта», — согласен Валерий Трушин.
«Вложения в недвижимость были и продолжают оставаться самым надежным способом сохранения капитала. В текущей конъюнктуре рынка начальная цена 55 тыс. рублей за 1 м² в готовом и действующем бизнес-центре является очень привлекательной», — подчеркивает Дарья Гончарова.
