Девелоперы задумались о медиках. В качестве покупателей коммерческой недвижимости
Проект Smart Medical Center (SMC) будет реализован на пересечении Светлановского и Северного проспектов в Калининском районе Петербурга. Участок под застройку площадью 3 тыс. м2 инициатор и застройщик проекта, ООО «Дженерал Констракшн», прошлой весной получил от города в аренду на 4 года. Строительные работы стартуют в 2021 году, а ввод центра в эксплуатацию намечен на начало IV квартала 2023 года.
Как рассказал «НП» директор по маркетингу и рекламе «Дженерал Констракшн» Максим Пискарев, здание медцентра проектирует фирма «Глобал Эм», а функции генподрядчика в проекте выполнит ООО «СпецПроект». Общая площадь пятиэтажного здания составит 8,6 тыс. м2. На первом этаже будет организован медицинский коворкинг — кабинеты площадью по 12 м2 займут врачи частной практики. В цоколе оборудуют подземный паркинг на 33 автомобиля. На каждом этаже будет 6-7 помещений, которые при необходимости можно объединить. Управлять SMC будет специально созданная застройщиком и «Лахта Клиникой» управляющая компания.
По данным сервиса kartoteka.ru и застройщик проекта ООО «Дженерал Констракшн», и генподрядчик ООО «СпецПроект» принадлежат Игорю Петрову. Наряду с «Дженерал Констракшн» он также является учредителем и руководителем ряда компаний, которые входят в возглавляемую им инвестиционную группу Е3 Group (в частности, благотворительного фонда «Е3 Лайф» и ООО «Е3 Инвестмент»). Согласно информации на сайте группы, она с 2009 года специализируется на инвестициях в коммерческую недвижимость. Один из последних проектов группы апарт-отель AVENUE APART на Дыбенко, который она реализует совместно с «МТЛ. Управление Недвижимостью» (входит в ГК «БестЪ»).
ООО «Лахта Клиника» — сеть многопрофильных клиник. Насчитывает 3 филиала в Петербурге и один в Москве. Основным владельцем ООО (78%) выступает Кирилл Краснолуцкий, управляющим партнером клиники является Александр Изак, ранее работавший исполнительным директором в Euromed Clinic. Так же миноритарными совладельцами сети выступают Александр Николаев, Дмитрий Волков и Евгений Смородинский.
SMC станет первым проектом медицинского девелопмента в регионе. Ранее в Петербурге появлялись проекты создания медицинских центров «под ключ», которые страховые компании и медицинские клиники строили исключительно для собственных нужд. Данный проект по своей экономической модели напоминает торговый центр. Только вместо магазинов с одеждой и обувью занимать площади в нем будут разные медицинские услуги. «Мы ведем активные переговоры с ведущими сетевыми клиниками, аптеками и офтальмологами Петербурга. Профили резидентов могут быть любые. Главное – чтобы они были связаны с медицинским бизнесом», — подчеркивает Максим Пискарев.
Уже известно, что одним из «якорей» SMC станет «Лахта Клиника», которая займет один из этажей комплекса. Еще один этаж заберет стоматологическая клиника. Также в SMC будут предумсотрены помещения под аптеку, центр протезирования, массажный центр. Есть возможность создания центра лучевой диагностики и лаборатории. «Поскольку у медицинских клиник есть специфические требования к планировочным решениям, лучше до начала строительства понимать, кто станет покупателем или арендатором здания и делать проект именно под него», — отмечает партнер Rusland SP Андрей Бойков. С коллегой согласен Алексей Лазутин из IPG.Estate: «В этом случае при проектировании будут учтены требования клиник к системам вентиляции, высоте потолков, организации рентгенологических кабинетов».
Инвестиции в SMC оцениваются в 500 млн рублей. «Дженерал Констракшн» планирует продавать площади в клинике и окупить вложения еще до ввода центра в эксплуатацию. «На самом деле, помещения можно будет или купить, или взять в аренду. Цена продажи — в пределах 110 -170 тыс. рублей за 1 м2, а арендные ставки будем обсуждать индивидуально. Но надеемся, что продадим площади еще до открытия центра», — поясняет Максим Пискарев.
По словам вице-президента Becar Asset Management Ольги Шарыгиной, медицинские арендаторы считаются одними из самых стабильных. «Они заключают долгосрочные договоры с регистрацией и обычно не закрывают проекты даже в эпоху экономических кризисов», — говорит она. По данным Becar Asset Management, для недорогих медицинских услуг ставка аренды сейчас в Петербурге составляет 400-500 рублей за 1 м2 в месяц (продажа: 50-90 тыс. рублей за 1 м2). А в более дорогом сегменте аренда уже 800-1400 рублей за 1 м2 (продажа: 80-120 тыс. рублей за 1 м2). «Но все это весьма усредненные расчеты, поскольку имеет значение локация помещения, наличие там ремонта, инженерных коммуникаций, и другие критерии», — подчеркивает Ольга Шарыгина.
По ее словам, спрос на новые помещения со стороны медицинских организаций «чувствуется» на рынке Петербурга последние 2-3 года. «Во-первых, идет укрупнение клиник. У нас есть запросы на поиск более крупных помещений для покупки и аренды. Во-вторых, стабильно развиваются сетевые проекты, медики ищут площади для новых кабинетов. В-третьих, сейчас достаточно активны специальные репродуктивные клиники и клиники, которые занимаются сохранением здоровья мам. Они тоже в постоянном поиске», — поясняет Ольга Шарыгина.
Опрошенные «НП» медики говорят, что в Петербурге очень мало подходящих помещений в нежилом фонде для размещения медицинских организаций. «Мы давно ищем на севере города 500-700 м2 и не можем найти. Если бы такой центр открывался завтра, я бы подумала об аренде площадей в нем», — отмечает президент холдинга «Медика» Нина Ботерашвили.
Генеральный директор Ассоциации частных клиник Санкт-Петербурга Александр Солонин считает, что пациентам будет удобно получать большой спектр медицинских услуг в одном месте. И для страховых компаний, работающих в сегменте ДМС, это также удобно. «Иногда бывают случаи, когда для постановки диагноза требуется врачебный консилиум. Его проще собрать в одной крупной клинике, где врачи разных специальностей работают в одной команде. Но чтобы такая команда сложилась в медицинском центре, управляющей компании придется изрядно потрудиться», — добавляет Александр Солонин.
«В успехе предприятия многое будет зависеть от подбора арендаторов: они должны функционально дополнять друг друга и ориентироваться на одну целевую аудиторию», — согласен руководитель сети стоматологических клиник «Праймед» Сергей Лобанов. «Последние события, связанные с распространением коронавирусной инфекции показывают, как современный медицинский центр необходим Петербургу», — добавляет управляющий партнер «Лахта Клиника» Александр Изак.
По данным аналитического агентства BusinesStat, оборот медицинского рынка Петербурга в 2019 году вырос на 21,1% до 234,7 млрд рублей, из которых на долю частной медицины пришлось 48,6 млрд рублей. По оценкам Александра Солонина, оборот рынка частной медицины в 2020 году вырастет более чем на 5% по сравнению с 2019 годом и превысит 50 млрд рублей.
Создание специализированных многопрофильных центров медицинских услуг — актуальная для современной России тема. С 2015 года правительство Москвы реализует на территории иннопарка «Сколково» проект международного медицинского кластера. К 2029 году на площади почти 900 тыс. м2 будут работать до 10 иностранных медицинских учреждений, которые смогут ежегодно оказывать помощь более чем 300 тыс. пациентам. Особенность проекта в Сколково – разрешение иностранным клиникам работать на территории кластера по своим национальным стандартам. Для оказания медицинской помощи, применения лекарственных препаратов и оборудования, разрешенных в их странах, резидентам кластера не требуется сертификация в России. Первым резидентом кластера стала клиника Hadassah (Израиль), также на его территории строятся корпуса для Центра высокотехнологичной реабилитации Clinea от Orpea Group (Франция) и Университетского госпиталя Страсбурга. В первых числах августа стало известно о планах российской «МедИнвестГруп» по созданию в кластере центра ядерной медицины.Аналогичный «сколковскому» медицинский кластер планируется создать и в Приморском крае, на острове Русский. Соответствующий законопроект был внесен на рассмотрение в правительство РФ в конце июля 2020 года.
Читайте на эту тему:
Вирусные сервисы. Эпидемия вызвала взрывной рост рынка телемедицины
Участники медицинского форума: «Нельзя делить медицину на частную и государственную»
У группы «Медика» родился миллиардный проект
Частные клиники лихорадит на фоне вируса. Медики просят господдержки
Фото: Александр Подгорчук/Коммерсантъ
