В 2021 году на рынке складской недвижимости совершено рекордное количество сделок
По данным Knight Frank St. Petersburg, в 2021 году рынок продемонстрировал рекордные результаты спроса, основное влияние на который оказала розничная торговля — доля таких арендаторов за 2021 г. достигла до 77% в общей структуре сделок аренды.
Суммарный объём сделок аренды и продажи составил 835,8 тыс. м², что более, чем в 2 раза превосходит показатель за аналогичный период 2020 года — 400 тыс. м². Объем сделок по аренде за 2021 г. увеличился в 2,7 раза, до 562,7 тыс. м². При этом на сделки аренды формата built to suit (строительство под заказчика) пришлось 46% площадей.
Лидером среди арендаторов являются компании розничной торговли: их доля за 2021 г. достигла до 77% в общей структуре сделок аренды (434 тыс. м² против 110 тыс. м² за 2020 г.). Развитие фармацевтического кластера более чем в 4 раза увеличили объем заключенных сделок с компаниями данного сегмента (11,5 тыс. м² против 2,5 тыс. м² за 2020 г.). Объем дистрибьюторских компаний увеличился на 62% к итогам 2020 г. (8% в структуре сделок аренды за 2021 г.). При этом объём сделок с участием логистических компаний сократился на 46%, их доля составила 6%.
Спрос растет на фоне дефицита качественных площадей. За 2021 г. было введено в эксплуатацию на 79% меньше складов в сравнении с итогами 2020 г. (149,6 тыс. м² vs 341,6 тыс. м²). Стоит отметить, что прогнозируемые показатели ввода по итогам года оказались почти в 2 раза ниже за счет переноса сроков ввода около 50% площадей. Таким образом, за 2 года было введено 491,2 тыс. м², а объем чистого поглощения составил 582,6 тыс. м², что говорит о том, что объёмы ввода и качественное предложение все еще остаются недостаточными, чтобы удовлетворить спрос со стороны арендаторов.
Совокупный объём свободного предложения за 2021 г. снизился на 86% в сравнении с итогами 2020 г. и достиг уровня 18,6 тыс. м² площадей. Наиболее предпочтительными среди клиентов были складские комплексы класса А: на поглощение здесь пришлось 80% площадей, или 201,5 тыс. м². Доля свободных помещений в данном классе по итогам года достигла наименьшего значения — 0,3%. Наибольший объём вакантного предложения сконцентрирован в классе В — 61% площадей, или 11,3 тыс. м², при том, что около половины данной вакансии расположено во Всеволожском районе в одном объекте. Доля вакантного предложения в данном классе составила 0,8%, снизившись за 2021 г. на 2,1 п. п.
Если ранее собственники качественных складских комплексов с осторожностью подходили к переговорам о возможности ротации арендаторов, то итоги 2021 г. показали, что поиск нового клиента создает собственникам возможность изменить коммерческие условия в сторону повышения арендной ставки на 20-30%. По итогам 2021 г. диапазон запрашиваемых ставок на качественные склады класса, А составил 5 500-6 000 руб./м²/год triple net. В классе, А увеличение средней запрашиваемой ставки составило 34% - до 5 800 руб./м²/год triple net. Средневзвешенная запрашиваемая ставка на стандартный сухой склад в классе B за 2021 г. увеличилась на 52% - до 5 000 руб./м²/год triple net. Следует отметить, что стоимость аренды в небольших складских блоках (1,0-1,5 тыс. м²) в черте города на 10-15% выше, чем в пригородных районах Петербурга. Диапазон запрашиваемых ставок в классе В составил 4 500-5 000 руб./м²/год triple net.
В связи с возросшим интересом арендаторов и девелоперов есть все основания полагать, что показатели спроса в 2022 г. сохранятся на стабильно высоком уровне, однако могут оказаться ниже рекордных значений 2021 г. и составить около 350-450 тыс. м² по итогам года. При этом прогнозируется сохранение минимального вакантного предложения на уровне 0,5-0,8%, а также дальнейшее увеличение арендных ставок на качественные складские помещения на 10-15%.
Совокупный объём складских площадей, находящихся в стадии строительства и анонсированных к вводу в эксплуатацию в 2022 г., с учетом объектов, ввод которых был перенесен, составляет около 350 тыс. м². Данный показатель в 2,3 раза превысит результат 2021 г. и будет сопоставим со значениями нового строительства за 2020 г. (341,6 тыс. м²). Однако существует вероятность того, что сроки сдачи некоторых комплексов могут быть перенесены.
Аналогичные данные ранее опубликовала компания Colliers. По ее данным, бум на складском рынке напрямую связан с ростом e-commerce — более половины (57%) от объема заключенных сделок сформировали маркетплейсы («Яндекс. Маркет», Ozon, Wildberries). При этом, на сделки с участием Ozon пришлось 42%, или более 260 тыс. м2, от общего годового объема сделок. Эксперты этой компании предупреждают, что рынок уже перегрет. В случае дальнейшего роста ставок по аренде клиенты будут активнее оптимизировать площади или рассматривать другой регион для размещения складских мощностей.
Илья Князев, руководитель отдела индустриальной, складской недвижимости, земли Knight Frank St Petersburg:
— Количество запросов на склады на 2022-2023 гг. выросло до рекордных 1 100 тыс. м², но при этом вакансия на складском рынке остается на минимальном уровне за всю ее историю, и ближайшее время ситуация не изменится. В 2021 году наблюдался значительный рост ставок, на который повлияли сразу несколько факторов: рост стоимости строительства, низкая вакансия, а также рост стоимости финансирования ввиду резкого поднятия ключевой ставки ЦБ. Мы видим, что основным форматом сделок в 2022 г. по-прежнему останется built to suit, built to rent, поскольку это наиболее комфортный формат строительства для девелоперов.
Андрей Косарев, генеральный директор Colliers в Санкт-Петербурге:
— Рынок складской недвижимости закончил год с рекордными показателями, особенно в части запрашиваемых ставок аренды. Пока мы не видим сигналов возможной стабилизации рынка и изменения коммерческих условий. Однако, платежеспособность клиентов не безгранична. Рынок уже перегрет, и в случае, если собственник решат дальше повышать ставки аренды, клиенты будут активнее оптимизировать площади или рассматривать другой регион для размещения складских мощностей.
