Игорь Водопьянов: «Я уже никуда не тороплюсь»

Игорь Водопьянов, владелец УК «Теорема», в интервью «Новому проспекту» рассказал, чему научился у главного архитектора города Владимира Григорьева, изменился ли инвестиционный климат при губернаторе Александре Беглове и каким он видит рынок офисной недвижимости в ближайшее время.

Как вы пережили локдаун, который у нас был весной? Многих ли арендаторов потеряли? 

— На самом деле ситуация оказалась лучше, чем мы предполагали в самом начале. В целом мы рассчитываем, что общие потери по арендной плате за этот год составят 7% — это и за счет тех, кто съехал, и за счёт тех, кому дали скидку. Причем скидку по аренде давали буквально на 2 месяца и незначительную. В целом арендные ставки сохранились на прежнем уровне. Если говорить про количество съехавших фирм, то их не очень много — до 5%.

Во всей этой истории меня больше всего удивляет следующее: много офисов крупных компаний стоят пустые, они платят арендную плату, а приходит в них 20% персонала. Вот это несколько тревожит, потому что не очень понятно, что дальше будет. 

Как вы оцениваете самочувствие рынка офисной недвижимости? Сейчас есть разные мнения на этот счет, вплоть до того, что в ближайшем будущем офисы отомрут.

— Я описал ситуацию такой, какая она есть на сегодняшний день. Какой она будет через полгода, я не знаю. Мне кажется, что нужно начать возвращать людей на работу, и это однозначно произойдёт, потому что вся эта работа на удаленке — это полная байда. Иначе считают лишь люди, которые не понимают, о чём они говорят. Вот журналисты пишут о том, что нужна удаленка, но они сами, по большому счёту, и так всю жизнь на удалёнке работают. А все разумные люди понимают, что на удалёнке никто работать не может.

Может быть, это всё-таки зависит от уровня самоорганизации самих людей и выстраивания связей в компании?

— Уровень самоорганизации у людей очень низкий. Когда они начинают работать на удаленке, резко падают связи в компании и эффективность работы. Нет, ну, например, КИО (комитет имущественных отношений. — Прим. «НП»), КГА (комитет по градостроительству и архитектуре. — Прим. «НП»), комитет по строительству так могут работать — у них производительность труда вообще никак не изменится: что так ничего не происходит, что сяк ничего не происходит. А если компания работает на конкурентном рынке, то, конечно, никакой удалёнки быть не может.

Вам доводилось сталкиваться с работой этих комитетов во время периода локдауна?

— У них не сильно изменилась ситуация: как раньше ничего невозможно было решить, так и сейчас. Их основная проблема в другом: очень низкий уровень квалификации кадров. Есть костяк, который принимает какие-то решения, но когда эти решения спускают вниз, там люди уже совсем ничего не понимают. Ну вообще ничего! 

Как раз к вопросу о КГА. Вы несколько лет назад критиковали главу комитета Владимира Григорьева. Что-то сейчас изменилось? 

— Да, я понял всю мудрость этого человека! Не надо никуда торопиться — это главное! Я думаю, что эту мудрость я от него перенял. Я уже никуда не тороплюсь.

По каким проектам вы сейчас работаете с ним?

— Мы делаем один проект планировки 8 лет и еще два проекта планировки по 5 лет каждый. 

У вас была дискуссия с властями по поводу застройки в Петродворце 200 гектаров. В какой стадии сейчас находится проект?

— Да, вот его мы 8 лет и делаем. Там как развивались события? При главном архитекторе Олеге Рыбине в 2015 году мы сделали проект планировки, его утвердил КГА, и этот проект планировки попал в юридический комитет Смольного. Там он успешно пролежал до момента, пока не изменились региональные нормативы градостроительного проектирования, и нам написали следующее: «Приведите проект в соответствие». 

Мы это сделали, и КГА должен был передать документы опять в юркомитет. Но сменился главный архитектор города, в КГА раскритиковали наш проект, посоветовали сделать новый и вынести его на Градсовет. 

Мы нарисовали проект заново, прошли Градсовет, утвердили, потом прошли первый этап ППТ (проект планировки территории. — Прим. «НП»), сейчас вот окончательно всё согласовали и сдаем документы в КГА для того, чтобы утвердить второй этап ППТ. Но данная территория была внесена в ПЗЗ (правила землепользования и застройки. — Прим. «НП») в зону КУРТ (комплексного устойчивого развития территорий. — Прим. «НП»). А для того, чтобы там утвердить ППТ, нужно заключить с городом соглашение о КУРТ. 

Тут мы столкнулись с другой проблемой: за 4 года Смольный так и не разработал регламент того, как заключать соглашение по КУРТ и кто его будет заключать. 

В общем, на сегодняшний день никто соглашений по КУРТ не заключал, так как нет регламента, но заключить его надо, для того чтобы утвердить ППТ. Чудны дела твои, Господи!

Идея создания КУРТ была следующая: если на территории много собственников, для того чтобы увязать все их интересы, им вводят режим комплексного устойчивого развития территорий, в рамках которого они решают все свои вопросы. Почему им пришла в голову такая мысль, я не знаю, и как это должно было повлиять на мнение собственников, я тоже не знаю. На вопрос «как так, я же там единственный собственник-то, зачем же вы включили эту зону в КУРТ», мне ответили примерно следующее: «Ну ничего, вот мы с вами, товарищ Водопьянов, и разработаем процесс заключения договора по КУРТ». На мне будут, наверное, какой-то эксперимент ставить.

А как обстоят дела с застройкой территории «Пластполимера»?

— С «Пластполимером» я максимально далеко продвинулся. У меня есть ощущение, что, наверное, за первую половину следующего года выйдем на постановление правительства. Пока решили, что в том районе нужно ещё отремонтировать поликлинику. А кто её должен отремонтировать? Конечно, я. Я с этим полностью согласился, потому что это, опять же, мудрое решение. Кто же должен ремонтировать поликлинику? Только я! Причём поликлинику, которая не находится в периметре утверждаемого проекта планировки. 

То есть это такая дополнительная нагрузка?

— Да-да-да. Ну, я сознаю, что поликлиника крайне необходима городу. Просто иногда удивляюсь, что у некоторых застройщиков почему-то социалку выкупают, а у некоторых не выкупают. Возникает вопрос.

Как развивается ваш проект на территории завода «Химволокно»?

— В январе этого года мы получили сводное заключение КГА, следующий этап — это общественные слушания, но в связи с тем, что у нас тут пандемия, они не проводились. И вот сейчас общественные слушания перевели в удаленный электронный режим. Кстати, эту историю я полностью поддерживаю, потому что у нас есть целый пласт городских сумасшедших, которые используют трибуну общественных слушаний просто как место для митинга. Они ездят по городу и прямо продвигают свои лозунги, причём на вопрос «товарищи, вы же из Пушкина приехали, вам-то какое дело, может, узнаем мнение местных жителей?» они отвечают: «Нет! По законодательству я имею право как житель города!» Да имеешь ты право, но давайте высказывать какие-то здравые идеи в рамках обсуждаемого проекта. 

А на Васильевском острове у вас…

— Ой, там всё, труба.

Расскажите, пожалуйста.

— Рядом с моим проектом давным-давно «ЛенСпецСМУ» построило комплекс на 110 тыс. м², и вследствие этого строительства там образовался дефицит как детских садов, так и школ. И ещё построил большой комплекс Setl, и дефицит садов и школ стал еще больше. Поэтому, когда я долго и нудно утверждал ППТ на Васильевском острове, на последней встрече главный архитектор города предложил построить школу и детский сад, которых так не хватает жителям Васильевского острова. Я возразил: «Тогда я смогу построить здесь только 10 тыс. м² жилья. Зачем ради этого сносить два завода?». На это главный архитектор сказал: «Ну, тогда будем считать, что эта территория зарезервирована для будущих поколений».

Получается, на вас перевесили социальную нагрузку за все окружающие постройки?

— Да.

А когда там строили «ЛенСпецСМУ», Setl и другие, им не говорили, что надо бы социалку построить? 

— Как сказал главный архитектор, это было безответственное решение.

А под что-то другое можно эту землю можно использовать? 

— А подо что? Там, конечно, можно разбить парк. 

Можете дать оценку: как работает строительный блок в период губернаторства Георгия Полтавченко и как сейчас — при Александре Беглове? Кто, на ваш взгляд, адекватнее и эффективнее?

— Сейчас пришло другое поколение, которое я лучше знаю. В целом каждый из них хороший парень, с каждым можно на какую-то тему поговорить, и каждый скажет: «Да это хорошая идея, да, мы её решим». Но после этого ничего не происходит. Но это такой общий подход государственный, он не зависит от персоналий. Нельзя сказать «замените вот этого Васю на вот этого Петю, и что-то поменяется». Не поменяется! Это называется процесс забюрокрачивания, и он планомерно идет. 

А в целом как вы можете оценить городское развитие при Беглове и при Полтавченко?

— Примерно одинаково. Единственное, что я бы отметил: Беглов больше погружен в проблемы города, вникает в происходящее и участвует в решении этих проблем. 

Из-за пандемии пришлось от чего-то отказаться или пересмотреть планы на развитие каких-то территорий?

Слушайте, ну это же не ларёк по торговле колбасой. Строительные циклы очень длинные, и такие события, какие происходят в этом году, на них сказываются не сильно. Вот мы сейчас, например, копаем яму немыслимого размера (планируется строительство бизнес-центра. — Прим. «НП»). Что, мы бросим ее копать, что ли? Нет, и копаем, и строим. Но если раньше у нас была идея, кто будет сидеть в этом бизнес-центре, то теперь у нас нет такой идеи. Раньше было больше оптимизма, потому что у нас были предварительные разговоры с разными интересантами. Сейчас меньше оптимизма, потому что эти предварительные разговоры закончились. В этом году, когда был совсем разгар чудес, мы на 2 месяца приостановили работы, потом снова к ним вернулись. 

Что касается вашего проекта «Пять звёзд», он уже полностью закончен?

— Там остались непроданными 30 квартир и половина парковочных мест.

Вы довольны тем, как этот проект был реализован?

— Да, всё нормально получилось. Конечно, можно было побольше подзаработать, тем более некоторые вещи, мне кажется, мы сделали излишне хорошо…

На самом деле вид с набережной получился очень красивый.

— Спасибо. Но это не мне спасибо, а господину Чобану (руководитель бюро SPEECH Сергей Чобан. — Прим. «НП»).

Но реклама «Пяти звёзд» была сексисткая. Она привлекала аудиторию?

— А и нормально! Это я просто забавлялся. Я считаю, что реклама очень малое влияние оказала на продажи.

Застройщики стали больше или меньше зарабатывать после всех новшеств, например, когда ввели эскроу-счета?

— Мне кажется, что переход на эскроу-счета не имел большого смысла. Он привел к тому, что банки стали больше зарабатывать. При этом понятно, какие именно банки начали зарабатывать: наш прекрасный, самый продвинутый в мире Герман Оскарович Греф, например. 

Я считаю, что было бы лучше принять другое решение. Вот человек хранит вклад в банке, и государство гарантирует ему возврат 1,5 млн рублей, если с банком что-то случится. Сколько бы там денег ни пропало, вернут ровно столько. Почему нельзя сделать по аналогии: власть гарантирует обманутому дольщику 30 м² по цене региона. Кинули человека — пусть он идет к родному государству, которое ему выплатит денег за 30 м², и он больше не будет иметь отношения к объекту.

Вы имеете в виду по 30 квадратных метров вне зависимости от того, сколько купил?

— Конечно. Страховка по вкладам же тоже лишь полтора миллиона вне зависимости от того, сколько ты вложил. 

Ну, это как-то не очень правильно.

— А с банками правильно? У нас же все-таки рынок. Если не хочешь, чтобы тебя кинули, ну, купи, условно говоря, у ЛСР — известно, что ЛСР никого не кидает. Или купи у Setl — он тоже никого не кидает. Ну, посмотри историю компании, оцени свои и ее риски! Покупатель же должен какую-то ответственность тоже нести?

Два года назад вы говорили о том, что у вас есть обязательства перед банками на $75 млн, они у вас еще остались?

— Да, мы понемногу гасим кредиты, и они давно уже переведены в рубли, поэтому нагрузка стала значительно меньше. И, конечно, это только благодаря деятельности нашего государства, которое мудро снизило курс рубля, потому что это должно помочь развитию России. Странно, почему тогда сразу до 150 рублей за доллар не снизить? Тогда, наверное, Россия вообще бы развивалась со страшной силой. Вот благодаря этому снизились мои задолженности перед банками.

В течение скольки лет планируете расплатиться?

— Во-первых, никто не сказал, что мы планируем расплатиться. Ставки сейчас понизились вполне. Во-вторых, я могу, конечно, пытаться экстренно расплатиться, но тогда я ничего строить не смогу — у меня всё будет уходить на погашение кредита. Это же нормальная ситуация, что есть кредиты у компании, на эти кредиты компания живет и развивается.

Есть ли у вас какие-нибудь планы по покупке новых активов?

— Я бы лучше что-нибудь продал.

А что?

— Да всё бы продал. Как говорил Фридман, «если у вас нет цены, за которую вы готовы продать бизнес, значит, это не бизнес, а хобби». 

Ведете с кем-то переговоры? Есть желающие купить, например, ваши проекты под жилье?

— Да, желающие купить есть, но всё время происходит одна и та же история. Я с несколькими крупными компаниями разговаривал, им для покупки нужны утвержденные ППТ. Все же понимают, что если ты проект уже 5 лет утверждаешь, то можешь утверждать его еще столько же. 

А что касается бизнес-центров?

Сейчас много кто банкротится, и много что продаётся по вполне себе разумным ценам. Если бы я не был такой ленивый, то даже что-нибудь бы прикупил. Правда, надо еще посчитать, покупая объект по 50–70 тыс. рублей за квадратный метр, чтобы привести его в порядок, туда ещё тысяч сорок на метр нужно вложить.

Я даже участвовал в торгах — продавали корпуса завода «Лиссант». Правда, они криво построены, зато им всего 10 лет. И продавали их в районе 14–15 тыс. рублей за квадратный метр. Другой участник предложил на торгах на 20 млн рублей больше. Я сначала подумал «блин, жаль, жаль», а потом думаю «да и черт с ним, с этим заводом».

Несколько лет назад, кстати, вы планировали выкупить особняк Кушелева-Безбородко. 

— Когда еще Валентина Ивановна царицей была, я готовил документы, чтобы мне дачу передали, и я бы ее отреставрировал. Но Валентина Ивановна в последнюю неделю своей деятельности на посту губернатора передала ее под азербайджанский культурный центр. Вот они и строят там этот азербайджанский культурный центр.

Его уже строят?

— Да, что-то происходит. Проблема в том, что город сначала очень долго выводил оттуда туберкулезный диспансер. А соглашение о передаче объекта на инвестиционных условиях и дальнейшая реставрация обошлись новым собственникам в какие-то космические деньги. Я с ними встречался, говорил «давайте я у вас выкуплю, дострою». Они говорят: «Нет, мы туда уже столько денег вложили, что ты нам столько не дашь». Я говорю: «Ну ладно, останемся соседями добрыми». Ну, вот — остались добрыми соседями. Есть хорошая идея убрать забор между нашими проектами, въезд сделать через мою территорию и интегрировать в мою систему пропусков, чтобы там заборов не плодить. 

Изменился ли инвестиционный климат в городе в целом? Как вы его оцениваете?

— Проблема в следующем: если ты не можешь даже примерно представить, сколько времени у тебя займёт реализация проекта, как ты можешь что-то посчитать? Окупаемость? Привлечение денег? Честно говоря, я вообще не понимаю, чем занимается, допустим, комитет по инвестициям. Я не понимаю, чем занимается комитет по промполитике. Что они делают? Вот, допустим, промзона Ржевка, которую развивает наше государство. Сколько оно уже её развивает? Лет десять? Так они даже ещё дорогу внутри этой зоны не проложили! Уже одних председателей комитета сменилось, наверное, штук пять, а они всё развивают и развивают. Мне кажется, что если очень ритмично и ответственно будут работать КИО и КГА, этого более чем достаточно.

Кстати, вот сейчас уже, по-моему, в пятый раз меняется Генплан…

— Да, там такие чудеса творятся! Ты когда смотришь, что там происходит, то просто волосы дыбом встают.

Можете привести пример?

— Пожалуйста. Например, НИПЦ Генплана сделал своё предложение по изменению Генерального плана города. Мы проанализировали все свои площадки, и, например, в том же самом Петродворце, где у нас уже пройден первый этап ППТ и сейчас мы сдаём второй этап ППТ, НИТЦ Генплана предложил провести улицу — посреди проекта. На вопрос «зачем вы это делаете, если уже утвержден ППТ?» ответ: «А, ну это мы по-старому проекту, который при Рыбине, делали». Вот такая история. 

Или вот, например, они в Генеральном плане города решили указать размещение социальных объектов, причём на будущее — до 2035 года. От пуза веером вот так просто разбросали: тут, пожалуйста, у нас будут школы, здесь у нас интернаты для брошенных детей, тут пусть будут поликлиники, тут ещё что-то. Но самое удивительное следующее: по уже существующему проекту планировки по «Химволокну», по «Пластполимеру» и по Петродворцу эти объекты тоже раскидали, но это никак не связано с утверждаемым проектом планировки! То есть если у нас, допустим, на «Пластполимере» одна школа и четыре детских сада, они у себя написали, что там должно быть две школы и три детских сада. Какой отсюда вывод? Стало быть, если я не успеваю утвердить ППТ до вступления в силу Генплана, я должен буду его переделать. 

На вопрос «а зачем вы вообще это делаете?» они говорят: «Ну, мы же утвердили план социально-экономического развития Петербурга до 2035 года. Вот в соответствии с этим планом мы должны обеспечить население всеми социальными объектами». Но дело в том, что мы уже 5 лет утверждает проект планировки в КГА. Неужели сложно посмотреть, что там уже было написано? На это отвечают так: «Ну это ты же не с нами утверждаешь, а в другом кабинете». То есть в одном кабинете КГА не знают, что делается в другом.

Можете сказать, как себя в целом чувствует бизнес, к чему он готовится, чего ждет, что прогнозирует? 

— Да ничего он не прогнозирует и ничего не ждет. А что тут можно прогнозировать и чего тут ждать? Пока работаем. У нас полгорода консультантов, и все что-то прогнозируют. 

А что будет с ценами на жилье?

Слушайте, все люди, которые соображают хоть что-то, не раз говорили: «Ставку снижаете по ипотеке — жилье будет дорожать. Пятен становится меньше — жилье будет дорожать». А всё завывания на тему «вот пандемия, всё эти пузыри на жилом рынке рухнут...» Да я это фуфло слушаю 20 лет, а они его продолжают гнать. 

Некоторые вещи не меняются. Я тоже с момента, как пришла в журналистику 15 лет назад, слышу от оппозиции: «Скоро этот режим рухнет! Ещё чуть-чуть, и он рухнет!»

— Нет, я считаю, что, конечно же, он не рухнет. Я считаю, что это навсегда. Режим должен соответствовать чему? Глубинным представлениям населения о том, как должна быть устроена жизнь. И главная задача режима — угадывать все глубинные настроения и в рамках этого жить. Всё!

У вас не было мысли вернуться в политику?

— А я там не был никогда, потому что, как я уже как-то говорил однажды, зимой за грибами не ходят. Будет политика — можно будет ей заниматься. Ну а какая здесь есть политика? Ни-ка-кой! Нет, когда я был совсем маленький, ещё в начале 1990-х годов, я в ЗакС баллотировался по Васильевскому острову… Это был романтизм. А дальше я плюнул на это всё.

Ну, был же у вас в 2012 году опыт участия в партии Михаила Прохорова «Гражданская платформа».

— Михаил выполнил нужную задачу — он показал, что по итогам всё равно отнимут всё. 

Не было у вас желания всё бросить и уехать из России?

— Ответ на этот вопрос очень простой. Человеку нужен круг общения. В моём возрасте круг общения за границей создать очень сложно. Здесь есть хотя бы какие-то приятели, которые на день рождения зовут или говорят вечером «пойдем пива выпьем», а там что делать? Хотя мой партнер Кирилл уехал в Рим, он живёт в Риме. Ну, как-то он нашёл там круг общения. Но я для себя такого выхода не вижу.