Итоги года. Долгожданная «бизнес-оттепель» коммерческой недвижимости

Игорь Водопьянов, владелец управляющей компании «Теорема»:

— Никаких особенных тенденций на офисном рынке в этом году не было, и он мало чем отличался от предыдущего. Уровень вакансии не поменялся, но произошла замена арендаторов. Одни арендаторы ушли по непонятным причинам, другие пришли.

Дальнейшая рыночная ситуация будет зависеть от того, что будет происходить вокруг нашей прекрасной Родины. Если в следующем году нас будут окружать милые добрые страны, с которыми мы будем торговать и счастливо жить вместе в этом прекрасном мире, то будет одна ситуация, а если не будет — другая.

Ольга Трошева, директор консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group):

— Объем продаж встроенных коммерческих помещений на первичном рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области превысил итоговые показатели 2022 года на 18%. Всего в этом году было реализовано 1,3 тыс. объектов стрит-ретейла. Основной спрос пришелся на третий и четвертый кварталы. Интерес инвесторов, как и прежде, был сосредоточен на объектах, находящихся в Санкт-Петербурге — на их долю пришлось 65% сделок. Лидером спроса в городе стал Приморский район (22%).

Областные объекты показали положительную динамику: по итогам 2023 года количество проданных помещений увеличилось на 10% относительно итогов 2022 года. Средняя цена коммерческого помещения на конец 2023 года составила 253 тыс. рублей за квадратный метр.

Диапазон площадей предлагаемых к покупке коммерческих помещений варьировался от 11 до 2,3 тыс. м2. Объекты площадью до 100 м2 составили около 70% от общего объема предложения.

В 2024 году ожидаем сохранение активности спроса в стрит-ретейле. Особенный интерес будут представлять инвестиционно привлекательные лоты в черте города на территориях редевелопмента.

Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК»:

— Рынок встроенных коммерческих помещений можно описать как стабильный и живой. Вне зависимости от класса они продаются очень хорошо, так как инвестиционная привлекательность объективно высока. Такие помещения востребованы у арендаторов, а в случае необходимости собственник может без проблем продать объект на вторичном рынке.

По данному направлению у нас очень хорошие результаты. В марте этого года мы вывели в продажу коммерческие помещения в премиальном комплексе «Северная корона», и сейчас из 27 объектов в продаже остались два. Цены по всему пулу варьировались в зависимости от площади более чем на порядок — от 15 млн до 178 млн рублей.

В другом проекте, жилом комплексе бизнес-класса на пр. Бакунина, за полтора квартала из семи помещений было продано пять. Здесь цены составляли от 20 млн до 52 млн рублей.

В комфорт-классе, в готовящемся ко вводу ЖК Friends в Приморском районе, продано всё. В этом проекте ценовой диапазон укладывался в 15–30 млн рублей. В новом проекте у метро «Лесная» (также комфорт–класс) продажи еще не начались, но уже есть длинный лист ожидания.

В 2024 году принципиальных изменений мы не ждем. Коммерческие помещения остаются перспективным видом инвестиций с многообразием вариантов площадей и цен.

Наталья Сидорова, руководитель отдела маркетинга ТРК «Лето»:

— Рынок торговой недвижимости изменился. Для многих российских fashion-брендов освободившаяся ниша стала возможностью для развития, и они показали резкий рост. Также активно расширяют свое присутствие турецкие марки — как уже известные покупателям, так и новые.

В частности, в 2023 году открылись торговые точки турецких брендов Koton и Loft, среди новинок из Европы — RIZZ и MYSA. Расширил площади и ассортимент Henderson, готовятся к открытию спортивный мультибренд «Басаспорт» и магазин молодого российского бренда IDOL.

Если говорить о трафике, мы наблюдаем стабильную положительную динамику. Он пока не восстановился до допандемийного уровня, но вырос по сравнению с прошлым годом. Основные трафикообразующие бренды — российские Gloria Jeans, Henderson, «Снежная Королева» и бренды Melon Fashion Group (бренды Zarina, Befree, Love republic, Sela и IDOL).

Средний чек у покупателей наиболее ощутимо вырос у арендаторов из сфер общепита, бытовой техники и электроники и развлечений.

В 2024 году рынок ретейла должен окончательно стабилизироваться и продолжить рост. Мы ожидаем открытия новых магазинов, а также дальнейшее развитие арендаторов из категорий «общепит» и «развлечения».

Илья Князев, руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости консалтинговой компании NF Group в Санкт-Петербурге:

— 2023 год стал для складского рынка города беспрецедентным по многим пунктам. По его итогам мы увидим как минимум рекордный объем сделок, минимальную долю свободных площадей и максимальную запрашиваемую ставку. Также мы наблюдали возвращение динамичного развития сегмента онлайн-торговли.

Согласно предварительным оценкам NF Group, в 2023 году объем сделок на рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области превысит 733 тыс. м2, что на 11% выше аналогичного показателя рекордного 2021 года. Главным драйвером увеличения спроса на складском рынке вновь стали маркетплейсы. В целом на компании сферы онлайн-торговли пришлось 63% от общего числа сделок. Также e-com стал лидером по числу build-to-suit сделок: из 362 тыс. м2 площадей на компании онлайн-торговли пришлось 94%, или 339 тыс. м2.

2024 год лишь усилит тренды, сформированные в предыдущем году. Уже понятно, что мы увидим рекордный объем ввода в эксплуатацию объектов формата build-to-suit для маркетплейсов — как минимум 490 тыс. м2. Всё это результаты сделок, заключенных в 2023 году. Запрашиваемая арендная ставка в 2024 году достигнет как минимум 9 тыс. рублей за квадратный метр в год по сравнению с текущей, оцениваемой на уровне 8 тыс. рублей за квадратный метр в год. Такой рост обусловлен дефицитом доступных в аренду площадей, так как в большинстве строящихся спекулятивных объектов площади либо уже арендованы, либо находятся на этапе обсуждения с арендаторами. Как следствие, в 2024 году увеличение доли вакансии не ожидается.

Мария Сумарокова, генеральный директор сети коворкингов и гибких офисов Page (входит в ГК "БестЪ"):

— На примере нашей сети Page могу сказать, что рынок качественных коворкингов с гибкими офисами в этом году почувствовал на себе «бизнес-оттепель». Это произошло и с точки зрения арендаторов, и заполняемости, так как коворкинг дает максимально гибкие форматы аренды и возможность быстрого заезда.

Компания, проектная команда или индивидуальный предприниматель имеют возможность арендовать офис или рабочее место на минимальные сроки, а при наличии вакансии в объекте заехать можно день в день. Кроме того, арендаторы коворкингов могут оперативно сокращать или расширять количество арендуемых рабочих мест без потери привычной локации. В условиях существенного сокращения горизонта планирования всё это делает этот формат привлекательным.

Мы также видим сохранение тренда на оптимизацию арендуемых рабочих мест в крупных компаниях. Это некритично для нашей бизнес-модели, так как освобождающиеся площади оперативно сдаются небольшим компаниям и проектным командам, среди которых спрос на небольшие офисы по-прежнему остается высоким. Тем самым в коворкингах растет разнообразие компаний, от чего безусловно, выигрывает комьюнити, а экономика объектов становится более устойчивой.

Опыт трех последних лет научил нас с осторожностью подходить к прогнозам, однако мы верим в рынок коворкингов и гибких офисных пространств. Это отличный антикризисный продукт, показавший свою востребованность в пандемию и в последующие стрессовые для экономики периоды. Поэтому мы активно работаем в направлении региональной экспансии. В регионах есть запрос на коворкинги и гибкие офисы, но практически нет качественных проектов, которые могли бы стать мощной базой для роста малого и среднего бизнеса. Перепрофилирование объектов под коворкинг позволит инвесторам вернуть их неудобные и сложные здания на рынок доходной недвижимости.

Александр Кравцов, управляющий партнер Fizika Development:

— Мы завершаем 2023 год с положительными результатами и относительно продаж, и настроений на будущее. Смотрим в 2024 год с уверенным оптимизмом: планируем запустить новые проекты и завершаем флагманский апарт-отель VIDI на Синопской набережной, продажи в котором превысили показатели 2022 года более чем на 50%.

В 2023 году рынок слегка лихорадило — в основном из-за слабого рубля и высоких, почти заградительных процентных ставок. Это стало настоящим потрясением, так как наш основной покупатель — инвестор, а апартаменты традиционно чаще приобретаются с привлечением рассрочек от застройщика, чем при помощи ипотеки. Однако скоро себестоимость строительства и цена кредитных денег существенно вырастут, поэтому мы продолжим развивать собственные программы рассрочек в сегменте премиальной недвижимости, чтобы у покупателей было как можно больше возможностей приобрести квартиры в наших новых объектах.

Елена Соловьева, директор по продажам «СЗ Про-Сервис» (девелопер апарт-отеля Alba del Mare):

— Как девелопер из Санкт-Петербурга, работающий в регионах, в том числе в Крыму, можем констатировать, что уходящий год был подобен американским горкам. Оживление спроса напрямую зависело от медийной повестки и действий Министерства финансов РФ. При этом для нас как застройщика, открывшего продажи в комплексе апартаментов на Черноморском побережье в феврале 2022-го, текущий год прошел весьма успешно. Конечно, ажиотажного спроса сегодня никто не ждет, однако у нас не было ни одного месяца, чтобы мы не заключали хотя бы четыре-пять сделок. География покупателей при этом разнообразна: от Петербурга и Москвы до Зауралья.

На ситуацию на рынке в 2024 году напрямую будет влиять политическая обстановка, которая в свою очередь влияет и на экономику, и на финансовую систему. Как основной регулятор рынка, государство, как оно всегда и делало, могло бы поддержать застройщиков и покупателей большим количеством субсидированных программ, но, к сожалению, пока мы наблюдаем обратную тенденцию.

Наталья Никитина, руководитель направления офисной недвижимости «БестЪ. Коммерческая недвижимость» (входит в ГК "БестЪ"):

— В 2023 году, как и ранее, спросом пользовались подготовленные офисы площадью от 100 до 400 м2. Были востребованы также небольшие помещения до 100 м2 и меблированные объекты. Если раньше арендатору необходимо было объяснять, что пользоваться услугами дизайнеров выгоднее и это сэкономит существенные затраты в дальнейшем, то сейчас компании сами интересуются наличием таких услуг и готовы за них платить. Кроме того, для того чтобы избежать простаивания площадей, мы по возможности делили их на более мелкие блоки.

В 2024 году на рынке будет происходить ротация арендаторов. Спросом продолжат пользоваться подготовленные офисы с мебелью и современные площади в спальных районах. Кроме того, будет набирать обороты тенденция по редевелопменту старых бизнес-центров под апартаменты.