Николай Антонов: "Как веревочке ни виться, а в недвижимость надежнее всего вложиться"

Несколько лет назад некоторые наблюдатели предсказывали, что рынок апартаментов в Петербурге скоро перегреется, потому что инвесторы заявляют слишком много проектов. Так ли это? Что происходит сейчас?

— Перегрет ли рынок апартов? У меня тогда обратный вопрос про рынок жилья. Он перегрет? И сколько еще россияне будут скупать и скупать квартиры? Можно ли считать значительным нынешний объем ввода жилья и будут ли реализованы все заявленные проекты? ВТБ еще недавно отчитывался о рекордных суммах, выданных на ипотеку.

Стоит также отметить, что, по данным Knight Frank, свободное предложение апартаментов за последний год в Петербурге сократилось вдвое, примерно с 5 тыс. до 2,5 тыс. юнитов. То есть речь идет о том, что россияне охотно покупают студии в апарт-отелях. Поэтому сложно говорить о том, что рынок апартаментов сейчас перегрет или затоварен.

Мы думали 4 года назад, что в 2023 году наступит уже полное насыщение рынка. Но мы немного ошиблись, оно до сих пор не произошло. Но можно сказать, что к 2023 году количество номеров в действующих апарт-отелях в Петербурге будет сопоставимо с числом сервисных апартаментов в крупных европейских городах.

Не стоит также забывать, что у нас идет централизация городов: они впитывают в себя значительную часть трудоспособного населения из других регионов. И приезжим нужно где-то жить. Это может быть и квартира, и студия на окраине, и номер в апарт-отеле.

И все-таки какие факторы могут повлиять на резкое сокращение строительства номеров в апарт-отелях и их покупку? Когда сокращение может произойти?

— Рынок апартов может обрушиться, если россияне не смогут платить по счетам и обслуживать ипотечные кредиты, что приведет к ипотечному кризису. Тогда наступит выброс на рынок дешевых квартир, которые находятся в качестве залога в банках. В таком случае рынок жилья потянет за собой и рынок апартов, поскольку апарты — такой же сегмент-спутник для рынка жилья, как Луна — спутник Земли.

В то же время строительство новых апарт-отелей может замедлиться, если в экономике не будет нового платежеспособного спроса на аренду с сервисом. Апарт-отели работают с верхним сегментом спроса — наиболее обеспеченными арендаторами жилья, теми, кто может позволить себе доплату за комфорт.

Как рынок апартов переживает коронакризис? Как меняется структура аренды?

— Есть три категории аренды апартов. Самое очевидное — это краткосрочное пребывание для туристов, сроком на 3-5 дней. Тут апарты могут конкурировать с классическими гостиницами уровня три звезды и выше за счет более низких цен на размещение. В отличие от гостиничного номера, в апартаментах, как правило, есть стиральная машина, кухня. Для некоторых категорий туристов, например тех, кто путешествует с детьми, это удобно. При этом апарт-отели проходят классификацию по обычным требованиям к классическим гостиницам, как правило, им присваивают те же звездочки.

Традиционно также есть долгосрочная аренда сроком от нескольких месяцев до года и более. Она интересна людям, которые находятся в стадии переезда из других городов и еще не определились с постоянным жильем, а также тем, кто ждет, когда достроится его квартира или делает в ней ремонт. Также этот вид аренды подходит корпорациям, которые ведут в Петербурге длительные проекты, они арендуют апартаменты для своих команд. Это удобно как с точки зрения финансовой отчетности, так и в смысле условий для командированных сотрудников.

При этом очень часто забывают о среднесрочной аренде сроком больше 2 недель и до 1-2 месяцев. Этой возможностью, в частности, активно пользуются люди, которые приехали в Петербург работать, но пока находятся на испытательном сроке, а также граждане, которые не очень хотят снимать квартиру в «сером» сегменте, переплачивать риелтору и так далее. Еще одна категория тех, кого интересует среднесрочная аренда, — это люди, которые приехали на учебу (курсы) или на лечение. Таким потребителям среднесрочная аренда может быть интересна, потому что долго жить в гостинице дорого, в квартире — не хочется.

Так что у апарт-отеля есть волшебный рубильник, который позволяет переключаться на разные виды аренды, выбирая наиболее востребованный. Именно этот рубильник помогает пережить кризисы.

В низкий сезон мы около 50-60% номерного фонда переводим на «долгосрок», тем самым поддерживая 95% заполняемости в комплексе. Под корпоративные нужды сейчас бронируется уже около 40% апартаментов. Поэтому даже в низкий сезон у нас загрузка апарт-отелей высока — около 90%.

Сколько стоит снять номер в апарт-отеле в Петербурге?

— Стоимость аренды самого маленького номера, например, в наших апартах на Петроградке в доковидный год составляла 38 тыс. рублей в месяц, сейчас — 47 тыс. рублей в месяц. Это ненамного дороже, чем снимать квартиру без сервиса в этом же районе.

А в апарт-отеле LIKE недалеко от площади Мужества студия стоит уже 30 тыс. рублей. В тариф входят так называемые коммунальные услуги, услуги УК, охрана и служба ресепшн и так далее.

Если спрос на апарт-отели большой, почему новые проекты стали компактнее и почему становится меньше площадь самих апартаментов?

— Сейчас потребление снижается, и у арендаторов востребованы менее просторные квартиры и помещения, чем раньше. Люди привыкают жить более компактно, то есть человеку достаточно студии площадью 30-40 м². При этом ему важно жить в месте, где есть вся инфраструктура: кафе, магазины, спорткомплекс. И сейчас любой апарт-отель позволяет реализовать эти потребности.

Небольшие номера также выгодней с точки зрения будущей доходности для инвестора. Получается оптимальное соотношение затрат на приобретение и содержание актива и денежных поступлений от аренды.

Что касается уменьшения размеров самих апарт-отелей, то небольшой проект на 300-400 апартаментов гибче и легче в управлении, чем комплекс на 1 тыс. номеров и больше. Сервисные апарты и должны быть вот такими камерными, максимум до 800 юнитов.

В Европе, кстати, апарт-отели обычно рассчитаны на 100-200 номеров, реже — 400-450 номеров. При этом их должно быть не меньше 100, иначе строительство и управление таким объектом будет экономически невыгодно. Ведь у УК есть расходы на содержание персонала, который обслуживает объект, услуги на аутсорсинге и другие траты.

Не убьет ли интерес к апарт-отелям рост цен на них?

— Да, цена действительно растет. Еще 3 года назад в студии в апартах «квадрат» стоил 130 тыс. рублей. Сейчас еще можно найти что-то по цене 240-250 тыс. рублей за «квадрат», но в новых проектах, которые будут выходить в продажу в следующем году, цена будет не меньше 330 тыс. рублей за 1 м². Тем не менее сделки идут. До сих пор многих покупателей привлекала высокая капитализация квадратного метра по ходу строительства (при удачной конъюнктуре и в хорошем проекте цена метра от котлована до ввода в эксплуатацию могла прибавить 100% и больше). То есть номер еще ни разу не сдавался, а его цена удвоилась. Довольно обычной была инвестиционная стратегия, когда инвестор брал ипотеку, приобретал сразу несколько номеров, потом продавал один-два в высокой стадии готовности, гасил обязательства перед банком, а оставшиеся сдавал в аренду, получая регулярный доход.

Теперь, когда застройщики получают средства на строительство не от частных инвесторов, а от банков, в формате проектного финансирования, им уже неинтересно начинать продажи на котловане и давать большой дисконт покупателям. Они предпочитают начинать продажи попозже, когда апарт-отель уже почти наполовину построен. Поэтому заработать на быстрой спекуляции теперь вряд ли получится.

На первый план выходит доходность от сдачи в аренду. По мере того, как растет цена квадратного метра, доходность становится меньше. Однако и сейчас в петербургских апартах она составляет 8-9%, иногда до 10% в год. Это то, чего нет у владельца классической квартиры.

Кто в основном покупает апарты в Петербурге?

— Около 20% покупателей — это иногородние. Остальные — жители Петербурга и Ленобласти. Понятно, что это семейные граждане в возрасте около 40 лет с доходами выше среднего, для которых покупка номера в апарт-отеле — не первая инвестиция в недвижимость. Квартира у покупателя уже точно есть, и, возможно, не одна. Он прекрасно разбирается в продукте, его характеристиках, знает разницу между жилой и коммерческой недвижимостью и хорошо умеет считать.

Квалифицированного инвестора интересует не только стоимость «квадрата», но и район, репутация застройщика и УК, бизнес-модель, по которой будут управлять апарт-отелем, спектр услуг, инфраструктура здания и квартала: магазины, рестораны, коворкинги, фитнес-центры, клиники, общественные пространства, места для прогулок.

На что еще обращает внимание покупатель, когда собирается приобрести номер в апарт-отеле?

— Микроинвестор ищет доходность в районе 7-8% годовых от сдачи в аренду и ставку капитализации от 5% в год при входе на рынок по цене 230 тыс. рублей за 1 м². Он также оценивает, сможет ли он сдать апартамент самостоятельно, если управляющая компания его разочарует. Молодые инвесторы обращают внимание на атмосферу апарт-отеля, наличие выигрышных точек для селфи, инстаграм-сессий и т. д., поскольку это притягивает понятных им арендаторов.

Есть ли спрос на апарт-отели в регионах?

— Да, в регионах отношение к апартам изменилось. Раньше местные инвесторы считали, что апарты им не нужны, однако прошлый год стал переломным. Стоимость земельного участка в городе-миллионнике мала, а использовать его хочется с максимальной отдачей. Если на нем можно построить жилье, вопросов не возникает, а вот если назначение участка строительства жилья не предусматривает, апарт-отель становится интересной альтернативой бизнес-центру или торговому комплексу. В общем-то понятно почему. Экономика городов-миллионников растет не очень быстро, новых арендаторов для офисов немного. После того как пандемия подстегнула развитие интернет-торговли, традиционные торговые центры тоже испытывают проблемы с заполняемостью. А арендовать жилье люди не перестали, в каком-то смысле это вечная тема.

Кроме того, застройщик может легко «отбить» вложения, распродавая апартаменты в розницу частным инвесторам. Сделать то же самое с офисами или торговыми площадями гораздо труднее. Инвесторам же, обычным людям, как мы с вами, надо спрятать деньги от инфляции. Они хотят приобрести актив, который будет кормить в будущем лучше, чем обычная квартира. За счет низкой конкуренции и более низкой, чем в столицах, стоимости квадратного метра, вложения в апартаменты в городах-миллионниках всё еще могут приносить 10-12% годовых. Поэтому — да, региональные девелоперы действительно заинтересовались строительством апартов, и у нас уже два проекта в Новосибирске. Кроме того, ведем переговоры с Иркутском, Пензой, Евпаторией, в том числе обсуждается развитие сети апарт-отелей по франшизе.

Во что всё-таки имеет смысл инвестировать в кризис?

— Обесценивание денежной массы сегодня составляет, конечно, не 10%, а 20-30% в год. Во что вкладывать деньги? Можно передержать в валюте, но там есть свои риски. Расти валютные накопления не будут, а инфляция сейчас давит и на доллар, и на евро. Если вы планируете жить в России, вам придется подумать об активе, который будет приносить устойчивый доход в рублях. В акции инвестировать рискованно, это бумага и бумагой останется. Доверять брокерам, которые советуют, что купить, рискованно. Вывод простой: как веревочке ни виться, всё равно всё будет вложено в недвижимость, в том числе и в апарт-отели.

Собственно, апарты — это то, что раньше, в досоветские времена, называлось доходными домами. Только у доходного дома собственник был один, а в апарт-отеле их много. И можно сказать, что доходные дома пережили все кризисы. И мне кажется, что и безо всяких советов россиянин до сих пор считает, что инвестировать в недвижимость в кризис — самое надежное.