Михаил Медведев: «Разрешения на строительство превратились в продукт»

Михаил Медведев, собственник Группы ЦДС, рассказал «Новому проспекту» о запуске новых девелоперских проектов и сокращении штата, объяснил, почему растут цены на жилье, во что нужно инвестировать и чем дело для души отличается от бизнеса.

Михаил Анатольевич, как компания пережила смену законодательства о «долевке»? Всё ли было гладко при переходе на эскроу-счета?

— Эта реформа была нужна для стабильности рынка в целом, для решения острой проблемы обманутых дольщиков. Теперь наша система финансирования строек больше напоминает ситуацию в Европе, где вся цепочка отношений между банком, застройщиком и покупателем жилья прозрачна. Так что идеологически реформа была правильным решением, да и технически переход на эскроу-счета произошел довольно плавно, сбоев почти не было. У реформы есть два больших плюса. Первый: строители больше не будут начинать рискованные проекты и продавать квартиры по заниженной цене — в новой системе банк просто не даст этого сделать. Второй: если финансовая модель проекта хорошая, он будет строиться независимо от колебаний спроса на рынке и будет сдан в срок.

Этот год был сложным для всех и из-за пандемии, и из-за скачка курса доллара. Как ваша компания его завершает?

— Да, год выдался непростой. Но он ценен и важен не меньше других. Кстати, в нем тоже было много хорошего. Это был год серьезной работы, по-своему интересный. Пока еще рано подводить итоги, но по ощущениям мы выходим на уровень прошлого периода, а, может быть, и превзойдем его. Мы думали, что в связи с карантином будет большой провал в апреле, поэтому в марте начали проводить стимулирующие акции и, в принципе, много продавали. В первой половине апреля действительно у всех произошел спад. Его глубину определяла готовность каждой конкретной компании к дистанционной работе. Но уже в мае все адаптировались к изменениям, и начался рост по всем направлениям. Цены растут до сих пор. За год они увеличились процентов на двадцать. Основной фактор, который повлиял на ситуацию, — это доступная ипотека. Взять ее очень легко. У нас более 80% сделок происходят с привлечением таких кредитов.

Как складываются ваши отношения с банками?

— Сейчас у нас с банками интересы совпадают, и проблем нет. Они заинтересованы в кредитовании жилья. Стройка — один из немногих секторов, где банки могут зарабатывать, а строителям нужны кредиты, так что диалог получается конструктивный.

Как изменилась маржа строителей за этот год?

— Сложно говорить о марже в коротком промежутке времени. Все-таки цикл стройки — это 2–3 года. Экономику нужно смотреть после завершения проектов.

Но, наверное, у людей стало меньше денег?

— Да, есть такое ощущение, но ипотека помогает. Квартира не массовый товар, ее приобретают 1–2 раза в жизни, и если появляется возможность купить, люди всё для этого делают.

Как в кризис вы оптимизировали издержки? Было ли сокращение персонала?

— Да, мы летом сократили штат на 10%. Это была плановая история, которая, однако, совпала с рыночным трендом. Когда коллектив работал дистанционно, очевидней стал вклад каждого в общее дело и многие проблемы стали заметны. Сейчас мы меняем систему работы в компании с учетом удаленки, отдельные подразделения трансформируем. У нас будут иначе выстроены бизнес-процессы, так как сейчас на рынках происходят значительные изменения и нужно им соответствовать. У нас нет задачи всё сломать и построить заново, но изменения неизбежны.

Число дефолтов строительных компаний в этот кризис, по вашему прогнозу, будет так же велико, как и в 2014 году?

— Я, честно говоря, кризис 2014 года помню плохо. Видимо, замедление тогда было локальное. Зато отлично помню ситуацию 2008 года, когда кризис грянул резко и почистил рынок основательно. Сейчас я не вижу предпосылок для массовых банкротств строителей. Пик проблем отрасли наблюдался 2 года назад. Тогда были и обманутые дольщики, и переход на новое законодательство. Многие этой нагрузки не выдержали и до пандемии не дожили. Остальные компании, кажется, научились работать. Да и у регуляторов появилось больше понимания, чем живут строители. Так что ничего ужасного я не жду, в ближайшее время точно.

С потребительским экстремизмом сталкивались?

— Острым этот вопрос для нас никогда не был. Время от времени происходят отдельные инциденты, в которых приходится разбираться, но это обычные рабочие ситуации, которые не выходят за рамки. Если компания здоровая (а сейчас только такие и остались), она способна решить все вопросы, не превращая их в конфликты.

Какой сейчас портфель проектов у ЦДС? Как он изменился за год?

— В нашем портфеле всегда поддерживается объем проектов более чем на 1 млн м² жилья. В этом году мы не покупали новые участки, но год еще не закончился — всё может быть. Каждая покупка для нас — это трепетная история, поэтому, пока сделку не закроем, молчим.

Что можете сказать о земельном рынке города на данный момент? Как он изменился?

— Рынка земли как такового нет. Есть отдельные сделки, по которым невозможно говорить об общей картине. Разрешения на строительство превратились в продукт, без них земля строителей не интересует, а разрешений мало: за неполных четыре квартала этого года в городе было выдано всего 34 разрешения, а не сотни, как раньше. Почему сократилась их выдача? Во-первых, из-за пандемии — ведомства тоже были на карантине; во-вторых, из-за серьезных изменений в градостроительных нормативах и по социальной, и по другой инфраструктуре. Согласования проектов идут тяжело, дефицит предложения жилья нарастает, а спрос стабилен. Так что рост цен на жилье в нынешней ситуации — естественная история.

Много неподготовленной земли в «сером поясе». Какими вам видятся перспективы его развития?

— Технологии меняются, и рынок меняется вслед на ними. Где раньше были большие заводы, сейчас пустыри и разруха. Современным производствам много земли не нужно. Ее теоретически можно отдавать под застройку недвижимостью без ущерба для промышленного потенциала города. Но это функция Генплана — определить, где и что должно быть. Он определяет правила игры, а строители по ним играют.

Какие нужны преференции инвесторам, чтобы они активней брались за проекты с памятниками? И интересны ли вам такие проекты?

— Интересны, но у нас таких проектов пока нет. Работа с памятниками — это высшая степень сложности оформления документов. Но раз смельчаки появляются, значит, они понимают что делают и готовы к неожиданностям. А по поводу преференций мое мнение, что они таким девелоперам не нужны. Работать с памятниками должны только профессионалы, а слово «преференции» может привлечь дилетантов, которые наломают дров.

На каком этапе ваш флагманский проект в Новосаратовке?

— Хотим в конце года выйти на площадку. У нас есть два согласованных ППТ на 1 млн м² и есть разрешение на строительство 70 тыс. м², с них и начнем. Мы в этом проекте улучшили планировки, пересобрали дома под изменившиеся предпочтения покупателей. Приходится так обновлять проект, чтобы он был интересен новому поколению горожан.

А чем новое поколение отличается от предыдущих?

— Оно более мобильное, с другими интересами и стилем жизни. Требования к жилью, к его комфорту и размеру у них тоже иное.

Партнер в проекте «Новосаратовка» у вас будет?

— Мы начинаем этот проект сами. Это серьезное решение. Но параллельно мы ведем переговоры с другими девелоперами о возможном взаимодействии. Не исключено, что они войдут в проект. Но продавать землю в «Новосаратовке» мы не будем. Вся работа там будет идти в рамках утвержденной концепции.

Депо метрополитена на этой территории появится?

— Тема на повестке, место зарезервировано. Это необходимая составляющая проекта.

А что с проектом в Парголово?

— Скоро начнем. Там будет 350 тыс. м² продаваемой площади, из них 70 тыс. м² — в первой очереди, а весь проект рассчитан на 5–7 лет.

Говорят, интерес людей к загородному жилью на фоне пандемии вырос. Нет ли у вас планов строить коттеджные поселки в Ленобласти?

— Нет, я не знаю этот рынок. В моем понимании он более рыхлый, чем первичный городской, и подход к работе там другой, и другая оборачиваемость денег. Да, пандемия активизировала этот сегмент, но она не вечна и скоро закончится. За всплеском спроса последует неизбежный спад. Дело в том, что загородный дом, в отличие от квартиры, это не предмет острой необходимости и не базовая потребность. Его покупают богатые люди с лишними деньгами. Но в кризис лишних денег ни у кого нет. В связи с этим мы ориентированы на строительство массового жилья, которое нужно всем. Ближайшие десятки лет этот рынок точно будет далек от насыщения.

Апарты вам интересны? Многие начали их строить...

— Нет не интересны. Если выбирать между апартаментами и жильем, конечно, жилье в приоритете. Оно продается быстрее и стоит дороже.

Есть ли у вас планы по освоению других регионов страны? Может быть, Москвы?

— Нет пока, но горизонт планирования очень маленький: сейчас ничего не планируем, а что будет через месяц — посмотрим. Если ситуация на рынке будет чуть более прогнозируемой, возможно, выйдем в Москву или Московскую область. Все-таки это самый большой и крепкий рынок недвижимости в стране.

Дайте оценку инвестиционному климату в Петербурге. Что изменилось при новом губернаторе?

— Революций не случилось. Определенное развитие идет, но я особенно за городской повесткой не слежу, сосредоточен на своем бизнесе. Вижу, что город по-прежнему интересен людям из регионов. У нас половина продаж приходится на приезжих, это показательно.

Вас устраивает, как решен вопрос со строительством социальной инфраструктуры в городе?

— Довольно долго в Петербурге был дефицит социальных объектов, и до сих пор вопрос до конца не решен. Так что мы строим социальные объекты за свой счет. Ничего не изменилось: нагрузка как была, так и осталась. Хочется ли ее снизить? Всегда чего-то хочется, но не всегда получается.

Год назад вы стали инвестором проекта по биопротезированию. Как он развивается?

— Это не бизнес, а дело для души. Ко мне пришла группа молодых ребят с уникальным продуктом — биопротезами рук. Действительно замечательное изобретение за адекватные деньги. Мне их идея понравилась, захотелось помочь, что я, собственно, и сделал. Сейчас получаем сертификаты на этот продукт в Европе, в следующем году планируем выйти на рынок Польши. Но бумажные вопросы решаются медленно — на Западе тоже бюрократия, и даже больше, чем у нас. Но базовые цены на протезы за рубежом выше, чем в России, так что есть за что бороться.

Вы большие средства тратите на благотворительность, но всегда делаете это тихо. Нет ли у вас планов создать благотворительный фонд и вести эту работу системно?

— Не исключаю, что так и поступлю в будущем. Но не хочется, чтобы просто появился еще один фонд. Для чего? Чтобы деньги потратить? Я и так это делаю. Или чтобы собрать с других и потратить? Но в этом случае фонд превращается в большое предприятие, которым надо управлять. Придется потратить 5–10 лет, чтобы фонд как бизнес был эффективным и продвигал вперед свою идею, иначе во всем этом нет смысла. Чтобы в любом деле быть успешным, надо отдать кусок жизни, во всем разобраться. Без этого даже хорошая идея станет убыточной.

Сколько денег вам надо для счастья?

— Для счастья не деньги важны, а понимание, что ты всегда сможешь их заработать. А еще здоровье, семья и друзья. А деньги? Сегодня они есть, а завтра нет. Пандемии и кризисы показали, что надо инвестировать в себя: в образование, навыки и компетенции. Тогда всё будет хорошо в любой ситуации.