Незаконно возведенные постройки можно легализовать. Защищающее такие здания от сноса постановление утвердил Верховный суд России. Эксперты считают эти разъяснения важными и гуманными, но неполными и запоздалыми.
По закону самовольной признается постройка, возведенная на чужом или не предназначенном для такого строительства участке, без получения надлежащих разрешений или с нарушением строительных нормативов. По решению суда или даже муниципальной администрации она может быть снесена, причем за счет владельца.
Исправленному верить
Согласно Гражданскому кодексу РФ, подобные нарушения фиксируются на дату начала строительства и дату выявления проступка. Даже в случае устранения таких нарушений здание могли приговорить к сносу.
Пленум Верховного суда России впервые закрепил «право на реабилитацию» — запретил признавать постройку самовольной, если к моменту вынесения решения она перестала быть таковой. В частности, собственник может урегулировать права на земельный участок или устранить нарушения, а при наличии технической возможности — демонтировать превышающие норматив этажи, снизить высоту или площадь. «Данная правовая позиция направлена на разрешение ситуации, когда уже в ходе рассмотрения дела устраняются признаки самовольной постройки или изменяется правовое регулирование», — заявил на заседании судья высшей инстанции Андрей Марьин.
Также Верховный суд России считает снос здания «крайней мерой государственного вмешательства», которая не может применяться из-за формального отсутствия разрешения на строительство. «Устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно. Нельзя создавать дисбаланс между публичным и частным интересом, приводящий к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков», — отмечается в постановлении.
Кроме того, сам собственник вправе подать иск о «реабилитации» — признании права на самовольную постройку. Его удовлетворение освобождает владельца от необходимости получать разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, иных формальностей или санкций за ранее допущенные нарушения.
Домик из будущего
В свою очередь, ухудшение положения собственника не имеет обратной силы. В частности, установление границ территорий общего пользования (красных линий) после начала строительства объекта не влечет признание его самовольным.
Практика рассмотрения подобных споров остается противоречивой. Так, судья Арбитражного суда Северо-Западного округа в отставке Татьяна Преснецова убеждена в возможности признания самовольным объекта незавершенного строительства, если будущие (!) нарушения будут очевидны: «Например, вид разрешенного использования участка — индивидуальное жилищное строительство, а на нём возводится некий гостиничный комплекс, в котором имеются какие-то помещения с обустроенными при них санитарными узлами». Верховный суд России допускает рассмотрение спора о самовольном строительстве на любом этапе его строительства, начиная с возведения фундамента, но не разъясняет возможность принятия решения о будущем такого объекта.
При этом снос не грозит законно построенному, но использующемуся не по целевому назначению зданию. «Например, индивидуальный жилой дом используется как гостиница или общежитие, администрация предъявляет иск о его сносе. Поскольку дом был возведен и введен в эксплуатацию без нарушения градостроительных норм и правил, то никаких оснований для признания его самовольной постройке не имеется», — пояснила Татьяна Преснецова на конференции «Объекты недвижимости: проблемы правового регулирования и актуальная практика разрешения споров».
Бесправные владельцы
В то же время Верховный суд России подтверждает, что надлежащая регистрация объекта в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) не исключает признания его самовольным. Единственная привилегия — такие решения вправе принимать только суд. Кроме того, если в доме проживают граждане, спор должен рассматриваться с их участием и прокурора, а также с принятием решения о выселении. Причем речь идет о всех фактически проживающих, а не только имеющих регистрацию («прописку»).
В незащищенном положении оказываются приобретатели спорных объектов, наследники и иные новые собственники. Вопрос об их добросовестности, в том числе осведомленности о незаконности постройки, при разрешении дел о сносе не учитывается.
А вот индивидуальные жилые дома и садовые домики могут возводиться без получения разрешения. Отсутствие уведомления о планируемом строительстве также не является основанием для признания их самовольными. Высшая инстанция напоминает, что такой льготный порядок будет действовать еще больше 7 лет (до 1 марта 2031 года).
Самый гуманный суд в мире!
Опрошенные «НП» эксперты в целом положительно оценивают выводы Верховного суда России, хотя некоторые сомневаются в актуальности: пик споров о самовольных постройках пришелся на 2018-2019 годы. Тогда только суды общей юрисдикции (арбитражи такой статистики не публикуют) рассматривали по 23,7 тыс. таких исков в год, более 88% из них удовлетворялось. Правда, многие эти решения остались на бумаге: по данным Федеральной службы судебных приставов, в 2018 году было исполнено всего 2,6 тыс. решений о сносе самовольных строений, в 2019-м — меньше 2 тыс. В настоящее время активность борьбы против нелегальных зданий существенно снизилась: в 2022 году рассмотрели всего 12 тыс. таких исков (удовлетворено 76%), за первую половину этого года — 5,7 тыс.
По мнению руководителя практики недвижимости, строительства и банкротства юридической компании «Варшавский и партнеры» Игоря Шануренко, разъяснения высшей инстанции предоставляют собственникам самовольных построек в большинстве неплохие шансы на их сохранение, если нарушения норм и правил являются несущественными. «Более того, даже получение отказа в признании права собственности не препятствует повторному обращению с аналогичным иском после устранения нарушений. С другой стороны, при выявлении и неустранении существенных нарушений регистрация самовольной постройки как объекта недвижимости сама по себе не является основанием для отказа в иске о сносе. При этом такое решение суда будет являться основанием для внесения записи в ЕГРН о прекращении права собственности», — убежден Игорь Шануренко.
Руководитель консалтингового направления StoneState Михаил Тимофеев отмечает гуманность Верховного суда России. «Очевидно, что новые разъяснения должны создать в правоприменительной практике более реабилитирующий подход к решению вопросов с самостроем. Высшая инстанция напоминает, что при разрешении вопроса о сохранении самовольной постройки необходимо учитывать действия, которые предпринимал ответчик для получения всех необходимых согласований. Вот только как всё это будет реализовано на практике? Зачастую уполномоченные органы отказывают в согласовании документов под предлогом рассмотрения спора о самовольной постройке», — предупреждает эксперт.
