Лейтмотив общественной дискуссии в начале наступившего 2020 года, если не брать во внимание международную повестку, – это борьба с бедностью. Даже президент страны намерен посвятить этому явлению свое ежегодное послание, с которым он выступит 15 января. Урбанисты и девелоперы активно обсуждают в соцсетях, каким же должно быть функциональное наполнение объектов в ситуации всё возрастающего социального расслоения. Могут ли девелоперы изменить картину? И как это сделать в регионах, где современные форматы недвижимости вообще никак не соответствуют возможностям и потребностям местного населения?
В Петербурге есть довольно успешный пример преобразования депрессивного района путем реконцепции торгово-развлекательного комплекса. Речь о ТРЦ «Смайл», которым управляет компания Becar. О том, как это удалось сделать, рассказывает президент группы компаний Александр Шарапов.
— Мы получили в свое распоряжение ТРЦ «Смайл» в 2012 году. Итак, кризис 2008 года остался позади. О том, что скоро наступит «Крымнаш», еще никто не подозревает. Мы ищем наиболее интересные недооцененные объекты. И находим один из таких объектов в Петербурге.
Он только что построен, живет трудной жизнью в пролетарском районе. Арендопригодная площадь — 11 тыс. м2, до метро пешком не добежать, только на транспорте. Ну, всё как мы любим. Объект, который сам неоднозначен и в неоднозначном месте. Как раз из таких, из которых можно, купив подешевле, иногда выжать побольше.
Мы видим, что девелопер сделал объект крайне забавным: на первом этаже зачем-то парковка, два якорных арендатора — на третьем «Юлмарт», на втором «О`Кей», остальное — мелкая-мелкая нарезка.
Район пролетарский, жители — нижний экономкласс, и в торговый центр особенно не стремятся. Посещаемость около 3 тыс. человек в выходные. Внизу, в темных уголках паркинга, тусуется какая-то местная гопота, распивая водочку. В туалеты заходят мамочки из ближайших домов с колясками, но не для того, чтобы подкрасить губки, а чтобы уколоться. Бабушки из соседних дворов выкапывают цветочки, посаженные у торгового центра. Ну и арендаторов это всё сильно расстраивает, площади заполнены не все. Поэтому объект продается чуть дешевле, чем затраты на его строительство. Первое впечатление — от этого объекта надо бежать, потому что еще чуть-чуть, и он вообще закроется.
Первое, что мы для себя увидели — надо причесывать бренды и делать их максимально близкими и интересными для окрестных жителей. А в районе, как в любом спальнике, живут не только гопники, но и немало молодых семей с детьми, и они явно позитивны. Поэтому нужно делать прицел не на молодежь, а на молодые семьи. То есть перепрофилировать ТК в семейный торговый центр. Хорошо, когда соседи по району между собой знакомятся, когда им есть где встречаться. И мы решили внедрить на нашем объекте идеологию, которая работает во всем мире в последние годы. Да и не только в последние.
Первые города появились 5 тыс. лет до нашей эры в Междуречье, и там эта идеология уже присутствовала. Вот люди в выходной день проснулись и вышли на площадь — купить что-то на ярмарке, себя показать, людей посмотреть, пообщаться, выпить бокал вина, кусок мяса съесть. С тех пор мало что изменилось. Интересно, что работает эта идеология лучше всего именно в небольших микрорайонных торговых центрах. Большие моллы много раз покушались на эту нишу, да только ничего у них не вышло. На сегодняшний день в Америке уже около ста огромных торговых центров площадью более 100 тыс. м2 закрылись как раз по причине того, что их расчет на то, что люди поедут к ним на окраину города проводить досуг, не оправдался.
На выходных люди хотят гулять пешком! А у нас объект еще и находится на краю парка. В общем, место идеально подходит под «рыночную площадь выходного дня». Надо завоевывать лояльность местного населения, решаем мы. И начинаем планомерную работу.
Первое, что мы делаем — семейный клуб «Смайл». Заводим секции и кружки для детей дошкольного и школьного возраста, открываем «ВКонтакте» и в Facebook (принадлежит Meta Platforms Inc., — компания признана экстремистской организацией в РФ, деятельность запрещена) странички, первое время записываем детей бесплатно, и у нас выстраивается очередь. Те, кто не успевает записаться бесплатно, записываются платно. И начинается история завоевания района. Весной вместе с детьми организуем субботники с посадкой цветов в окружающих дворах. Бабушки видят, что растения сажают их дети и внуки, и перестают выкапывать цветочки перед торговым центром. В соседнем парке вместе с участниками нашего клуба мы делаем на выходных скворечники. Организуем праздники, ярмарки вакансий. И всё это вокруг торгового центра.
Гопников мы тоже изжили. Вы знаете, Нью-Йорк в 1990-е годы таким же образом избавился от преступников. Считалось, что Нью-Йорк опасный город, нормальные жители стали уезжать, а им на смену приходили бандиты. Было огромное количество заброшенных зданий, электрички все расписаны граффити, в подземке постоянно грабили. Жить в городе стало невыносимо. Но потом пришел новый мэр и новый начальник полиции. Для того, чтобы навести порядок, нужно сначала привести в порядок город, решили они.
Поэтому были выделены деньги. Вечером подростки раскрашивали электрички, а наутро они выходили свежепокрашенные на линию. В окна вставили стекла, привели дома в порядок. Стали лучше убирать улицы. На входе в подземку поставили не только полицейских, но и дружинников, которые постоянно проверяли всех подозрительных граждан на предмет наличия оружия, наркотиков. Перемещаться по городу с оружием и наркотиками стало опасно, и количество тяжких преступлений снизилось. Порядок месяц за месяцем улучшался и улучшался, и город стал одним из самых безопасных в Америке.
То же самое произошло и в нашем микрорайоне. Через 3 года управляющего ТЦ и event-менеджера муниципалитет даже уговаривал баллотироваться в местные депутаты, а посещаемость торгового центра выросла в 2,5 раза. Понятно, что не мы изобрели этот велосипед. Взаимодействие с окружающими жителями — это то, чему учат на всех международных конференциях. Просто нужно правильно применять теоретические знания на практике. И «Смайл» мы считаем как раз одним из самых удачных примеров преобразования микрорайона.
Сейчас мы тестируем кондо-формат на «Смайле». Там у нас около 120 арендаторов. Коридоры и холлы являются фактически внутренними улицами ТРК. И каждый магазинчик, расположенный на них, может купить свои квадратные метры как объект стрит-ретейла, к которому прилагается договор с нашей управляющей компаний. Таким образом, совладельцами внутреннего пространства могут стать все расположенные здесь торговцы. Управляющая компания при этом поддерживает стандарты эксплуатации и следит за реализацией долгосрочного бизнес-плана развития торгового центра. При этом сам объект остается в моей собственности.
Во всей этой схеме семейный клуб «Смайл», хотя он и не приносит большого дохода, является ключевым элементом, можно сказать ее душой. Мы намерены уговорить девелоперов и собственников земельных участков в других микрорайонах и в других городах делать семейные клубы «Смайл», так как именно это сделает интересными их объекты. Именно в кондо-формате бренд торгового центра «Смайл» может выстрелить. И мы верим, что, сделав первый торговый кондо-объект, сможем предложить эту возможность девелоперам по всей России.
Читайте на эту тему:
Бедность как порок. Владимир Путин решил побороть застой
