«Пётръ» купил историческую библиотеку

В Петербурге продано первое право долгосрочной аренды исторического здания по программе «Памятники за рубль». Нового пользователя нашла бывшая библиотека лесопильного производства братьев Колобовых в Петроградском районе, на Большой Зелениной, 43а, литера Б. Здание является памятником культуры регионального значения и находится в неудовлетворительном состоянии.

Российский аукционный дом впервые провел онлайн аукцион по продаже права долгосрочной аренды исторического особняка. За двухэтажную деревянную экс-библиотеку общей площадью 735,7 кв.м. в течение почти 10 часов боролись 9 претендентов. Победителем стало ООО «ПЁТРЪ», предложившее максимальную цену – 2,55 млн рублей, что в 8,8 раз больше стартовой цены – 289 тыс. рублей. Инвестор получил право аренды данного объекта на 49 лет.

Торги проходили в рамках программы «Памятники за рубль». По ее условиям, инвестор обязан в течение семи лет полностью отреставрировать здание. На период реставрации победитель аукциона будет платить арендную плату в размере цены торгов, или 2,5 млн рублей в месяц, а после выполнения им своих обязательств по договору, стоимость аренды снизится до 1 рубля за кв. м в год. В случае нарушения оговоренных сроков, договор с инвестором будет расторгнут. По условиям торгов, историческое здание можно использовать под любые коммерческие функции, за исключением строительства жилья. 

Управляющий партнер Zenith Property Management Илья Андреев отмечает, что обычно такие объекты используются под небольшие гостиницы, офисные центры или креативные кластеры с функцией коворкинга. Управляющий директор центра развития недвижимости Becar Asset Management Ольга Шарыгина считает, что в здании бывшей библиотеки лесопильного производства может разместиться мини-отель категории 3-4* на 15-20 номеров или административное здание, которое отреставрируют перед целевой продажей, «но второй вариант может оказаться рискованным».

«Данный особняк подходит для размещения представительского офиса или небольшого бутик-отеля», – согласна директор по развитию гостиничного направления Rusland SP Людмила Фролова. По ее мнению, цена продажи соответствует рыночной. Руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева также называет цену объекта льготной.

По мнению же Ольги Шарыгиной, стоимость аренды, установленная в результате торгов, очень высока. «Выплата этой суммы только на протяжении 2,5 лет, которые точно понадобятся на восстановление объекта, отдалит для инвестора срок окупаемости проекта до 16 лет. Кроме того, реставрация здания обойдется примерно в 150 тысяч рублей на квадратный метр», – считает эксперт. Людмила Фролова согласна с оценкой инвестиций, которые понадобятся для того, чтобы привести старый особняк в нормальное состояние. «В зависимости от состояния объекта затраты на реставрацию составят от 30 до 200 тыс. рублей за кв. метр. Но, как правило, реставрация объектов КГИОП выливается в гораздо большие бюджеты, нежели строительство с нуля», – предупреждает Людмила Фролова.

По-разному эксперты оценивают и эффективность программы «Памятники за рубль». Например, Людмила Фролова отмечает, что при наличии в центре Петербурга большого количества разрушающихся объектов КГИОП, инвесторы не решаются за них браться из-за бюрократических проволочек и «неоднозначных» затрат на реставрацию. «Поэтому данная инициатива города, безусловно, имеет положительный фактор», – уверена Людмила Фролова.

Илья Андреев отмечает, что тормозом в этой сфере является не стоимость прав на объекты культурного наследия, а неопределенное и жесткое законодательство, из-за которого инвесторы не могут предугадать ни сроки разработки и утверждения проектной документации, ни бюджет проекта, что является для бизнеса ключевыми критериями принятия решения. «В самом названии программы «Памятники за рубль» есть лукавство, – говорит Илья Андреев. – Инвестор борется на торгах за право аренды по вполне рыночной цене. Потом он платит рыночную ставку аренды в течение 5-7 лет, за которые должен разработать и утвердить всю проектную документацию и провести весь комплекс строительно-монтажных работ, и лишь после этого он получает объект в аренду за 1 рубль. Проанализировав несколько предложений, мы пришли к выводу, что 5-7-летняя аренда близка к рыночной стоимости здания». По мнению эксперта, это минимизирует интерес к схеме, которая, помимо серьезных финансовых затрат, подразумевает также серьезные и сложно прогнозируемые обязательства.

«Аварийные объекты с охранным статусом – непростые активы, – комментирует заместитель генерального директора РАД Динара Усейнова. – Однако практика таких продаж постепенно накапливается. У города был положительный опыт реализации памятников с инвестусловиями – инвесторы приобретали их на торгах в собственность по рыночной цене и должны были реконструировать за 42 месяца (3,5 года). По этой программе было восстановлено много городских памятников, в частности, здание на ул. Правды, 10, где разместилась гостиница «Эрмитаж», здание на наб. Адмиралтейского канала, 15. Программа «Памятник за рубль» – столичная практика. В рамках этой программы с Москве РАД продавал усадьбу "Болдино"».

ООО «ПЁТРЪ» с уставным капиталом в 10 тыс. рублей зарегистрировано в декабре 2018 года и принадлежит предпринимательнице Зое Максименко. По данным СПАРК, основным видом деятельности общества является «деятельность гостиниц и прочих мест для временного проживания». Получить комментарий о дальнейшей судьбе исторического особняка у владелицы «ПЕТРа» не удалось – телефоны в офисе конторы не отвечают.

Неоклассическое здание библиотеки братьев Колобовых построено в 1913 году гражданским инженером Николаем Романченко по собственному проекту. В нем лесопромышленник Николай Колобов хранил огромную личную коллекцию книг, среди которых были рукописные копии шедевров русской классической литературы – второй том «Мертвых душ», «Путешествие из Петербурга в Москву», «Горе от ума». После революции 1917 года здание вместе с коллекцией было национализировано.

Фото: wikimapia.org