Офисный рынок впал в спячку. Классические бизнес-центры уходят в прошлое

Вслед за деловой активностью замер и рынок офисной недвижимости. Эксперты ожидают снижения спроса на офисы до конца года на 50% и считают, что на восстановление рынка уйдет до 2 лет. Новыми трендами могут стать удаленная работа и стремление компаний оптимизировать загрузку рабочих мест.

Мероприятия по противодействию коронавирусной инфекции существенно замедлили деловую активность в Петербурге. Большинство компаний перешли на удаленный формат работы, деятельность многих сфер бизнеса остановлена совсем. Это не может не сказаться на рынке офисной недвижимости: компании пересматривают свои планы и бюджеты, откладывают принятие решений об аренде новых офисов. Однако снижение спроса не уронит петербургский рынок офисной недвижимости, который подошел к кризису в состоянии дефицитного предложения и рекордно низкого уровня вакантности, оптимистично настроены участники рынка.

По данным аналитиков компании Maris в ассоциации с CBRE, в  конце марта 2020 года в городе было свободно около 203 800 м2, или 6,3% от общего объема предложения. Это соответствует показателям 2019 года. В бизнес-центрах класса «А» пустовало 3% площадей, или 32,5 тыс. м2, в классе «В» — 8%, или 171,3 тыс. м2. При этом общий объем рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга на конец марта составил 3,39 млн м2, подсчитали в Colliers International.

Дефицит свободных площадей, сформировавшийся еще в 2019 году, привел к ощутимому росту арендных ставок: на начало 2020 года квадратный метр в классе «А» стоил 1659 рублей, в классе «В» — 1076 рублей в месяц. Цены на офисную недвижимость в результате кризиса падать не будут, скорее всего, они просто перестанут расти, считают эксперты. Одновременно они ждут серьезного снижения спроса на офисы в 2020 году. По оценке заместителя директора департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Colliers International Дмитрия Кузнецова, уровень поглощения офисов в 2020 году может сократиться до 50%, однако часть этого спроса будет перенесена на 2021–2022 годы.

Новыми трендами станут стремление арендаторов к экономии расходов на аренду и содержание офисов, а также оптимизация загрузки рабочих мест. «Эпидемия коронавируса научит компании эффективно работать удаленно. Некоторые компании уже пересмотрели свою арендную политику и пришли к выводу, что держать в офисе весь штат не имеет смысла. Те компании, что не закроются, откажутся от части помещений», — прогнозирует руководитель направления инвестиционного брокериджа Rusland SP Александра Царук. «Сейчас почти 90% работодателей убедились, что сотрудники справляются с работой дистанционно. В то же время на фоне экономических трудностей появляется желание подсократить издержки на офис», — соглашается партнер и генеральный директор «МТЛ. Управление недвижимостью» (ГК «БестЪ») Николай Антонов.

В такой ситуации всплеска спроса на классические офисы ожидать не следует, зато коворкинги, напротив, могут приобрести еще большую популярность, полагает Александра Царук. По оценкам Николая Антонова, экономия на аренде гибкого офиса может достигать 40–50% по сравнению с классическими. «Если говорить про коворкинги, гибкие офисные решения и возможность краткосрочной аренды, то отчасти можно проводить параллели с предыдущими кризисами, когда компании были не готовы заключать договоры аренды на длительный срок и горизонт планирования ограничивался одним годом. Вероятно, часть компаний и сейчас будет действовать похожим образом», — считает генеральный директор компании Maris в ассоциации с CBRE Борис Мошенский.

«Гибких офисов на рынке мало. Реальные инвестиции в их строительство или в реконцепцию классических бизнес-центров под коворкинги начнутся в лучшем случае в 2021 году», — говорит Николай Антонов. При этом он уверен, что через 4–5 лет коворкинги займут 20–25% от всего офисного рынка Петербурга. Восстановление девелоперской активности в городе займет до 2 лет, прогнозирует Дмитрий Кузнецов. С высокой долей вероятности новые проекты будут отложены на неопределенный срок, а бизнес-центры на стадии готовности 30–40% будут законсервированы, считает эксперт. По его оценкам, объем ввода новых объектов может составлять около 100–120 тыс. м2 в год, что вполне будет соответствовать запросам рынка.

Драйверами развития рынка офисной недвижимости, по мнению экспертов, станет IT-сектор, на долю которого в конце марта 2020 года пришлось 18% всех занятых офисов в Петербурге и треть арендованных помещений в январе-марте, а также крупные корпорации вроде «Газпрома», поглотившие 60% всех офисных помещений. Надежды на «айтишников» обусловлены также и тем, что в этом сегменте высока доля присутствия международных компаний, чьи рублевые расходы на поддержание бизнеса на фоне девальвации рубля заметно сократились. На прежнем уровне спрос сохранится со стороны банков, представителей фармацевтической отрасли и маркетплейсов, полагает Дмитрий Кузнецов.

Спрос должен сформироваться у крупных арендаторов — сырьевых корпораций, IT-бизнеса, инфраструктурных компаний, согласен Николай Антонов. «Мелкие и средние арендаторы — турфирмы, агентства недвижимости, логисты, репетиторы — в ближайшие год-полтора, к сожалению, погоды на рынке не сделают. Их уход увеличит вакансию в бизнес-центрах примерно до 15–17%. Но на цены это вряд ли повлияет, потому что качественные офисные площади уже какое-то время были в дефиците, крупным арендаторам зачастую не хватало места для того, чтобы посадить новых сотрудников. Так что освободившиеся помещения будут довольно быстро поглощены», — отмечает эксперт.

Читайте на эту тему:

Спор во время чумы. Арендаторы против арендодателей

«После этой встряски ресторанный рынок оздоровится»

Александр Затуливетров: «Сидим без денег с раздражённым персоналом»​

«Государство нас подставило». Ресторанные сети требуют поддержки​

Форс-мажор настал. Как применить этот механизм​

Ассоциация собственников и арендаторов стрит-ритейла окажет правовую поддержку бизнесу

Петербургские автодилеры просят включить отрасль в список пострадавших​

Частные клиники лихорадит на фоне вируса. Медики просят господдержки