Новая российская жилищная политика как подарок оффшорным капиталистам

Комммерческий директор архитектурного бюро «Тикканен» Вячеслав Засухин о том, кто из российских застройщиков сейчас самый интересный объект для поглощения за счет оффшорного капитала.

Представьте, что у вас и ваших друзей есть $250 млрд в оффшорах. И вы решили их инвестировать в Россию. Куда потратить $200 млрд власти России уже знают — они разработали инвестиционную программу строительства инфраструктуры стоимостью 13 трлн рублей.

Оффшорным сырьевым миллиардерам, судя по всему, можно будет обменять нолики на банковских счетах на реальные «водоканалы со шлюзами» и «чего-то проводы», которые станут генерировать денежные потоки и обеспечат их потомкам безбедную жизнь. Тогда как в оффшорах капиталы могут сгореть в гиперинфляции или быть заблокированными при крушении многополярного мира и создании другого уклада — с новыми валютами и новыми порядками расчетов. Но сейчас не об этом.

Приступим к калькуляции. Допустим $200 млрд вы пристроили. А куда деть еще $50 млрд, если все капиталоёмкие отрасли промышленности, сельское хозяйство и торговля в России давно поделены, и их резкого роста за счет внутреннего рынка не предвидится. Тут, пожалуй, может выручить стройка. Но не инфраструктурная, а жилищная. Сколько могут стоить строительные компании, которые будут возводить индустриальным способом 80 млн м2 жилья из тех 120 млн м2, которые декларированы как цель государственного масштаба? Ответ очевиден: от $50 млрд до $100 млрд. Их-то и надо брать.

Но скупать тысячи небольших застройщиков по всей стране в розницу — невозможно. Занятие это бессмысленное, ведь за застройщиками стоят тысячи владельцев и управленцев. Чтобы вести с ними переговоры никаких ресурсов не хватит, тем более, когда время поджимает. Вот если бы всю мелочь с рынка сдуло — дело пошло бы быстрее! Сказано — сделано. Появилось новое законодательство — поправленный ФЗ-214, которое прекрасно выполнит функцию метлы.

Насколько крупными будут те компании, которые останутся на рынке? Тут в прогнозах можно опираться на мнение налоговиков, аватаров властей, которые заявляют, что им интересно работать с компаниями, выручка которых превышает 20 млрд рублей. Если так, то на рынке останется порядка 200 застройщиков, которые будут строить от 100 тыс. м2 в год, и, скорее всего, располагать собственными заводами по производству панелей. Потому что это рентабельно.

Причем, как водится, 20% крупнейших застройщиков будут контролировать 80% рынка (в деньгах это $60-70 млрд). Именно эти условные 40 компаний и будут интересны для поглощения, в том числе, для людей с оффшорными деньгами. Но поглотить быстро можно только публичную компанию с открытой информацией о финансах и менеджменте. Это значит, что застройщики будут становиться все прозрачней. Их к этому подтолкнут: или законодательно или неявно — создав трудности для непубличных строителей, например, ограничив их доступ к банковскому финансированию. Хочешь жить — иди на биржу. Все просто. Но перед выходом на биржевое дефиле надо будет оптимизировать внутренние процессы: сократить накладные расходы за счет укрупнения, прямые расходы (за счет BIM-проектирования и перехода на индустриальное панельное домостроение) и запланировать сокращение операционных расходов, отказавшись от услуг банков. Навести, так сказать, предпродажную красоту.

Когда в стройку зайдут нужные люди, ипотечные ставки, которые сейчас сдерживают искусственно, упадут. Это приведет к росту стоимости жилья при сохранении уровня ежемесячной выплаты по ипотечному кредиту. А рост стоимости увеличит рентабельность проектов. В итоге, те самые 20% самых крупных строителей будут работать на себя, остальные 80% — на банковскую систему.

И ситуация уже разворачивается именно в этом направлении. Взять хотя бы недавние события вокруг публичных застройщиков ГК «Эталон» и «Группа ЛСР». Сначала структуры АФК «Система» получили контроль над «Эталоном». А затем появилась информация, что та же «Система» может выкупить долю «Группы ЛСР» в проекте на территории ЗИЛа в Москве. Публичные компании нынче в цене. И, похоже, самый крупный из публичных застройщиков России «Группа ЛСР» — сейчас самый интересный актив для поглощения правильными парнями.