Жизнь без льгот. И банкам, и застройщикам, и государству есть ради чего договариваться

Эльвира Набиуллина, глава Банка России (мнение высказано на панельной сессии Финансового конгресса Центробанка): 

— Представьте, у нас инфляция сейчас годовая больше 8%. Люди, кстати, не считают ее низкой или умеренной, они считают ее высокой. И мы начинаем снижать ставку. Гипотетически начинаем снижать ставку до 4–5%. Что будут делать банки? Побегут ли они давать дешевые длинные кредиты? 
Критики жесткой денежно-кредитной политики часто забывают, что инфляция — это перераспределение. Высокая инфляция обесценивает долги, она делает легче тем, кто набрал большие долги, и перераспределяет выгоды от вкладчиков, кредиторов, работников в сторону акционеров и должников. Но инфляция — это налог на бедных, об этом тоже почему-то умалчивают. Я не хочу, чтобы у нас темпы экономического роста были за счет того, что население всё больше и больше платит за необходимые товары и услуги. Высокая инфляция абсолютно вредна экономически и социально, мы будем делать всё для того, чтобы она была предсказуемо низкой и на этой базе было устойчивое развитие. 

Алина Бажулина, управляющий филиала Фора-Банка в Санкт-Петербурге: 

— За последние 3 года отношение финансовых организаций к представителям строительной отрасли менялось не раз. В данный момент оно достаточно настороженное. У многих банков есть негласные лимиты на кредитование и выдачу банковских гарантий для строителей. Прежде всего это связано со снижением рентабельности отрасли в целом: стремительно выросли цены на строительные материалы, ухудшилась платежеспособность заказчиков. 
Если говорить о тех, кто работал в строительстве инфраструктурных объектов по 44-ФЗ, 223-ФЗ или просто в рамках коммерческих проектов, то у них сократились авансы или, если они и остались в достаточном количестве, то появились требования по предоставлению банковских гарантий на соответствующие суммы. Всё это приводит к тому, что организациям приходится либо кредитоваться, либо брать гарантии, что существенно удорожает себестоимость строительства и зачастую делает проекты экономически нецелесообразными. А пересмотр изначально согласованных смет — часто задача непосильная, в особенности если это государственный заказ. 
У застройщиков жилой недвижимости, к сожалению, дела немногим лучше: сначала ковид, потом санкционное давление. Всё это привело к стремительной стагнации рынка недвижимости, и, хоть и были небольшие всплески, они на общем фоне несущественны. Рост ключевой ставки, повлекший за собой увеличение стоимости ипотеки, прекращение государственных льготных программ — всё это снизило покупательную способность. Из-за этого у многих застройщиков слетело всё долгосрочное планирование, пришлось что-то замораживать, что-то удешевлять или дофинансировать, но уже не по льготным ставкам, а по рыночным, которые сейчас колеблются от 17% до 21%. 
В связи с этим все банки очень аккуратно относятся к анализу деятельности строителей, смотрят не только на финансы, но и анализируют ход исполнения контрактов, выезжают на объекты, запрашивают письма от заказчиков и сопоставляют затем всё вместе, понимая, где может быть слабое место, которое потянет проблемы в исполнении других контрактов. У строителей всё взаимосвязано, их бизнес зачастую напоминает карточный домик, когда, вынув одну карту, можно разрушить всё. 
В ближайшем будущем я, к сожалению, не вижу перспектив для существенных изменений в отношениях между банками и девелоперами. Впереди нас ждут только тщательный углубленный анализ и адекватная оценка принимаемых банком рисков. Со стороны же строителей необходимо здравое грамотное планирование в достаточно консервативном ключе, учитывающее возможные негативные сценарии, ведь подходы пятилетней давности уже не работают.

Рустам Азизов, директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101»:

— Отношения с банками принципиально не поменяются. Ипотечный портфель остается одним из самых надежных среди всех кредитных портфелей любого банка. Кроме того, у таких клиентов довольно высокий показатель LTV (Lifetime Value, пожизненная ценность клиента. — Прим. «НП»). Другими словами, помимо ипотеки, они приобретают у банков различные дополнительные продукты и, как правило, остаются с банком на долгие годы.
Поэтому после отмены льготной ипотеки кредитные организации, как и девелоперы, будут искать способы стимулирования продажи жилья с помощью ипотечных кредитов. Так, уже 1 июля, в первый день без льготной ипотеки, ГК «А101» стала первым партнером «Сбера» в рамках новой ипотечной программы со ставкой 8%, которая будет действовать год, два или пять лет — как захочет покупатель. После этого ставка повысится минимум до 18,2%, но к моменту окончания льготного периода ключевая ставка опустится, и свою ипотечную ставку, скорее всего, можно будет рефинансировать. По такой программе можно оформить кредит с первоначальным взносом от 15% на срок 30 лет и предельно возможной суммой кредита до 100 млн рублей. Сейчас нечто подобное разрабатывают и предлагают девелоперам все крупные игроки на ипотечном рынке.

Алексей Ефремов, вице-президент по финансам и экономике Группы RBI:

— За последние 2–3 года банки, с одной стороны, стали еще более внимательно относиться к ревизии данных по проектам (прогнозам цен и себестоимости). С другой стороны, повысилась гибкость и адаптивность банков в отношении изменений бюджетов проектов — как в части сроков, так и в части бюджетов строительства, темпов и цен продаж. Банки понимают турбулентность ранка, объективно оценивают отклонения, обусловленные непрогнозируемыми факторами и ошибками в прогнозах, помогают заемщикам и идут навстречу во многих вопросах.

Алексей Плюта, представитель компании «Мегалит — Охта Групп»:

— Влияние банков на строительную отрасль в последние годы серьезно возросло. При схожих характеристиках ЖК покупатель часто выбирает объект с самой низкой ипотечной ставкой, то есть максимально доступным платежом. Следовательно, в выигрыше тот девелопер, который договорился с банком о привлекательных условиях ипотечного кредитования или за свой счет смог понизить ставку, выплачивая банку разницу.
Сейчас, с завершением программы льготной ипотеки для широких слоев населения, мы с нашими партнерами-банками снова будем искать новые взаимовыгодные возможности сотрудничества, направленные на поддержание доступности жилья. Сегодня не так важна стоимость квартиры, если потребитель может купить ее только под 20% годовых — эта ставка ипотеки подходит лишь единичным клиентам и на очень короткий срок. Так что игроки и покупатели ожидают уточнения условий от государства по тем программам ипотеки с господдержкой, которые продолжают действовать. Надеемся, что конкретика будет в ближайшие 2–3 недели. И все мы очень ждем снижения ставки ЦБ, от которой в прямой зависимости находятся условия ипотеки.
Обеспеченность населения жильем остается по-прежнему недостаточной, и потребность в нем сохранится еще надолго. Сейчас начнет накапливаться отложенный спрос наравне с нераспроданным объемом уже возведенного жилья. Так что нам всем — и банкам, и застройщикам, и государству — есть ради чего договариваться.

Евгений Тихоненко, директор по маркетингу УК VALO Service: 

— Строители и банки сегодня взаимодействуют в двух направлениях — проектное финансирование и ипотечное кредитование. 
Доля ипотеки составляет 30% от выданных кредитов физическим лицам. Поэтому отмена льготных программ означает, что необходимо разработать банковские продукты, которые все-таки позволят клиентам оформлять жилищный кредит. Вариантами таких программ может быть ипотека в рассрочку, траншами и субсидированная. Застройщики ждут решения по семейной ипотеке (условиям ее предоставления) и IT-ипотеке, где закончились лимиты.
Вторым направлением взаимодействия банков и застройщиков является проектное финансирование. В течение долгого времени банки подстраивались под деятельность застройщиков, знакомились с нюансами. Сегодня уже выстроились партнерские отношения. Как правило, строительные компании работают с одним-двумя банками. У девелоперов и банков-партнеров уже отрегулированы процессы финансирования строительства и работы с клиентами по открытию эскроу-счетов. Часто продолжением этого взаимодействия становится создание ипотечных банковских продуктов для клиентов застройщика.