За хлебом на первый этаж. Нужны ли жителям новых ЖК кафе и магазины у дома

Светлана Московченко, заместитель директора консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в холдинг Setl Group):

— С развитием сервисов доставки товаров и сегмента электронной коммерции необходимость в магазинах у дома не снижается, а трансформируется. Люди ценят возможность быстро купить что-то по дороге домой или зайти за кофе и десертом в кофейню, расположенную в своем жилом комплексе.
Всё чаще под размещение магазинов и сервисов в новостройках на первых этажах сразу проектируются коммерческие помещения. Говоря о требованиях к таким объектам, отмечу, что необходимо соблюдать санитарные нормы, обеспечивать доступность для людей с ограниченными возможностями и следовать требованиям пожарной безопасности.
В современных ЖК застройщики стараются обеспечить жителям всю необходимую инфраструктуру. Поэтому, например, Setl Group, проектируя свои объекты, следует стандарту Setl 15’, согласно которому все важные для жителей товары и сервисы находятся в 15-минутной пешей доступности. Такой подход позволяет сформировать инфраструктуру в ЖК наиболее комплексно и повысить привлекательность проекта.

Елена Аккуратова, директор по маркетингу компании «Охта Групп»:

— Без минимального набора коммерции невозможен ни один современный жилой комплекс. Например, в нашем проекте ЖК «Приморский квартал» мы видим классический набор арендаторов: ПВЗ, магазины шаговой доступности, кофейни, аптеки, магазины с товарами хозяйственного назначения. Нормы по коммерции в разных ЖК разнятся в зависимости от локации. В среднем расчетный показатель составляет 2–5% от площади жилых помещений, в редких случаях этот показатель может доходить до 7%. Одними из первых во всех новых проектах начинают работать пункты выдачи онлайн-торговли и продуктовые магазины.
К предприятиям общественного питания, фитнес-центрам, сервисным предприятиям, медицинским центрам предъявляются особые требования. Например, под кафе нужно 250–300 КВт на 100 м² площадей, тогда как обычный магазин требует в 3 раза меньше. Также в пунктах общественного питания повышены требования к системам кондиционирования и вентиляции. Для фитнес-клубов необходимо соблюдать норму нагрузки на пол — 300 кг на квадратный метр, тогда как стандарт для жилых помещений — 150–200 кг. Когда мы проектируем крупные объекты, включающие большое количество коммерческих площадей, мы всегда предусматриваем наличие доли помещений с усиленными характеристиками.
Конфликты между арендаторами коммерческих площадей и жильцами возникают в центре города, где под продуктовые магазины, требующие пространства для разгрузки, или под пункты общественного питания выделяются помещения в старом фонде, недостаточно приспособленные под современные требования. В наших проектах пока что подобных прецедентов не было.

Инна Кошелькова, заместитель руководителя отдела продаж сети отелей Vertical:

— В новых ЖК застройщики довольно часто предусматривают на первых-вторых этажах размещение коммерческих помещений: либо продают их, либо сами занимаются сдачей в аренду, чтобы контролировать наполняемость разнообразными арендаторами для нужд жителей ЖК. Основной набор коммерческих помещений — продуктовый магазин, алкомаркет, разные ПВЗ, детские студии, строительный минимаркет, аптеки, салоны красоты, цветочный магазин и пекарни. Полноценные кафе или рестораны размещаются в ЖК реже: всё зависит от локации и класса дома.
У каждого направления стрит-ретейла есть свои требования. Например, сетевому продуктовому магазину требуется площадь от 200 м², какие-то сети рассматривают помещения от 300 м². Конечно, есть и минимаркеты: они вполне могут занять площадь в 70–150 м². Для продуктового магазина обязательным является наличие вентиляции, 35–100 КВт электричества, водоснабжения и канализации. В зависимости от метража и наполняемости магазина планировка должна быть максимально свободная.
ПВЗ берут площади поскромнее — от 30–100 м². Им нужно от 15–30 кВт электричества, а водоснабжение и канализация желательны. Договоры аренды такие арендаторы заключают долгосрочные, на 5–10 лет.
Для других сфер свои требования. Например, медицинским учреждениям требуются помещения кабинетного плана, и на каждый кабинет — минимум по 12 м² и по окну. Также в помещениях обязательно должны быть широкие проемы для маломобильных граждан. А вот алкомаркетам важна удаленность от детских учебных заведений и площадок и т.д.
Основной набор коммерческих помещений необходим для комфортного проживания. Покупая квартиру, будущие владельцы всегда обращают внимание на развитость инфраструктуры или хотя бы на перспективу наполняемости. Сложности с размещением магазинов продуктов, конечно, есть, но их можно и важно предусмотреть еще на стадии проектирования помещений. Должны быть предусмотрены подъезды для грузовой техники, погрузка-разгрузка не должна мешать жителям дома. Кроме того, магазины должны регулярно проводить дератизацию и дезинфекцию.
Всё, что связано с деятельностью арендатора, решает сам арендатор или арендодатель. Управляющая компания или проверяющие органы могут по просьбам жителей выставить претензию нарушителю, которую он должен в определенный срок удовлетворить или доказать невиновность. Любая деятельность может быть кому-то не по душе. Поэтому польза и вред от коммерческих помещений взвешивается, и лишь потом принимается решение о необходимости наличия того или иного арендатора.

Оксана Кравцова, генеральный директор ГК «Еврострой»:

— В своей работе мы давно придерживаемся определенной стратегии по интеграции коммерческих помещений в проекты: часть площадей продаем инвесторам, согласовывая с ними целевое назначение, а часть оставляем в управлении за собой. Это позволяет соблюсти концепцию проекта, обещанную покупателям на этапе строительства дома и покупки квартиры.
Чем выше класс объекта, тем больше требований к объектам собственной инфраструктуры. Если речь идет о небольшом клубном доме, то коммерческие объекты зачастую ориентированы только на жителей и их гостей, что обеспечивает дому дополнительную приватность и безопасность, сохраняя элементы и атмосферу закрытого сообщества.

Елена Соловьева, директор по продажам Tibrgroup (девелопер апарт-отеля Alba del Mare):

— Коммерческая инфраструктура в формате магазинов у дома всегда была востребована, независимо от класса жилого комплекса, и критически важна в составе апарт-отелей. Несмотря на развитие онлайн-сервисов и доставки, спрос на магазины у дома, кафе и пункты выдачи заказов остается высоким. При этом если жильцам не хочется спускаться из дома в магазин, время доставки для них существенно сократится.
Конечно, к таким объектам предъявляются особые требования: зонирование, звукоизоляция, организация поставок. Наличие магазинов и кафе — это плюс для жителей, но, если не продумать логистику, могут возникнуть проблемы с шумом, трафиком, вывозом мусора. Поэтому важно, чтобы управляющая компания эффективно регулировала работу коммерческих арендаторов, сохраняя баланс между сформированной инфраструктурой и комфортом проживания.

Всеволод Глазунов, директор по маркетингу Legenda:

— В современных жилых комплексах организация современного стрит-ретейла является обязательным условием. Если к пунктам онлайн-торговли требований не так много, то для инженерно нагруженных помещений — кафе, ресторанов, пекарен — есть набор требований к вентиляции и электрическим нагрузкам, которые девелоперу необходимо заложить в проект. В противном случае такие заведения в доме открыться не смогут.
Важно, чтобы помещения были форматными, то есть подходили под формат определенных ретейл-бизнесов. На рынке довольно большое предложение неправильно спроектированных объектов, не позволяющих успешно вести бизнес — с плохими витринами и планировкой, неудачными входами. Они наименее востребованы и в перспективе могут остаться без арендатора. Сегодня рынок потихоньку наполняется предложением. Помещений всё больше, дефицит исчезает, поэтому форматность становится ключевым фактором для арендатора. Исключение составляют районы с дефицитом встроенных помещений: там бизнес готов проявлять гибкость и снижать требования, приспосабливаясь к существующим условиям.
Мы наблюдаем процесс становления удаленной торговли: складываются определенные паттерны поведения потребителя, появляется сегмент товаров, который люди предпочитают покупать онлайн, чтобы сэкономить время и силы. Вместе с тем остается аудитория, желающая зайти в магазин, чтобы удовлетворить потребность «здесь и сейчас», увидеть товар воочию или пообщаться с продавцом. Это поддерживает офлайн-форматы стрит-ретейла. По нашим наблюдениям, те же сетевые операторы розничной торговли начинают менять форматы, чтобы оставаться востребованными у покупателей. Сфера общественного питания также активно развивается в условиях, когда горожане всё реже готовят дома и отдают предпочтение модным кафе и ресторанам.
При этом если изначально жилая и коммерческая функции в доме не продуманы, они в конечном счете будут конфликтовать. Это может быть связано и с потоками посетителей коммерческих помещений, и шумом с летних террас кафе и ресторанов, и с разгрузкой товаров, и повреждением газонов — ситуаций может быть довольно много. Конфликты решают различные стороны: инициативные группы жителей, управляющая компания дома и городские власти — всё зависит от природы конфликта и его причин. Если мы возьмем управляющую компанию, которая входит в структуру девелоперского холдинга, то она может действовать превентивно: с одной стороны, активно участвуя в проектировании комплекса и указывая девелоперу на спорные моменты, которые могут возникнуть в процессе эксплуатации, с другой — устанавливая правила, по которым будет жить комплекс, и донося их до собственников жилой и коммерческой недвижимости.

Александр Кравцов, управляющий партнер Fizika Development:

— Магазины и кафе на первых этажах давно стали обязательной частью любой современной застройки вне зависимости от сегмента. Несмотря на развитую доставку, людям по-прежнему хочется иметь объекты собственной инфраструктуры на расстоянии вытянутой руки. Причем не просто иметь, а выбирать: пойти в кофейню или ждать курьера; зайти в пекарню или заказывать пирожные через маркетплейс. Это не про удобство — это про ритм жизни.
Объекты торговли и общественного питания открываются довольно быстро, особенно когда застройщик заранее предусматривает функционал коммерческих помещений. Как правило, в проектах высокого класса к встроенной коммерции предъявляются определенные требования в зависимости от запланированной функции, будь то кафе, ресторан, супермаркет или пункт выдачи заказов.