Всё для людей. Как девелоперы создают инфраструктуру

Андрей Березин, совладелец холдинга «Евроинвест Девелопмент»:

— Во встроенные коммерческие помещения в ЖК можно «посадить» любую инфраструктуру, кроме разве что промышленно-индустриальной. По факту же в основном это бизнесы из сферы торговли и услуг: супермаркеты, поликлиники и стоматологические кабинеты, кафе и рестораны, пункты выдачи заказов, аптеки, салоны оптики, химчистки и прачечные, салоны красоты. Арендодатели оценивают будущего арендатора не столько с позиций экономической выгоды, сколько с точки зрения востребованности и необходимости для жильцов предоставляемых услуг. Такой подход позволяет сформировать комфортную для проживания среду и предоставить жителям всё нужное в шаговой доступности, это и есть концепция «город в городе». Именно такими принципами мы руководствуемся в формировании пула арендаторов в наших жилых проектах.
Мы очень детально проектируем будущие коммерческие помещения, стараемся, чтобы они все выходили на фасадную линию жилого корпуса, планируем достаточное количество электроэнергии — 0,2 кВт/1 м², делаем высокие четырехметровые потолки и предусматриваем витражное остекление. Такие помещения пользуются спросом и у арендаторов, и у инвесторов. Последние всё больше рассматривают вложения в такие объекты, так как срок окупаемости подобных инвестиций невелик и ликвидность у них высока, а стоимость, по крайней мере в наших ЖК, варьируется от 8 млн до 300 млн рублей. Мы также помогаем владельцу выбрать наиболее подходящего арендатора исходя из технических характеристик помещения, его локации, состояния рынка. У нас есть соответствующая услуга, очень востребованная у собственников: мы сами находим наиболее перспективного и выгодного арендатора, после чего владелец подписывает с ним договор и начинает получать пассивный доход.

Всеволод Глазунов, директор по маркетингу Legenda:

— В Петербурге девелоперы крайне редко работают с конечными арендаторами. Как правило, застройщики продают помещения инвесторам, а инвесторы сдают их бизнесу. На мой взгляд, это оптимальный подход. Большую долю помещений стрит-ретейла по-прежнему занимают продуктовые магазины, аптеки, алкогольные маркеты, но все остальные тонкие настройки рынок производит «здесь и сейчас».
Коммерция всегда коррелирует с локацией и позиционированием проекта, но формат и наполнение ретейла сильно зависят от потребностей окружающей среды и релевантны запросу жителей. В свое время была культура посещения ТЦ для приобретения товаров, сегодня горожане не хотят тратить на это много времени. Для глобальных закупок есть доставки, а для сиюминутных радостей — разнообразный стрит-ретейл в шаговой доступности.
Востребованность коммерции на первых этажах дома в значительной степени зависит от характеристик самого помещения. На стадии проектирования часто невозможно предсказать, что именно будет востребовано на момент сдачи дома, поэтому в своих проектах мы проектируем универсальные и многофункциональные пространства, которые гибко могут подстроиться под нужды разных бизнесов. Делаем открытые планировки, высокие потолки, независимый вход, учитываем потребность в зоне разгрузки, предусматриваем релевантные инженерные системы и необходимые мощности. Качественные помещения в ликвидных локациях будут востребованы всегда.

Евгений Жуков, генеральный директор «Абсолют Строй Сервис» (девелопер загородного проекта «Моменты. Repino»)

— Всё зависит от количества коммерческих помещений, их площадей и функционала. Понятно, что если девелопер проектирует фитнес-клуб с 25-метровым бассейном, то в нем возможно размещение только спортивного объекта. А если речь идет о многофункциональном пространстве площадью 50–70 м², то в нем довольно легко предусмотреть и коворкинг, и мини-маркет, и кофейню с пекарней. Поэтому такие арендаторы меняются легко, в зависимости от спроса на те или иные услуги. 
Как застройщик масштабного загородного проекта мы будем принимать непосредственное участие в выборе арендаторов, чтобы предоставить нашим покупателям обещанные объекты инфраструктуры. Кроме того, мы строим отдельно стоящие торговый центр и банный комплекс, которые будут управляться профессиональными операторами. 

Елена Соловьева, директор по продажам Tibrgroup (девелопер апарт-отеля Alba del Mare):

— Как правило, конкретные объекты инфраструктуры планируются еще на этапе проектирования и зависят класса недвижимости, масштаба проекта, месторасположения и социальных обязательств застройщика.
Если не брать в расчет социальные объекты, такие как кабинет врача общей практики или встроенные детские сады, то наиболее популярные арендаторы коммерческих помещений на первых этажах — это ретейл. Другие объекты зависят от востребованности помещений, проходимости, площадей и прочих деталей. 
Обычно застройщики закладывают ту или иную инфраструктуру на этапе концепции и стараются найти покупателей под конкретные объекты. Например, в нашем курортном проекте в Крыму предусмотрен ресторан и спа-салон, без которых трудно представить апарт-отель бизнес-класса на побережье. Поэтому, чтобы сохранить атмосферу проекта, всё чаще девелопер может оставлять часть коммерческих функций за собой, самостоятельно подбирая арендаторов для обеспечения должного уровня инфраструктуры. 

Елена Аккуратова, директор по маркетингу ЖК «Экография. Квартал у Петергофа» («Охта Групп»):

— Регулирование функций коммерции возможно только в схеме арендных отношений. Встройка на первых этажах, как правило, продается, и застройщик никак не может гарантировать, сядет ли там детский клуб или будет алкомаркет и диско-клуб. Поэтому, оберегая концепцию тихой загородной жизни, мы вынесли всю коммерцию за пределы жилых домов в отдельно стоящий торговый центр и будем заполнять его нужными арендаторами, чтобы обеспечить жильцов всем необходимым для комфортной жизни. Например, помещение под аптеку должно иметь площадь не менее 50 м² и минимум три окна, а под медицинский центр, помимо всего прочего, не должно располагаться над зоной машино-мест в паркинге.