Въехал и живи. Рынок готового жилья в Петербурге голосует за квартиры с отделкой

Елена Аккуратова, директор по маркетингу «Охта групп»:

— Когда мы принимали решение о включении отделки, глубоко исследовали рынок. Результаты показали, что более 90% сделок в конкурентном окружении — квартиры с отделкой. Снижение стоимости на 20 тыс. рублей (примерная стоимость отделки за 1 м² для застройщика сейчас) не дает прироста спроса. Наоборот, квартиры с отделкой — нарастающий тренд. Отделка пользуется спросом у покупателей за счет включения ремонта в ипотеку, экономии как денег, так и времени и возможности въехать в готовую удобную квартиру, в дом, где не будет шумных работ у соседей. При этом за счет усиления конкуренции качество отделки регулярно растет, несмотря на кризисы и рост себестоимости.
В ЖК «Экография. Квартал у Петергофа» все квартиры продаются с улучшенной чистовой отделкой. Загородную концепцию проекта поддерживает скандинавский стиль интерьеров, разработанный дизайнерами Петербурга. Мы предусмотрели даже малейшие детали при проектировании, чтобы жителям было комфортно, а ремонт был долговечным. В ванных комнатах установлен электрический теплый пол с терморегулятором, крупноформатный керамогранит, выводы под освещение зеркал, широкий ламинат из последних коллекций, высокие плинтуса с кабель-каналами, освещение и влагозащитные розетки на балконах, лоджиях и террасах, подготовлены места для установки кондиционеров и включены многие другие опции.
Сейчас готовим новое предложение — бесплатный дизайн-проект. Мебель, к сожалению, по современному законодательству не включить в ипотеку. Это предложение особенно актуально для жилых комплексов, где остались в продаже квартиры в сданных корпусах.

Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Selt Group):

— По данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», на конец III квартала 2024 года около 54% квартир, предлагаемых в жилых комплексах класса масс-маркет, пришлось на предложение с чистовой отделкой, с предчистовой — 20% и 26% — на квартиры без отделки. Спрос на квартиры с чистовой отделкой в период с января по сентябрь 2024 года, как и в 2022–2023 годах, составляет около 70%. Отметим, что в 2021 году и в более ранние периоды доля квартир с отделкой в структуре спроса оценивалась в 65%.
Поскольку за последние несколько лет цены на стройматериалы ощутимо выросли, популярность данной опции у покупателей сохраняется на высоком уровне. Максимальную долю в структуре спроса квартиры с чистовой отделкой занимают среди малогабаритных лотов — 75% по студиям и 70% по однокомнатным квартирам; среди реализованных двухкомнатных квартир 58% с отделкой от застройщика; среди трехкомнатных квартир с чистовой отделкой приобретается каждая вторая. Средняя цена квадратного метра в жилых комплексах с чистовой отделкой на начало октября зафиксирована на уровне 241 тыс. рублей в Санкт-Петербурге и 163 тыс. рублей в Ленобласти. Часть застройщиков предлагает своим покупателям возможность дозаказать чистовую отделку: стоимость этой опции варьируется в диапазоне 20–35 тыс. рублей за 1 м² в зависимости от девелопера.
Рост цен на мебель и технику тоже способствует тому, что покупатели жилья стали активнее проявлять интерес к квартирам с мебелью: таким образом они экономят 35% своего бюджета за счет оптовых цен, по которым застройщики закупают мебель и технику у партнеров-производителей. Например, при покупке сервиса услуги комплексной меблировки «Квартира с уютом. От мебели до чашки» от «Петербургской Недвижимости» базовый комплект, в который входит корпусная и мягкая мебель, бытовая техника, обойдется всего в 224 тыс. рублей.
По данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», доля квартир, приобретаемых с меблировкой, постепенно растет. Такое предложение в первую очередь актуально для покупателей жилья класса комфорт. Меблировка (или чаще кухня с техникой) предлагается многими застройщиками, в том числе как временное акционное предложение в подарок при покупке квартиры. Дозаказ меблировки доступен как для новоселов, которые быстро, качественно и без лишних затрат стремятся обустроить свое жилье, так и для инвесторов, которые готовят квартиру под сдачу.
В компании «Петербургская Недвижимость» за 9 месяцев 2024 года было заключено на 19% больше договоров по мебельным сетам, чем в аналогичном периоде 2023 года, а относительно 9 месяцев 2022 года количество сделок выросло более чем в 2 раза.

Андрей Березин, совладелец холдинга «Евроинвест Девелопмент»:

— Что касается меблировки, то мы ее в своих проектах не делаем, потому что для этого в проект нужно вводить третьего подрядчика, нести за него ответственность, фиксировать сроки, стоимость, условия, что не всегда возможно в сегодняшних обстоятельствах. Мы не берем на себя эту ответственность, так как можем подвести дольщика.
А что касается квартир с отделкой или без отделки, то мы собирали статистику и можем сказать, что квартиры с чистовой отделкой продаются кратно больше, чем квартиры без отделки. В нашем проекте iD Murino мы выпустили в продажу две очереди: одну с белой предчистовой отделкой, а вторую с полной чистовой отделкой. Разница в цене между этими двумя очередями — в пределах 20 тыс. рублей за 1 м². При этом у них одинаковый срок ввода, одинаковые темпы строительства и темпы продаж. И мы удивились, когда увидели, что у нас, конечно, есть покупатели, которые выбирают для себя квартиры с отделкой (и для них важно включить ее в ипотеку), но также очень много клиентов, которые хотят сэкономить и у которых свой вкус, свой стиль, и им хочется сделать свою квартиру уникальной. Поэтому мы сделали вывод, что отделка не то чтобы очень сильно влияет на продажи.

Наталья Кукушкина, начальник отдела продукта и аналитики Группы ЦДС:

— За последние 5 лет квартиры с отделкой стали абсолютным стандартом в сегменте массового жилья. Все проекты от крупных застройщиков, не относящиеся к верхнему ценовому сегменту, довольно давно сдаются с отделкой. Она зашивается в ипотеку, что позволяет покупателям получать готовый продукт, фактически не требующий дополнительных вложений. Современная и качественная отделка от застройщика позволяет покупателю как минимум первые 3–5 лет жизни в новой квартире не думать о ремонте. Кроме того, отделка от застройщика экономически выгодна покупателю. Разница в стоимости для застройщика и частного лица может достигать 2–2,5 раз за счет экономии на объеме проводимых работ. При этом готовая отделка включается в цену квартиры по себестоимости, так как ее первостепенная задача — повысить привлекательность продукта.
В отличие от массового жилья, в более дорогих сегментах отделка востребована уже не всегда. Здесь покупатели более свободны в средствах и могут предпочесть самостоятельно воплотить в жизнь свои представления о прекрасном. В связи с этим, например, квартиры в нашем квартале бизнес-класса ЦДС «Черная речка» и в ЖК ЦДС «Волковский» реализуются с подготовкой под чистовую отделку.
В качестве дополнительной опции мы предлагаем возможность отказаться от отделки и получить скидку в наших проектах класса масс-маркет, а также возможность дозаказать отделку в нашем проекте бизнес-класса. Но как в масс-маркете покупатели редко отказываются от отделки, так в сегменте дорогого жилья они редко соглашаются на это.
История с меблировкой более сложна для застройщиков. Мы не изготавливаем мебель, для этого нам нужны партнеры. При этом мебель, в отличие от отделки, — более штучный продукт, качество которого гарантировать сложнее. Мало застройщиков готовы брать на себя такие риски и включать мебель в договор долевого участия (ДДУ). Мы занимаем компромиссную позицию по данному вопросу, предлагая покупателям мебель от наших партнеров с хорошей скидкой в 30%.
Сейчас сложно сказать, по какому пути пойдет рынок в будущем. Один из возможных сценариев — увеличение степени готовности квартир, например включение в отделку полов с подогревом, карнизов, светильников, кондиционеров, базовой меблировки и пр. Второй возможный путь — упрощение, возврат к прошлым, более примитивным стандартам отделки для сокращения издержек. Вполне возможно, что обе эти тенденции реализуются параллельно у разных застройщиков и в разных проектах. Это будет зависеть, в частности, от ситуации на рынках труда и строительных материалов.

Олег Кельник, основатель и генеральный директор интерактивного агентства «Кельник»:

— Современный покупатель недвижимости молодеет, и его представление о том, как должна выглядеть новая квартира при покупке, меняется. Под отделкой эта растущая аудитория понимает стиль «въехал и живи». Желание купить что-то с отделкой и уже встроенной мебелью будет, несомненно, расти, особенно если стоимость этих дополнений можно будет внести в тело ипотечного кредита.
Одной из сложностей может стать то, что застройщик не имеет возможности показать всю вариативность материалов в реальных интерьерах — то, как мебель встроится в каждую предложенную планировку. На страницах буклета покупатель не увидит всю квартиру целиком, и ему сложно сделать выбор. Показать это можно только с помощью цифрового двойника строящегося жилого комплекса. Виртуальная квартира дает возможность не только «прогуляться» по ней, но и подобрать цвет плитки в ванной или фасадов будущей мебели на кухне.
Что касается мебели, то покупателю необходимо дать возможность ознакомиться с полным каталогом того, что застройщик хочет добавить на выбор в рамках цены жилья.
Такие проекты будут выгодны для тех застройщиков, которые играт вдолгую, когда закупка и продажа отделочных материалов и мебели достигнет определенных объемов. Думаю, у застройщиков появится новый опционал: они будут создавать интерьеры квартир прямо на глазах покупателя в офисе продаж. В крупных строительных гипермаркетах уже давно появились дизайнерские точки, где в специальных 3D-программах можно выбрать отделочные материалы и мебель и посмотреть, как они будут выглядеть в интерьерах. По такому пути пойдут и застройщики.

Алия Ханбекова, директор департамента элитной недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге:

— Несмотря на устойчивый на протяжении последних лет интерес покупателей к элитным квартирам и апартаментам с готовой отделкой, застройщики не торопятся выводить такие объекты на рынок. Это связано с трудностями в поставках и удорожанием импортных отделочных материалов, а также с консервативными традициями петербургского рынка, где исторически преобладают лоты без отделки.
По состоянию на III квартал 2024 года 68% от всего предложения на рынке элитного жилья были представлены без отделки, хотя за год эта доля сократилась на 9 п.п. из-за более активного вымывания таких лотов. Доля квартир и апартаментов с предчистовой отделкой выросла до 25% (+8 п.п. за год). Отделка с меблировкой предлагается в двух проектах: комплексе апартаментов Cheval Court от девелопера Vos’hod и ЖК One Trinity Place (GHP Group), их доля составила 4%. Интерьеры этих объектов разработаны модным домом и дизайнерским бюро 1508 London соответственно. Кроме того, старт продаж ЖК «Моисеенко 10» в 2024 году пополнил рынок редкими для Санкт-Петербурга квартирами с чистовой отделкой, доля которых составила 2% от общего количества лотов.
По данным NF Group, на первичном рынке жилья бизнес-класса в Санкт-Петербурге по итогам первого полугодия 2024 года предлагались два формата отделки: 18% квартир и апартаментов были представлены в предчистовой отделке (white box), а 82% — без отделки. Все жилые комплексы, вышедшие на рынок в 2024 году, предложили квартиры без отделки. Несмотря на отсутствие лотов с чистовой отделкой, включенной в цену, в некоторых жилых комплексах бизнес-класса предлагаются различные виды отделочных работ за дополнительную плату. Однако такая схема ограничивает целевую аудиторию, так как отделку нельзя включить в ипотечный кредит, что снижает доступность данного предложения для покупателей.