В Петербурге объем предложения новых складов в два раза опережает уровень спроса
Эксперты Nikoliers связывают уменьшение сделок со снижением активности маркетплейсов, но отмечают сохранение интереса со стороны других сегментов бизнеса, правда, в меньшем объеме. Всего в 2025 г. планируется ввести 510 тыс. кв. м, из них 180 тыс. кв. м (35%) – это спекулятивный формат.
Спрос на рынке складкой недвижимости, по сравнению с годами ранее, становится более умеренным и возвращается к допандемийным показателям. При сохранении нынешних тенденций, к концу 2025 г. уровень спроса может достичь 240-260 тыс. кв. м. Компании переносят планы по развитию на следующие годы, ожидая более выгодных условий аренды на фоне прогнозов по снижению ключевой ставки ЦБ и роста уровня вакантных площадей. При этом за первое полугодие 2025 г. в Петербургской агломерации введено 243 тыс. кв. м складов, значительную часть которого (37%) формирует проект build-to-suit РЦ Ozon в Порошкино. Таким образом, к июлю 2025 г. совокупный объем качественного готового предложения составил почти 6 млн кв. м. До конца года к вводу запланировано еще около 270 тыс. кв. м.
За первое полугодие 2025 г. объем вакантных площадей увеличился в 2,4 раза и составил около 150 тыс. кв. м. Тем самым рост уровня вакансии с 1,1% до 2,5% отражает начавшийся процесс нормализации соотношения спроса и предложения. Отметим, что около четверти свободных складских пространств реализуется в продажу. Значительную роль играет и объем готового предложения в субаренду – 120 тыс. кв. м. С учетом этого предложения доля вакантных площадей в агломерации составляет 4,5%. По прогнозам Nikoliers ожидается, что к концу 2025 г. уровень вакантности (без предложения в субаренду) останется в диапазоне 2,3–2,7%.
Несмотря на повышение доли свободных площадей, арендные ставки остались практически неизменными, поскольку высокое значение ключевой ставки ЦБ РФ и инфляция продолжают оказывать сдерживающее влияние на ценовую динамику. По итогам первых шести месяцев 2025 г. средневзвешенная запрашиваемая базовая арендная ставка по готовым свободным площадям в классе А составила 10 290 руб./кв. м/год, в классе В – 8 720 руб./кв. м/год. Отметим, что в процессе переговоров между арендатором и арендодателем ставка может быть снижена.
Также за прошедшие шесть месяцев на рынке Петербурга не было зафиксировано ни одной сделки формата BTS. Отметим, что всего по России их доля составила 22%, причем, основными участниками таких соглашений стали представители продуктовых сетей. Кроме того, из-за сложившейся макроэкономической ситуации, ведущие маркетплейсы продолжают занимать выжидательную позицию на рынке, сосредоточившись на оптимизации логистических процессов и точечных сделках.
Что касается рынка Light Industrial, то сначала 2025 г. в Петербургской агломерации не введено новых площадей, однако регион занимает вторую позицию среди российских регионов по объему предложения, располагая 76 тыс. кв. м готовых площадей данного формата (1,3% от всего качественного складского фонда региона).
«До конца 2026 г. планируется ввод 150 тыс. кв. м формата Light Industrial. В их числе – первые корпуса индустриального парка «Альянс» общей площадью 12 тыс. кв. м, которые появятся в начале следующего года на Волхонском шоссе в Ленинградской области. Всего, с учетом комплексов на стадии проектирования, объем рынка LI в агломерации составляет 460 тыс. кв. м, что практически в 5,2 раза уступает московскому показателю. Коммерческие условия демонстрируют стабильность, средневзвешенная базовая арендная ставка за квартал выросла на 6,9% (до 10 440 руб./кв. м/год), а цена продажи - на 13% до 102 тыс. руб./кв. м», — комментирует Кирилл Вечер, старший консультант департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers.
