В Петербурге девелоперская активность за квартал в 1,5 раза превысила спрос
Объём нового предложения на рынке жилья в Санкт-Петербурге в I кв. 2025 года оказался в 1,5 раза больше объема спроса.
По данным международной консалтинговой компании Nikoliers, объем вывода нового предложения жилой недвижимости в соответствии с проектными декларациями за I кв. 2025 года составил 406 тыс. м2 и в 1,5 раза превысил суммарный объем спроса (269 тыс. м2). Также объем нового предложения на 7% больше объёма квартир, введенных в 4 кв. 2024 года (379 тыс. м2).
Сохраняющаяся активность девелоперов создает благоприятные условия для рынка, снижая риск возникновения дефицита предложения по мере реализации отложенного спроса начиная с 2027 года. Таким образом, застройщики готовятся к повышению покупательской активности при снижении ключевой ставки и, соответственно, меньшей доходности депозитов и возвращения приемлемых ставок рыночной ипотеки.
В целом сейчас рынок демонстрирует сбалансированное состояние, где объем нового предложения соответствует или превышает объем спроса. В общей сложности с января 2022 года по март 2025 года в соответствии с проектными декларациями на рынок выведено 6,7 млн м2 жилой недвижимости, при этом суммарный спрос за данный период составил 5,9 млн м2 (на 13% меньше объема нового предложения).
Отметим, что спрос за квартал снизился на 24% (до 6,9 тыс. ДДУ) и достиг исторического квартального минимума за историю наблюдений с 2017 г. Первичный рынок жилой недвижимости Петербурга продолжает процесс адаптации к отмене льготной ипотеки под 8% годовых, исключения Петербурга из IT программы и ужесточению условий семейной ипотеки, а также длительному периоду высокой ключевой ставки.
Несмотря на охлаждение спроса, средневзвешенная цена «квадрата» на первичном рынке продолжила рост: к началу апреля показатель составил 307 тыс. руб. за 1 м2 (+4% за квартал). Важно учесть, что рост цен предложения (без учета возможных скидок застройщиков) во многом обусловлен увеличением затрат застройщиков на проектное финансирование (особенно при использовании рассрочки) и выплатой комиссий банкам по льготным ипотечным программам. Длительные рассрочки замедляют наполнение эскроу-счетов, что увеличивает стоимость проектного финансирования для девелоперов, которые вынуждены включать дополнительные затраты в цену квартир. Вместе с тем несколько снизившиеся в течение квартала, но все еще значительные комиссии банков для застройщиков по семейной программе, также перекладываются на покупателей. При этом вступивший в силу с января ипотечный стандарт ограничивает возможности искусственного завышения стоимости жилья в ипотечном договоре – все затраты включаются в цену предложения.
«Полноценный эффект от ранее принятых решений в сторону смягчения требований к заемщикам (отмена банковских лимитов по госпрограммам, снижение Банком России надбавок к коэффициентам риска по ипотечным кредитам и повышение уровня возмещения банкам по льготным программам) мы увидим во втором квартале этого года. Также в краткосрочной перспективе мы ожидаем дополнительного снижения комиссий банков для застройщиков и роста доли одобрений по ипотеке. Таким образом, больше граждан будут иметь возможность приобрести квартиру по выгодным условиям», - отметила Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers.
