В офисе — жить

Последние 5 лет наблюдается устойчивый тренд на локализацию потребления, когда все нужные товары и услуги находятся рядом с домом или работой. Люди стремятся минимизировать любые временные затраты и повысить уровень собственного комфорта в вопросах покупок, еды, спорта, лечения, красоты и иных сфер жизни. Так офис становится HR-инструментом для привлечения и удержания специалистов. 

Изначально вопрос сопутствующей инфраструктуры начал активно прорабатываться в московских высококлассных бизнес-центрах. Доля такого функционала в столице сейчас варьируется от 1% до 9% от арендопригодной площади здания и в среднем составляет 4%. В зависимости от уровня объекта формируется и определенный класс и состав ретейла.
В столичных бизнес-центрах в структуре арендаторов торговых площадей на общепит приходится 45%, сегмент красоты и спорта (фитнес-клубы, салоны красоты, спа-салоны, барбершопы и т.д.) занимает около 20%. Также встречаются другие услуги: продуктовые магазины, медицинские учреждения, пункты выдачи заказов, аптеки и т.д.

У рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга есть своя специфика. Здесь общий объем качественных офисов в 4,5 раза меньше московского, а средняя площадь бизнес-центра редко превышает 10 тыс. м². Сейчас это рынок арендодателя: доля свободных площадей минимальна (около 5%), а уровень конкуренции в целом невысок. Это, в свою очередь, влияет на инфраструктурный ретейл. Во главу угла ставится фактор цены: предпочтение отдается арендаторам, готовым платить наиболее высокую ставку. Таким образом, в Петербурге концепция инфраструктурного ретейла в первую очередь зависит от месторасположения здания, его площади, а также уровня конкурентного окружения. 

Во введенных в Петербурге за последние 3 года бизнес-центрах классов «А» и «В» инфраструктурный ретейл составлял в среднем 6% от всех арендопригодных площадей. При этом 73% от этого объема занято заведениями общественного питания, это классические рестораны, кофейни, кафе с завтраками, пекарни и столовые. Еще 9% ретейлеров представляют сферу услуг, включая образовательный сегмент. По 4–6% приходится на товары для дома, фэшн и сферу красоты и спорта. 

Несмотря на отсутствие единого тренда по организации инфраструктурного ретейла в бизнес-центрах Петербурга, можно выделить несколько возможных сценариев развития.
Для бизнес-центров в центральных локациях с большим пешеходным потоком, например на Невском проспекте, состав коммерческих площадей будет определяться не потребностями арендаторов объекта, а пешеходным трафиком и специализацией торгового коридора. Основными потребителями ретейла в таком случае станут именно пешеходы. Пример удачного решения — бизнес-центр «Невский Плаза» с классическим составом гастрономического стрит-ретейла, характерного для главной улицы Санкт-Петербурга. 
Если деловой центр расположен в развитом районе, но вдали от интенсивного пешеходного трафика, то предусматривается минимальный набор дополнительных услуг, ориентированных на сотрудников, работающих в этом здании. Как правило, это будет общепит, предлагающий бизнес-ланчи в течение дня и работающий на внешнюю аудиторию в вечернее время. 
Масштабный по петербургским меркам бизнес-центр (20 тыс. м² и более), строящийся в новой локации, нуждается в интересных решениях. В этом случае можно создать целый кластер для жизни. Именно ретейл и нестандартные форматы становятся точками притяжения. Они должны удовлетворять запросы арендаторов БЦ днем в будни и жителей района — вечером и по выходным. 
К уже реализованным интересным решениям в петербургских бизнес-центрах можно отнести конференц-зал Meeting Box в Business Box; парк с лебедями в пруду, белками и бесплатным WI-FI, «теплую остановку», магазины, кафе и рестораны в бизнес-парке «Полюстрово».

Девелоперская активность на рынке офисной недвижимости смещается в районы, пока не имеющие статус деловых. Например, активно застраивается территория около метро «Лесная». В 2024 году там был введен в эксплуатацию офисный центр «К-37», строится крупный бизнес-центр на Лесном проспекте, 64, а также анонсированы новые бизнес-центры на Новолитовской и Литовской улицах. Эта локация обладает рядом преимуществ, таких как близость к центру и хорошая транспортная доступность. Но, с другой стороны, инфраструктурный ретейл здесь развит слабо, несмотря на наличие крупного торгового центра рядом. Резидентам офисов и жителям соседних домов не всегда удобно в нем тратить время для ежедневных покупок. 
Кроме того, офисные центры появляются в совершенно новых локациях. Например, зона Пулково уже считается достаточно обжитой с точки зрения офисов, но 10 лет назад воспринималась как малопривлекательная. В такой же стадии сейчас находятся намывные территории на Васильевском острове. Здесь следует уделять особое внимание инфраструктурному ретейлу. Новые БЦ с современными инженерными системами и удобными планировками, а также с развитой инфраструктурой будут рассматриваться компаниями как средство привлечения специалистов, а значит такие арендодатели будут иметь преимущество на рынке.