Три года на проживание

Действующий закон о защите прав потребителей устанавливает жесткие меры за нарушение условий договора. Задержка предоставления услуги, в том числе сдачи дома, грозит взысканием неустойки из расчета 1095% годовых. А на уклонившиеся от урегулирования спора компании могут наложить 50%-ный штраф, исчисляемый порой от двукратной стоимости товара, то есть квартиры.

Принятый Госдумой 23 июля федеральный закон ограничивает ответственность застройщика. Так, размер пени за задержку сдачи жилья частному дольщику не будет превышать 39% годовых. Взыскиваемый в судебном порядке штраф составит всего 5% основной присуждаемой суммы. 
Авторы поправок (группа депутатов Госдумы и сенаторов) считают, что сейчас застройщики несут, по сути, двойную ответственность — как по закону о долевом строительстве (№214-ФЗ), так и по законодательству о защите прав потребителей. Поправки же «устраняют правовую неопределенность».
При этом ограничение ответственности, по мнению депутатов и сенаторов, не ущемляет права дольщиков. Инфляционные потери с избытком компенсируются 39%-ной пеней, сверх которой потребитель вправе будет взыскать расходы на аренду жилья на период устранения недостатков и иные убытки. «Реализация изменений позволит придать реальный характер обязательствам застройщика», — отмечается в пояснительной записке.
Новый закон должен вступить в силу 1 сентября. Более того, ограничения по начислению неустоек, штрафов и иных санкций будут применяться в отношении и ранее заключенных договоров долевого участия.
Наблюдатели связывают смягчение ответственности с закрытием программы льготной ипотеки. «Этот пузырь сдувается, праздник жизни для девелоперов закончился», — заявила экономист Наталья Зубаревич в интервью Алексею Пивоварову (признан иностранным агентом).

Еще на этапе второго чтения законопроекта Администрация президента России предложила сократить гарантийный срок на объекты долевого строительства с 5 до 3 лет. Эти изменения были внесены и одобрены парламентариями.
По закону за пределами гарантийного срока, исчисляемого со дня получения жилья, застройщик вправе игнорировать претензии собственников об устранении выявленных недостатков, равно как компании не несут ответственности за дефекты, ставшие следствием износа конструкций и оборудования или допущенных при их эксплуатации нарушений.
Неудивительно, что застройщики целиком поддерживают нововведения. Так, по утверждению директора департамента ЗАО «Балтийская жемчужина» Аси Левневой, возможные недочеты в строительстве видны еще при приемке квартиры и устраняются во внесудебном порядке. «Сокращение гарантийного срока должно уменьшить количество нецелевых исков, которые подаются по незнанию или ради наживы. Бывают дефекты, которые проявляются только со временем, например трещины при усадке или промерзании дома, поломки лифта. Если это произошло не из-за ошибок в эксплуатации или вандализма жильцов, то такие проблемы также решаются застройщиком в пределах гарантийного срока. За 3 года дом трижды переживает смену сезонов — проходит полную проверку на устойчивость к любым погодным условиям. Этого периода вполне достаточно, чтобы выявить все недочеты в строительстве. Но жильцы не всегда понимают, какой случай гарантийный, а какой нет. Многие поломки или естественный износ пытаются выдать за ошибку застройщика», — отмечает Ася Левиева.
По мнению Марии Хурамшиной из девелоперской компании 3-RED, уменьшение гарантийного срока повысит инвестиционную привлекательность строительных проектов. «В то же время беспокойство потребителей о долговечности строений понятно. Поэтому, хотя структурный коллапс редко происходит непосредственно по истечении гарантийного срока, важно, чтобы застройщики придерживались высоких стандартов строительства», — убеждена Мария Хурамшина.
В свою очередь, защищающая дольщиков адвокат юридического центра «Лекс» Анна Горбенко напоминает, что зачастую производственные недостатки проявляются через несколько лет: «Многоквартирные дома строятся не на год и даже не на 5 лет. Поэтому непонятно, для каких целей необходимо освобождать застройщика от ответственности за производственные недостатки и перекладывать на потребителей обязанность производить ремонт за свой счет».

На практике многие застройщики уклоняются от исправления даже выявленных в пределах гарантийного срока недостатков. Например, московская компания «Тирон» ограничила гарантию на входящее в комплектацию квартиры имущество (двери, сантехнику, окна, напольные и настенные покрытия, трубы и электропроводку) и отделочные работы одним годом. Служители Фемиды признали такие условия договора ничтожными и предписали соблюдать закрепленный законом пятилетний срок.
Отрицал обязанность исправлять допущенные при строительстве дефекты и челябинский застройщик «Икар», ссылалась на подписанный клиентом акт приема квартиры без замечаний. Но суд пришел к выводу, что такой акт не запрещает собственнику «предъявить претензии относительно качества объекта долевого строительства в случае выявления строительных недостатков в течение гарантийного срока». Такие же права есть и у граждан, купивших недвижимость на вторичном рынке до истечения гарантийного срока, которые не имеют с застройщиком никаких договоров. «Гарантийные обязательства связаны с результатом работ, а не с личностью их владельца», — отмечается в решении суда.