Тревожные ожидания. Что будет с продажами жилья и ценами в 2025 году 

Дмитрий Фалкин, вице-президент по продажам и сервису Группы RBI:

— Спрос в четвертом квартале 2024 года показал снижение на 30-40% год к году. Соотношение первого квартала 2025 года к тому же периоду 2024 года можно ожидать на таком же уровне. Однако это не отразится на стоимости жилья: снизить цены девелоперам не позволяют проектное финансирование и финансовая модель, растущая себестоимость строительства, социальная нагрузка. Вероятнее всего, стоимость будет расти в пределах инфляции. Если опираться на нейтральный прогноз, который учитывает постепенное снижение ключевой ставки в 2025 году, рынок может начать оживать к концу года.
Базовые ставки по ипотечным кредитам сегодня держатся в районе 26-29%. Девелоперы стараются развивать собственные предложения, в том числе рассрочки, действует «Семейная ипотека», однако это не способно полностью заменить общую льготную программу. Понимая этот тренд, застройщики сокращают старты новых проектов. Например, в Петербурге в конце 2023 года в реализации у петербургских девелоперов находилось 7,35 млн м2, а в конце 2024-го — 6,04 млн м2, на 17% меньше. Однако в массовом сегменте спрос снижается быстрее, чем объемы строительства.

Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест»: 

— Высокая ключевая ставка и заградительные условия по ипотеке вряд ли способствуют росту продаж на рынке новостроек. Поэтому объем спроса в этом году, скорее всего, снизится еще больше, тем более что сейчас застройщикам придется перестраивать свои программы под новый ипотечный стандарт, который, номинально вступив в силу, в полной мере заработает с 1 апреля. Он еще больше уменьшит покупательские возможности. К примеру, не смогут приобретать квартиры те заемщики, у которых нет средств на первый взнос: под запрет попали все схемы, которые раньше позволяли это делать. 
Скорее всего, эта перестройка обернется небольшим повышением цен. Застройщикам придется работать над новыми продуктами, способными оживить спрос. В связи с этим мы ждем повышения интереса к рассрочке. Хоть возможности этого инструмента и не безграничны, потенциал еще имеется. Мы, например, сейчас оптимизируем внутренние процессы, чтобы сделать условия по программам рассрочки не менее удобными, чем по ипотеке.

Ольга Трошева, директор консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в холдинг Setl Group): 

— Для поддержания объема продаж застройщики и банки продолжают работу по формированию индивидуальных ипотечных программ, а также выгодных схем рассрочек (в том числе с перспективой перехода на ипотеку после снижения ключевой ставки). Учитывая это, ожидаем, что как минимум в первом полугодии 2025 года рынок будет развиваться в достигнутых цифрах второго полугодия 2024 года, безусловно, с поправкой на сезонность.
Сейчас мы наблюдаем замедление стартов проектов: часть ждет согласований и получения разрешения на строительство, по каким-то есть перенос сроков выхода в продажу. В этих условиях объем вывода в Петербурге и Ленинградской области, вероятнее всего, продолжит сокращаться: с 2,5 млн м² в 2024 году до 2-2,2 млн м² в 2025 году. При этом объем спроса на новостройки в Санкт-Петербурге и Ленинградской области в 2025 году может составить 2,5-2,6 млн м² — в случае, если условия на рынке не ухудшатся. Такой разрыв отразится на последующем сокращении предложения и может привести к росту средних цен.
В плане покупательских предпочтений всё больше клиентов интересуются доступными вариантами в пригороде. Это связано с более низкой ценой и соответствием загородной жизни их потребностям (например малоэтажное строительство). Тот факт, что в последнее время среди покупателей растет количество молодых людей (доля покупателей в возрасте до 30 лет с 9% в 2020 году увеличилась до 20% в 2024 году), влияет на выбор жилья определенного формата. Они рассматривают не только комфорт и развитую инфраструктуру, но и функциональные пространства, например европланировки с большими кухнями-гостиными и мастер-спальнями. 

Татьяна Халилова, директор департамента продаж GloraX:

— Рассчитываем, что продажи недвижимости по итогам 2025 года будут сопоставимы с результатами прошлых лет. Все участники рынка постепенно адаптируются к новым условиям. Драйвером продаж остается госпрограмма «Семейная ипотека», в структуре сделок постепенно возрастает доля рассрочек и 100%-ной единовременной оплаты. 
Из-за привлекательных условий по банковским вкладам на депозитах сейчас сосредоточен рекордный объем средств населения. Уже сейчас мы наблюдаем тренд на постепенное перераспределение их в недвижимость. К примеру, в январе доля сделок с единовременной оплатой у нас в компании выросла до 25%. Заработав на вкладах, клиенты возвращаются к решению квартирного вопроса. Кто-то расширяет жилплощадь, кто-то приобретает квартиру детям. Такие покупатели фокусируются на уже введенных в эксплуатацию проектах или находящихся в высокой стадии строительной готовности.

Ксения Садкова, директор по продажам Legenda:

— Пока ситуация с доступностью ипотеки не изменится, емкость рынка постепенно продолжит сокращаться. Сейчас необходимые объемы спроса поддерживаются альтернативными условиями продажи — рассрочкой и 100%-ной оплатой. Мы рассчитываем, что в ближайшее время ситуация с ипотекой разрешится, и это позволит реализовать отложенный спрос. 
Востребованностью у потребителей будут пользоваться разные классы жилья. Однако текущая ситуация с выдачей ипотеки в бо́льшей степени окажет влияние на масс-маркет. В высоком сегменте покупатель более адаптивен и может воспользоваться гибкими условиями от застройщиков при 100%-ной оплате или различными программами рассрочек. 
С социально-демографической точки зрения портрет покупателя не изменится. Сейчас квартиры покупают люди, у которых есть объективная потребность в улучшении жилищных условий, или инвесторы, для которых недвижимость — дополнительный способ диверсификации вложений. Когда ключевая ставка начнет опускаться и депозиты станут менее интересными для широкой аудитории, спрос стабилизируется.
Цены на квартиры продолжат расти. Инфляция стимулирует рост себестоимости строительства, особенно в отношении проектов высокого уровня. В связи с этим удержание определенных стандартов качества — главный момент для всех застройщиков.

Алла Шинкевич, генеральный директор агентства недвижимости «Невский простор»:

— Рынок недвижимости Санкт-Петербурга в 2025 году продолжит меняться, и главный сдвиг, скорее всего, произойдет в сторону вторичного жилья. Новостройки дорожают, а вторичный рынок за последний год вырос в цене менее чем на 10%, что с учетом инфляции практически означает стабильность. Покупатели станут внимательнее относиться к выбору и делать ставку на квартиры с удачными планировками и ремонтом. Особенно востребованными станут объекты с отделкой, поскольку затраты на ремонт сегодня ощутимо бьют по кошельку. Хорошо будут продаваться квартиры в новых домах, которые уже переданы в собственность, либо с ремонтом от застройщика, либо с недавней отделкой от первого владельца.
На рынке сохраняется высокая стоимость ипотеки, и пока нет сигналов к снижению ставок. Это значит, что многие сделки пройдут за наличные или в формате встречных покупок — так называемых цепочек. Кто-то снимет деньги с депозитов, кто-то переведет сбережения из валюты в недвижимость. Чем больше объектов будет вовлечено в сделки, тем сложнее они станут, но покупатели уже готовы к таким схемам. Важную роль сыграют социальные программы и субсидии, которых весной, скорее всего, станет больше. Они смогут частично поддержать спрос, но не вызовут его резкого роста.
Портрет покупателя также меняется. Люди стали разборчивее и уже не хотят рассматривать устаревшее жилье, особенно хрущевки. Интересный тренд — увеличение числа покупателей из-за границы. В Петербурге активно приобретают жилье жители Европы, особенно Финляндии. 
Цены в ближайший год, скорее всего, вырастут в пределах инфляции. Уже сейчас владельцы дорогих квартир не торопятся предоставлять скидки, а это первый признак роста. Можно ожидать рост стоимости в пределах 8–10%, особенно в сегменте ликвидного и качественного жилья.

Елена Аккуратова, директор по маркетингу «Охта Групп»:

— Продажи жилья в 2025 году, вероятно, сократятся на фоне высокой ключевой ставки, ограниченной доступности ипотеки и роста себестоимости строительства. Основным финансовым инструментом становится рассрочка, доля которой в продажах продолжает расти. «Семейная ипотека» сохранит свою значимость, но общий объем сделок за ее счет останется ограниченным.
Спрос сместится в сторону оптимальных вариантов: будут популярны малогабаритные квартиры и студии в пригородах или малоэтажные комплексы с базовой инфраструктурой. Покупатели всё больше ценят функциональную планировку, качественную отделку, благоустройство, инфраструктуру. Близость к центру теряет значение из-за высокой стоимости таких объектов. Основной приоритет — доступный ежемесячный платеж и небольшой первоначальный взнос, что делает рассрочку наиболее привлекательной.
Цены на жилье продолжат расти из-за удорожания строительных материалов и рабочей силы, а девелоперы будут сокращать площади квартир, чтобы сохранить конкурентоспособность. Качество новостроек останется базовым, с упрощенным благоустройством и общественными пространствами. При этом покупатели будут отдавать предпочтение тем проектам, где девелоперы не сокращают расходы на качественное строительство и создание инфраструктуры. 
В целом рынок жилья в Петербурге будет характеризоваться снижением темпов ввода новых проектов, что может привести к дефициту предложения. Девелоперы сосредоточатся на сохранении рентабельности текущих проектов, а поддержка со стороны государства остается ключевым фактором.

Евгений Бескровный, генеральный директор АН «Запстрой»: 

— В 2025 году объем продаж на рынке недвижимости Санкт-Петербурга останется на уровне четвертого квартала 2024 года. В условиях текущих ипотечных программ и предложений по рассрочке значительных колебаний не предвидится. Однако многое будет зависеть от макроэкономических факторов. В случае снижения ключевой ставки, процентных ставок по ипотеке и появления дополнительных программ господдержки мы увидим рост покупательской активности. Если же уровень ставок останется на текущем уровне или начнет расти, то это уже не окажет значительного влияния на рынок. Покупатель адаптировался к новым условиям, и объем продаж останется стабильным. Большинство застройщиков завершило 2024 год с хорошими показателями, что говорит о достаточном спросе даже в текущих экономических реалиях.
Покупатели стали гораздо внимательнее относиться к выбору недвижимости, ориентируясь прежде всего на свои финансовые возможности. В среднем ценовом сегменте наблюдается смещение фокуса в сторону более доступного жилья в спальных районах города и ближайших пригородах. Если раньше многие рассматривали квартиры стоимостью 8-10 млн рублей, то сегодня предпочтение отдается объектам в диапазоне 5-7 млн рублей. При этом бизнес-класс остается относительно стабильным. По-прежнему востребованы проекты в центральных районах, а также в локациях с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой. 
На первичном рынке цены на жилье продолжают расти, чему способствуют рост себестоимости строительства и высокая покупательская активность. Вторичный рынок, напротив, демонстрирует признаки стагнации. Предложение нередко корректируется на 5–10% в сторону понижения, но значительного обвала стоимости квартир ждать не стоит.