Строить или управлять? Как девелоперы решают вопросы эксплуатации

Елена Аккуратова, директор по маркетингу «Охта Групп»:

— Недостаточно построить объект или провести его редевелопмент. Пожалуй, не менее важная составляющая качественной жизни проекта — грамотное управление. Есть две стратегии: создавать собственные управляющие компании или передавать объекты в управление сторонним компаниям. «Охта Групп» использует оба варианта в своей работе, выбирая решение, исходя из проекта. Если речь идет о привлеченных УК, то мы очень тщательно подходим к их выбору, потому что от этого зависит то, насколько комфортно будет арендаторам и покупателям недвижимости в созданных нами зданиях. Так, для ЖК Art View House на Мойке привлекли УК, специализирующуюся на обслуживании элитных ЖК. Для квартала «Экография» искали компанию с успешным опытом реализации загородных проектов. Для нового проекта — апарт-отеля «Скороход Лофт» — мы создаем собственную управляющую компанию, которая сможет обеспечить высокие стандарты для гостей и поддерживать идею и концепцию проекта. Флагманский проект делового пространства «Обводный двор» мы также обслуживаем самостоятельно.

Андрей Березин, совладелец холдинга «Евроинвест Девелопмент»:

— Я считаю, что девелопмент, связанный с жилищным строительством, и дальнейшее управление уже построенными объектами — это всё же разные виды бизнеса. Конечно, в некоторых крупных домостроительных холдингах есть и компании, которые выполняют функции застройщика, и управляющие компании, которые осуществляют последующую эксплуатацию жилищных комплексов и входящих в их состав коммерческих объектов. Но мы в концепции нашего холдинга приняли решение сконцентрироваться только на девелопменте. Управлением недвижимостью мы не занимаемся: после сдачи дома мы передаем его профессиональной лицензированной управляющей компании, которая, помимо эксплуатации жилья, продолжает сохранять концепцию комплекса, заложенную нами как застройщиками. То же происходит и с коммерческими площадями: себе мы такие площади не оставляем, полностью продавая новым собственникам, которые и занимаются их управлением.

Алексей Борисюк, управляющий директор Becar FM:

— Девелоперы используют различные подходы к управлению объектами. Кто-то уже на этапе предэксплуатации нанимает профессиональную УК, и этот вариант считается идеальным: в этом случае УК принимает объект и дальше работает с гарантийными вопросами. Кто-то организовывает собственную службу эксплуатации. Кто-то оставляет застройщика на эксплуатации в гарантийный период — такой вариант самый редкий и рискованный. Мы управляем всеми типами коммерческой недвижимости на всех этапах ее жизни. Сейчас самая большая сложность — это люди, их не хватает на всех. Мы повышаем эффективность с помощью цифрового подхода, гибко управляя загрузкой людей. Девелоперу может быть выгодно управлять собственным объектом, если есть планы развивать услуги facility (услуги профессионального управления обслуживанием недвижимых активов. — Прим. «НП») на рынке как отдельный продукт. Но рынок перегрет. Выгодней, конечно, сфокусироваться на профильном бизнесе, а для facility-управления найти партнера.

Дмитрий Фалкин, вице-президент по продажам и сервису группы RBI:

— Эксплуатация жилой недвижимости и управление многоквартирными домами — очень сложный бизнес. Для него характерны большое количество операций, высокая зарегулированность, ограниченная доходность. А высокий уровень инфляции год за годом только снижает маржинальность в этой отрасли. Тем не менее для девелопера важно иметь в структуре группы компаний профильную управляющую организацию. Это обеспечивает единые стандарты сервиса на всех этапах клиентского пути, включая проживание, дает возможность синхронизировать цели коммерческого блока и управляющей компании. Существование коммерческого блока и управляющей компании в одном контуре влияет и на то, как оперативно решаются вопросы и отрабатываются обращения клиентов. Путь клиента и передача его с одного этапа на другой (ожидание — заселение — проживание) в такой структуре становится более бесшовным, а каждое касание клиента с компанией проще и быстрее отследить, чтобы оперативно и по существу отреагировать на каждое новое его обращение. Клиентам также удобно иметь единую точку входа в компанию — общий контакт-центр, куда человек может позвонить в любой ситуации: неважно, хочет ли он выбрать квартиру или, например, вызвать специалиста-электрика.

Сергей Владимиров, руководитель филиала IBC Real Estate в Санкт-Петербурге:

— Крупные девелоперы / сетевые игроки стараются иметь собственную компетенцию как по property management (комплексному управлению объектом недвижимости. — Прим. «НП»), так и по facility management. Основная причина — экономия на масштабах, возможность повышать эффективность с каждым новым объектом. Тем не менее содержать всех специалистов in-house могут позволить себе только обладатели больших портфелей проектов. Малые и средние девелоперы могут нанимать соответствующих подрядчиков на аутсорсинге, экономя на фонде оплаты труда (ФОТ) и ресурсах по управлению кадрами. Основная сложность в текущих условиях — дефицит кадров и рост ФОТ.

Станислав Ступников, партнер, генеральный директор «МТЛ.Управление активами» (ГК «БестЪ»):

— Девелоперу точно не обойтись без сторонней управляющей компании, если объект многособственнический или требует специальных компетенций, например в многофункциональных комплексах, коворкингах и так далее. Также сторонние управляющие компании нанимают, когда собственник занимается другим, не связанным с недвижимостью бизнесом (IT, трейдинг, производство и прочее), а недвижимость использует лишь как инвестиционное направление. На управление своими силами тогда просто нет времени, а из-за отсутствия компетенций можно наделать дорогостоящих ошибок.
Ведь сложностей в самостоятельном управлении возникает много, хотя, учитывая наш 25-летный опыт в данной области, это просто задачи, которые мы решаем каждый день. Например, заполнение и переговоры с арендаторами. Мы неоднократно брали объект в управление с заполнением на 50–60% и за полгода доводили его до 90%, хотя у собственника это могло не получаться годами. Заполнять надо уметь, а вести переговоры — это искусство. Могут быть сложности и технического характера, например поломки, особенно в нынешней ситуации, когда на многих объектах стоит импортное оборудование, которое не починить из-за отсутствия запчастей. Грамотный техаудит дает возможность выбора оптимального решения по ремонту и последующему обслуживанию, что по итогу дает большую экономию собственнику. Могу привести много примеров, когда мы снижали затраты на ремонт или обслуживание в 2–3 раза, а при стоимости оборудования в миллионы это существенно.
Девелоперам со стажем, у которых уже несколько активов, но они устали от бизнеса или просто уже хотят отдыхать, мы предлагаем создавать совместные управляющие компании с их наследниками. Это некий способ передачи активов следующему поколению, которое получает контроль над активами, используя профессиональные компетенции сторонней управляющей компании.

Пресс-служба Setl Group:

- Для управления многоквартирным домом в нашем холдинге проводится тендер, в ходе которого выбирается УК. К конкурсу допускаются компании, которые соответствуют всем требованиям законодательства. Цель тендера - получение прав на управление зданием. Основная цель застройщика – чтобы выбранная УК обеспечила эффективное управление объектом, безопасность и комфортное проживание всех жильцов. Каждый собственник жилья вправе потребовать от УК детальный отчет об использовании материальных средств.