«Страна» против «Калифорнии». Девелопер и рекламщик спорят из-за земли

Компания «Страна девелопмент» взыскала с ООО «Калифорния» 78 млн рублей, сказано в картотеке арбитражных дел. Эта сумма включает двойной задаток, который застройщик перечислил компании для покупки у нее земельного участка и бизнес-центра, а также процент за пользование чужими средствами. В середине марта ООО «Калифорния» подало апелляционную жалобу.
Как следует из материалов суда, в августе 2022 года ООО «Калифорния» и СЗ «Страна М1» заключили предварительный договор купли-продажи земельных участков на Курской улице. Их продавцу требовалось выкупить из государственной собственности. При общей сумме сделки 1,82 млрд рублей «Калифорнии» был перечислен лишь задаток в 35 млн рублей. Оставшиеся деньги покупатель должен был выплатить не раньше, чем через 90 дней. Из позиции ООО «Калифорния» следует, что сделка так и не состоялась по вине третьего лица — МТУ Росимущества в Санкт-Петербурге, которое отказало в предоставлении земельных участков.

По вине третьих лиц

Вячеслав Ананских сообщил «Новому проспекту», что по ряду причин категорически не согласен с решением суда. Во-первых, формальные нарушения, послужившие мотивом для подачи иска, вызваны не действиями ООО «Калифорния», а затянувшимся рассмотрением вопроса о выкупе земельного участка у государства, говорит он. «При этом суд также проигнорировал и необходимость привлечения госоргана к участию в деле», — продолжил предприниматель.
Во-вторых, «чехарда» с ликвидацией первоначального истца и уступкой прав в споре новой структуре свидетельствует об отсутствии реального интереса и объективной финансовой возможности реализовать проект, в связи с чем и «была разыграна история» с расторжением по формальным основаниям, считает Вячеслав Ананских.
По его словам, ООО «Калифорния» неоднократно предлагало продлить срок предварительного договора и даже подписать основной договор на часть объектов, но столкнулось с категорическим отказом, что несвойственно компаниям с реальной заинтересованностью в реализации проекта. «Такое поведение говорит скорее об ином интересе, например о желании поправить финансовое положение за счет контрагента, о чем мы также заявили в ходе судебного разбирательства. Незаконное решение судьи апелляционная инстанция уже отменяла. Надеемся, что 13-й арбитражный апелляционный суд рассмотрит данный спор более внимательно, как это делал ранее, и примет справедливое решение», — говорит Вячеслав Ананских.
В «Стране девелопмент» от комментариев «Новому проспекту» отказались. В суде представитель застройщика утверждал, что продавец должен был погасить кредиторскую задолженность перед ВТБ и запись о залоге имущества в пользу кредитной организации, но своевременно не сделал этого. В результате «Страна девелопмент» в одностороннем порядке расторгла предварительный договор о покупке участка.

Из рук в руки

Ранее на участке на Курской улице находился производитель лабораторных весов — Санкт-Петербургский завод «Госметр». Предприятие обанкротилось, и в 2014 году его на торгах за 727,4 млн рублей приобрело ООО «Транссервис». Спустя несколько лет частью недвижимости стало владеть ООО «Калифорния».
В 2021 году компания пыталась продать участок площадью 2,2 га группе RBI, которая собиралась вложить 7,5 млрд рублей и построить здесь 28 тыс. м² жилья бизнес-класса. Однако в 2022 году стороны расторгли договор «по взаимному согласию».
Причины срыва сделки между «Калифорнией» и «Страной девелопмент» не назывались. В 2024 году в СМИ появилась информация, что застройщик отказался от развития на рынке Петербурга из-за неудачной попытки согласования новых проектов.

Рискованная сделка

Изначально стороны заключили довольно рискованную сделку с учетом того, что продавцу потом надо было выкупить участки из госсобственности, объясняет юрист корпоративной и арбитражной практики АБ «Качкин и Партнеры» Илья Прядеин.
Исходя из текста решения суда, позиция покупателя более обоснована, отмечает советник руководителя практики разрешения споров и банкротства Maxima Legal Сергей Бакешин. «Продавец не только не обеспечил в сроки, предусмотренные предварительным договором, прекращение залога здания, но даже не приобрел в свою собственность земельные участки, которые обязался продать покупателю», — говорит он.
Возражения продавца, мотивированные тем, что в нарушении его обязательств виновато Росимущество, выглядят не вполне убедительными, продолжает юрист. «Особенно с учетом того, что Росимущество не привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, а с самостоятельным иском к ведомству продавец обратился лишь спустя более чем 7 месяцев после принятия к производству искового заявления покупателя», — сказал Сергей Бакешин.
Он добавил, что продавец, не возражая против возврата покупателю задатка в однократном размере, тем не менее удерживает его уже более 2 лет. С учетом этих обстоятельств вероятность отмены решения суда юрист оценивает как низкую. «Но, если решение Росимущества будет признано незаконным, продавец сможет попытаться взыскать причиненные им убытки из бюджета», — дополняет Сергей Бакешин.
Наиболее предпочтительной выглядит позиция покупателя, однако говорить, что у продавца нет шансов на успешное обжалование решения суда в вышестоящей инстанции, нельзя, считает Илья Прядеин. «Суды обычно тщательно проверяют, что стало причиной неисполнения обязательства: действия ответчика либо невозможность исполнения — обстоятельства, за которые ни одна из сторон не отвечает», — говорит он. В этом случае существует вероятность, что вместо задатка в двойном размере с продавца будет взыскана только сумма задатка, полагает юрист.