Ставка улетела в небеса. Застройщики смирились со снижением доступности кредитов

Ксения Садкова, директор по продажам Legenda: 

— Мы были готовы к очередному повышению. Поскольку рынок уже какое-то время живет в условиях запредельной ставки, нынешнее изменение на 2 процентных пункта особой роли не играет. 
Конечно, любое повышение ключевой ставки приводит к сокращению рынка. Заимствование денег становится дороже, себестоимость продукта растет, что влияет на объемы продаж и ипотечного кредитования. Но мы в этих условиях уже давно. 
Сейчас главный драйвер продаж — остатки семейной ипотеки. Нынешняя ставка не позволяет покупателю без субсидий или специальных условий приобрести квартиру. Мы понимаем, что сейчас выживает тот, кто пользуется всеми возможностями рынка, какими бы они ни были: всевозможными ипотечными программами, рассрочками, акционными предложениями, которые стимулируют людей выбирать 100%-ную оплату. К сожалению, других инструментов нет, и даже они в перспективе будут сокращаться. 

Рустам Азизов, директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101»:

— Нет уверенности, что повышение ключевой ставки до 21% принципиально повлияет на рынок первичного жилья, потому что ставки по ипотеке без государственной поддержки уже сейчас находятся на уровне 25%, и никто не захочет ее брать. Любой покупатель попросит менеджера провести расчет и окажется, что за двухкомнатную квартиру в Новой Москве, стоимость которой колеблется вокруг 12 млн рублей, ипотечный платеж составит больше 200 тыс. рублей в месяц, из которых 199 тыс. уйдут на погашение банковских процентов. Если ключевая ставка повысится еще, вырастет и размер платежа, и сумма переплаты по кредиту. При этом, как показывают наши опросы, психологический предел ипотечной ставки для населения — 13%. До конца года девелоперы могут субсидировать ставку лишь до 15%. Это намного лучше 25%, но всё равно за психологическим порогом. 
И даже если ключевую ставку оставят на прежнем уровне, то с нового года вступит в силу ипотечный стандарт ЦБ, после которого такое значительное субсидирование со стороны девелоперов будет невозможным. Поэтому будет ставка на уровне 25% или 27%, уже неважно: в любом случае за такой ипотекой никто не обратится. И если не продлят семейную ипотеку на нынешних условиях и не появятся новые адресные программы, мы увидим снижение спроса на жилье не менее чем на 90% относительно первого полугодия 2024 года. 
Легко спрогнозировать, что при отсутствии действенных инструментов продаж девелоперы могут приостановить выход на рынок новых проектов и покупку земельных участков, ведь высокая ключевая ставка отразится и на бридж-кредитах, которые девелоперы используют для пополнения земельного банка. Это может привести к значительному снижению объемов ввода жилья в эксплуатацию в следующие 3–5 лет.

Евгений Бескровный, директор LAR Development:

— Сегодняшнее (да и вообще дальнейшее) повышение ключевой ставки Центробанком никакой роли уже не играет. Базовые ставки по стандартным ипотечным продуктам и так уже поднялись на фактически запретительный уровень, и их увеличение на несколько процентных пунктов в глобальном смысле ничего на рынке не изменит. 

Евгений Жуков, генеральный директор «Абсолют Строй Сервис»: 

— Решение ЦБ не было неожиданностью, вопрос стоял только в том, поднимут ли ключевую ставку до 20% или сразу до 21%. Конечно же, это отразится на покупательской активности, однако в своем загородном проекте «Моменты. Repino» мы делаем ставку на рассрочки. Кроме того, банки-партнеры предлагают всё больше специальных программ. Например, по семейной ипотеке от «Сбера» процентная ставка на время строительства составляет 4% при первом взносе 20,1%. Покупатель может выбрать фиксированную ставку 5,3% на весь период кредитования. В нынешних условиях такие варианты вполне приемлемы для клиентов. В будущем мы также ожидаем увеличение лимитов по сельской ипотеке. Поэтому, несмотря на очевидные трудности и удорожание денег, смотрим в будущее с умеренным оптимизмом.

Алексей Ефремов, вице-президент по финансам и экономике Группы RBI: 

— Сейчас есть несколько сценариев развития рынка. В базовом сценарии ЦБ заложена ситуация, когда высокий уровень ключевой ставки сохраняется в течение 2025 года с тенденцией понижения во втором полугодии. Негативный вариант — это долгосрочная высокая ключевая ставка. Однако для его реализации темпы инфляции должны выйти из-под контроля.
Российская экономика и рынок первичной недвижимости в частности неоднократно проходили периоды высокой инфляции. Ключевой вопрос — динамика доходов населения. Если зарплаты растут соразмерно инфляции, а стоимость недвижимости абсорбирует накопленную инфляцию, как это исторически происходило, то рынок будет находиться в балансе. Покупатели со временем адаптируются к высокой инфляции и ставкам. Но эти процессы, как правило, проходят не синхронно. В начальные периоды снижается спрос, и вслед за ним — рыночное предложение. Впоследствии происходит адаптация и формирование отложенного спроса, который в итоге выходит на рынок. Это возникает на фоне сжавшегося предложения, и, как результат, складывается дисбаланс спроса и предложения, что становится мощным фактором следующего цикла роста цен на недвижимость. 

Конкурировать за потребителя девелоперы будут теперь в двух аспектах: в разработке программ оплаты жилья, например рассрочек, а также в проектных решениях. Продуктовые предложения становятся всё более насыщенными по своему наполнению, это явный результат борьбы за покупателя.

Ольга Трошева, директор консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в Холдинг Setl Group):

— Высокая ключевая ставка в ближайшее время продолжит сдерживать спрос, на этом фоне застройщики будут замедлять вывод новых объектов, что усилит сокращение объема предложения. 

В Санкт-Петербурге и Ленобласти этот показатель может снизиться с 4 млн до 3,4 млн м² к концу 2024 года по сравнению с концом 2023 года, цены в этом случае останутся стабильны. Так, по итогам третьего квартала в классе масс-маркет стоимость зафиксирована на уровне 246 тыс. рублей за квадратный метр в Петербурге и 149 тыс. рублей — в пригородных локациях Ленинградской области. 

Для поддержания продаж девелоперы будут обращаться к скидкам, акциям и различным схемам рассрочки. Последний механизм позволить себе могут только сильные и надежные игроки рынка, что в перспективе увеличит долю продаж крупных компаний на рынке.