Стабильный интерес к сервисным апартаментам в Петербурге сохраняется, в первом полугодии покупателей нашли свыше 900 юнитов

Аналитики Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в холдинг Setl
Group) подвели итоги I полугодия 2025 года на рынке апартаментов Санкт-Петербурга.
Ключевыми тенденциями стали уверенное лидерство сервисного формата, сокращение
общего объёма предложения и развитие комплексных концепций проектов.
Спрос: минус 14% за полугодие
«В первом полугодии 2025 г. в Петербурге реализовано около 1,4 тыс. юнитов, что на 14% меньше,
чем за аналогичный период прошлого года. При этом, по сравнению с первым кварталом
текущего года, во втором продажи снизились на 20%. Снижение спроса объясняется факторами,
влияющими на весь рынок недвижимости: ростом цен, усложнением условий кредитования,
снижением покупательской активности под воздействием текущих экономических условий, а
также снижением предложения и, соответственно, продаж несервисных юнитов», — рассказала
Светлана Московченко, заместитель директора Консалтингового центра «Петербургская
Недвижимость».
При этом сервисные апартаменты по итогам полугодия показали небольшой прирост по
сравнению с 1 полугодием 2024 г. (+7%), реализовано 0,9 тыс. юнитов. Таким образом, в отчетном
периоде отмечается сохранение стабильного интереса к полноценным инвестиционным
продуктам в сегменте апартаментов. Их доля в общем объёме спроса составила 67%. Тренд на
увеличение доли сервисных юнитов в совокупном объеме продаж сохраняется – показатель 2
квартала 2025 г. выше результатов первого квартала (+4 п. п.) и аналогичного периода 2024 года
(+9 п. п.).
На востребованность данного сегмента влияет инвестиционная привлекательность и
преимущества формата для получения пассивного дохода. В среднем по городу наблюдается рост
загрузки юнитов и увеличение доходности инвесторов.
Значимым драйвером продаж служат дополнительные скидки, акции от застройщика и
программы рассрочек, доля которых по итогам полугодия составила, по экспертной оценке
Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», порядка 60% от общего объема спроса.
По сравнению с 1 полугодием 2024 г. число рассрочек в схеме оплаты апартаментов увеличилось
на +14% (+8 п. п.) Наиболее распространённый период для рассрочки составил 6 или 12 месяцев, а
также рассрочка до ввода объекта в эксплуатацию.
 
Стабилизация цен на сервисные апартаменты
Средняя цена квадратного метра на сервисные апартаменты в Петербурге составила на конец 1
полугодия 2025 г. 326,5 тыс. руб., цены в сегменте стабильны, изменение за полгода оказалось
минимальным и составило -0,3%.
При этом рост средней цены наблюдался в сегменте несервисных апартаментов: +12% по
сравнению с концом 2024 г., до 315 тыс. руб./кв. м. Это связано как с присутствием в предложении
достаточно дорогих юнитов, так и с завершением продаж в объекте с более низкими ценами.
 
Предложение: рост доли сервисного сегмента
На конец первого полугодия 2025 года на рынке Санкт-Петербурга представлено 60 комплексов
апартаментов в продаже (часть объектов представлена в двух и более форматах) с общим
номерным фондом в 6,3 тыс. юнитов. По сравнению с концом 2024 года их количество снизилось
на 13%. Значимые трансформации, повлекшие за собой изменения, произошли только в формате
сервисных апартаментов: незначительное пополнение новыми проектами при выбывании ряда
объектов из продажи (продажи либо завершены, либо приостановлены).
За 1 полугодие 2025 г. зафиксировано снижение объёма предложения юнитов на 7%. Наиболее
активную отрицательную динамику продемонстрировали несервисные юниты (-16%), экспозиция
юнитов с сервисной составляющей снизилась лишь на 5%. Динамика за год более существенна:
общий объём предложения юнитов снизился на 12%. Наиболее негативная динамика в
несервисном формате (-36%).
Таким образом, в общей структуре предложения сохраняется тренд на увеличение доли
сервисных апартаментов за счёт пополнения рынка новыми сервисными объектами и снижения
доли несервисных юнитов. Так, доля сервисных апартаментов достигла 71% (+2 п. п. к концу 2024
г.).
В первом полугодии 2025 г. в продажу вышли 4 новых объекта общей площадью 24,6 тыс. кв. м,
или 0,7 тыс. юнитов. По сравнению с аналогичным периодом 2024 года, количество выведенных в
продажу юнитов увеличилось на 26%, а объём площади – на 11%. Все в формате сервисных
апартаментов: апарт-отель «Сота» («Смарт-Девелопмент»), новая очередь Avenue Apart Pulkovo
(«Эталон»), «Место Смолячкова» (ГК «Место») в Курортном районе, апарт-отель «Фомин» («А-
Девелопмент»). 2 из 4 объектов пришлись на объекты, требующие приспособления под
современную функцию (реставрация/реконструкция).
По предварительным данным, за первые 6 месяцев 2025 г. было введено в эксплуатацию 2
объекта общей площадью 46,2 тыс. кв. м, или 1,2 тыс. юнитов. По сравнению с первым
полугодием 2024 года снижение составило 60% по количеству юнитов. Во второй половине 2025
г., согласно планам девелоперов, прогнозируется ввод ещё 9 проектов (6 сервисных объектов и 3
без сервисной составляющей) общим объёмом 3,5 тыс. юнитов, или 122 тыс. кв. м. Более
половины юнитов (68%) будут сданы в спальных районах.
В 1 полугодии 2025 г. рынок пополнился также 5 апарт-отелями, приступившими к работе:
«Vertical Club Московская» (Becar), Ladozhsky Avenir («ПСК»), Look 35 и «Культ Отважных»
(«Севзапинжиниринг»), VIDI (Fizika Development). На июнь 2025 г. классификацию прошли 142
номера (4* - 70 шт., 3* - 72 шт.).
 
Перспективы сегмента
Рынок апартаментов активно развивается, становится всё более зрелым, конкурентным и
ориентированным на профессионального инвестора. Растёт количество способов и вариантов
оплаты, доходных программ, форм сотрудничества с управляющими компаниями, а также
способов сдачи юнита в аренду. Девелоперы и управляющие компании в ответ на запрос
покупателя предлагают более комплексные концепции, уделяя внимание качеству сервиса,
оснащению номеров и инфраструктуре. В результате увеличивается число проектов с ярко
выраженной концепцией: well-being, bleisure, co-living, mixed-use development, клубные дома,
бутик-отели. В центре города преобладают небольшие проекты с уникальной атмосферой, а в
спальных районах — масштабные комплексы, рассчитанные на долгосрочную аренду, студентов и
семьи.
Отдельно стоит отметить развитие формата рекреационных объектов. Количество юнитов,
вышедших в продажу в 1 полугодии 2025 г., превышает объем аналогичных периодов 2024 и 2023
гг., что демонстрирует интерес девелоперов к загородным апартаментам. Так, помимо выхода на
рынок объекта «Место Смолячкова», застройщик ГК «Место» анонсировал еще 4 инвестиционных
курортных комплекса в разных районах Ленобласти.
«В 2025 году активные изменения в законодательстве, напрямую и косвенно касающиеся
апартаментов, создают условия для трансформации отрасли. Власти продолжают рассматривать
апартаменты как гостиничные объекты, вводя обязательную классификацию и усиливая
налоговую нагрузку, что, в свою очередь, влияет на инвестиционную привлекательность и условия
работы девелоперов», — отметила Светлана Московченко.
Несмотря на общее снижение как объёма экспозиции, так и продаж, наибольшей популярностью
у девелоперов и инвесторов пользовались сервисные апартаменты, где инвестор получает
полностью готовый к эксплуатации продукт и профессиональное управление, о чем и
свидетельствуют положительные результаты по итогам полугодия. Однако при усилении и
расширении роли УК в будущем потребуется создание проработанных механизмов для
регулирования их взаимоотношений с инвесторами.
Непростая ситуация на рынке создаёт условия для появления новых инвестиционных
инструментов и форм владения в сегменте (например, ЗПИФ), перепрофилирования проектов и
изменения их назначения (превращение апарт-отелей в офисные или торговые комплексы), что
связано с экономической неэффективностью крупных форматов, особенно в центре города.
 
Подписывайтесь на наш канал в Telegram и читайте новости раньше всех!
Актуально сегодня