Стабильный интерес к сервисным апартаментам в Петербурге сохраняется, в первом полугодии покупателей нашли свыше 900 юнитов

Спрос: минус 14% за полугодие

«В первом полугодии 2025 г. в Петербурге реализовано около 1,4 тыс. юнитов, что на 14% меньше,

чем за аналогичный период прошлого года. При этом, по сравнению с первым кварталом

текущего года, во втором продажи снизились на 20%. Снижение спроса объясняется факторами,

влияющими на весь рынок недвижимости: ростом цен, усложнением условий кредитования,

снижением покупательской активности под воздействием текущих экономических условий, а

также снижением предложения и, соответственно, продаж несервисных юнитов», — рассказала

Светлана Московченко, заместитель директора Консалтингового центра «Петербургская

Недвижимость».

При этом сервисные апартаменты по итогам полугодия показали небольшой прирост по

сравнению с 1 полугодием 2024 г. (+7%), реализовано 0,9 тыс. юнитов. Таким образом, в отчетном

периоде отмечается сохранение стабильного интереса к полноценным инвестиционным

продуктам в сегменте апартаментов. Их доля в общем объёме спроса составила 67%. Тренд на

увеличение доли сервисных юнитов в совокупном объеме продаж сохраняется – показатель 2

квартала 2025 г. выше результатов первого квартала (+4 п. п.) и аналогичного периода 2024 года

(+9 п. п.).

На востребованность данного сегмента влияет инвестиционная привлекательность и

преимущества формата для получения пассивного дохода. В среднем по городу наблюдается рост

загрузки юнитов и увеличение доходности инвесторов.

Значимым драйвером продаж служат дополнительные скидки, акции от застройщика и

программы рассрочек, доля которых по итогам полугодия составила, по экспертной оценке

Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», порядка 60% от общего объема спроса.

По сравнению с 1 полугодием 2024 г. число рассрочек в схеме оплаты апартаментов увеличилось

на +14% (+8 п. п.) Наиболее распространённый период для рассрочки составил 6 или 12 месяцев, а

также рассрочка до ввода объекта в эксплуатацию.

Стабилизация цен на сервисные апартаменты

Средняя цена квадратного метра на сервисные апартаменты в Петербурге составила на конец 1

полугодия 2025 г. 326,5 тыс. руб., цены в сегменте стабильны, изменение за полгода оказалось

минимальным и составило -0,3%.

При этом рост средней цены наблюдался в сегменте несервисных апартаментов: +12% по

сравнению с концом 2024 г., до 315 тыс. руб./кв. м. Это связано как с присутствием в предложении

достаточно дорогих юнитов, так и с завершением продаж в объекте с более низкими ценами.

Предложение: рост доли сервисного сегмента

На конец первого полугодия 2025 года на рынке Санкт-Петербурга представлено 60 комплексов

апартаментов в продаже (часть объектов представлена в двух и более форматах) с общим

номерным фондом в 6,3 тыс. юнитов. По сравнению с концом 2024 года их количество снизилось

на 13%. Значимые трансформации, повлекшие за собой изменения, произошли только в формате

сервисных апартаментов: незначительное пополнение новыми проектами при выбывании ряда

объектов из продажи (продажи либо завершены, либо приостановлены).

За 1 полугодие 2025 г. зафиксировано снижение объёма предложения юнитов на 7%. Наиболее

активную отрицательную динамику продемонстрировали несервисные юниты (-16%), экспозиция

юнитов с сервисной составляющей снизилась лишь на 5%. Динамика за год более существенна:

общий объём предложения юнитов снизился на 12%. Наиболее негативная динамика в

несервисном формате (-36%).

Таким образом, в общей структуре предложения сохраняется тренд на увеличение доли

сервисных апартаментов за счёт пополнения рынка новыми сервисными объектами и снижения

доли несервисных юнитов. Так, доля сервисных апартаментов достигла 71% (+2 п. п. к концу 2024

г.).

В первом полугодии 2025 г. в продажу вышли 4 новых объекта общей площадью 24,6 тыс. кв. м,

или 0,7 тыс. юнитов. По сравнению с аналогичным периодом 2024 года, количество выведенных в

продажу юнитов увеличилось на 26%, а объём площади – на 11%. Все в формате сервисных

апартаментов: апарт-отель «Сота» («Смарт-Девелопмент»), новая очередь Avenue Apart Pulkovo

(«Эталон»), «Место Смолячкова» (ГК «Место») в Курортном районе, апарт-отель «Фомин» («А-

Девелопмент»). 2 из 4 объектов пришлись на объекты, требующие приспособления под

современную функцию (реставрация/реконструкция).

По предварительным данным, за первые 6 месяцев 2025 г. было введено в эксплуатацию 2

объекта общей площадью 46,2 тыс. кв. м, или 1,2 тыс. юнитов. По сравнению с первым

полугодием 2024 года снижение составило 60% по количеству юнитов. Во второй половине 2025

г., согласно планам девелоперов, прогнозируется ввод ещё 9 проектов (6 сервисных объектов и 3

без сервисной составляющей) общим объёмом 3,5 тыс. юнитов, или 122 тыс. кв. м. Более

половины юнитов (68%) будут сданы в спальных районах.

В 1 полугодии 2025 г. рынок пополнился также 5 апарт-отелями, приступившими к работе:

«Vertical Club Московская» (Becar), Ladozhsky Avenir («ПСК»), Look 35 и «Культ Отважных»

(«Севзапинжиниринг»), VIDI (Fizika Development). На июнь 2025 г. классификацию прошли 142

номера (4* - 70 шт., 3* - 72 шт.).

Перспективы сегмента

Рынок апартаментов активно развивается, становится всё более зрелым, конкурентным и

ориентированным на профессионального инвестора. Растёт количество способов и вариантов

оплаты, доходных программ, форм сотрудничества с управляющими компаниями, а также

способов сдачи юнита в аренду. Девелоперы и управляющие компании в ответ на запрос

покупателя предлагают более комплексные концепции, уделяя внимание качеству сервиса,

оснащению номеров и инфраструктуре. В результате увеличивается число проектов с ярко

выраженной концепцией: well-being, bleisure, co-living, mixed-use development, клубные дома,

бутик-отели. В центре города преобладают небольшие проекты с уникальной атмосферой, а в

спальных районах — масштабные комплексы, рассчитанные на долгосрочную аренду, студентов и

семьи.

Отдельно стоит отметить развитие формата рекреационных объектов. Количество юнитов,

вышедших в продажу в 1 полугодии 2025 г., превышает объем аналогичных периодов 2024 и 2023

гг., что демонстрирует интерес девелоперов к загородным апартаментам. Так, помимо выхода на

рынок объекта «Место Смолячкова», застройщик ГК «Место» анонсировал еще 4 инвестиционных

курортных комплекса в разных районах Ленобласти.

«В 2025 году активные изменения в законодательстве, напрямую и косвенно касающиеся

апартаментов, создают условия для трансформации отрасли. Власти продолжают рассматривать

апартаменты как гостиничные объекты, вводя обязательную классификацию и усиливая

налоговую нагрузку, что, в свою очередь, влияет на инвестиционную привлекательность и условия

работы девелоперов», — отметила Светлана Московченко.

Несмотря на общее снижение как объёма экспозиции, так и продаж, наибольшей популярностью

у девелоперов и инвесторов пользовались сервисные апартаменты, где инвестор получает

полностью готовый к эксплуатации продукт и профессиональное управление, о чем и

свидетельствуют положительные результаты по итогам полугодия. Однако при усилении и

расширении роли УК в будущем потребуется создание проработанных механизмов для

регулирования их взаимоотношений с инвесторами.

Непростая ситуация на рынке создаёт условия для появления новых инвестиционных

инструментов и форм владения в сегменте (например, ЗПИФ), перепрофилирования проектов и

изменения их назначения (превращение апарт-отелей в офисные или торговые комплексы), что

связано с экономической неэффективностью крупных форматов, особенно в центре города.