Спорная земля. Почему растет земельный налог для девелоперов
Федеральная налоговая служба корректирует размер земельного налога для девелоперов. Его пересчитают за последние 5 лет и повысят в 5 раз. Некоторым компаниям уже доначислили по 70 млн рублей и более. Но юристы говорят, что оспорить этот шаг в суде бизнесу будет непросто.
Федеральная налоговая служба (ФНС) начала перерасчет земельного налога для строительных компаний, которые приобрели землю под индивидуальное жилье (ИЖС). Налоговые платежи увеличат в 5 раз, что негативно скажется на финансовом положении девелоперов.
Коррекцию земельного налога ФНС начала в связи с тем, что с начала 2020 года вступили в силу очередные изменения в Налоговый кодекс. «В новой редакции льготная ставка в 0,3% больше не применяется к земельным участкам под ИЖС и используемым в предпринимательской деятельности», — поясняет старший юрист практики налогового и административного права Maxima Legal Валерий Провоторов.
До этого компании, приобретавшие землю под ИЖС и использовавшие их для коммерческих целей, платили налог по льготной ставке. Но в 2023 году Верховный суд РФ в своем определении подчеркнул, что коммерческие организации не вправе применять пониженную ставку 0,3%, даже если участок формально предназначен для ИЖС. Льгота предоставляется исключительно физлицам, строящим жилье для собственных нужд. «Правоприменительная практика, сформированная Верховным судом, легла в основу массовых перерасчетов налогов по ставке 1,5%», — говорит Валерий Провоторов.
Под налоговым прессом
Под прицел ФНС уже попало несколько компаний из Петербурга. Так, с налоговиками безуспешно судится ООО «Пушкинская финансовая строительная корпорация» (ПФСК). Компания пытается доказать в суде, что требования ФНС по пересчету налога по участкам в поселке Тярлево неправомерны. Налоговики после пересчета требовали от ПФСК по 23 млн рублей за каждый год, начиная с 2020 и заканчивая 2025 годом. В итоге общая сумма налогов превысила 100 млн рублей. Чтобы получить эти деньги, ФНС направила в суд иск о признании ПФСК банкротом. После введения наблюдения компания выплатила долг, но затем обратилась с жалобой на действия ФНС в Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти. Суд, правда, встал на сторону налоговиков, а суд следующей инстанции ничего в решении менять не стал.
Сложности с ФНС также возникли и у компании «Дальпитерстрой». Спор возник из-за участка в Парголово. Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти отказал «Дальпитерстрою» в удовлетворении требований.
На сторону бизнеса встал только арбитражный суд ЦФО в 2024 году, когда рассматривал споры ООО «Рикмас» и ФНС. Согласно документам дела, ООО «Рикмас» обратилось в суд, чтобы опротестовать решение Арбитражного суда Калужской области и решение Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 2023 года. Компания хотела признать незаконным решение МИФНС по Калужской области о применении повышающего коэффициента 2 и 4 при расчете земельного налога по ставке в 1,5%, которая не является льготной.
И суд, и апелляция встали на сторону ФНС, поэтому ООО «Рикмас» обратилось в окружной суд. Арбитражный суд ЦФО, в свою очередь, посчитал применение повышающего коэффициента к «обычной» ставке в 1,5% неправомерным.
Если ты не физик…
Подобные доначисления земельного налога скоро станут массовыми. «Уже сейчас много кейсов, когда налоговые инспекции направляют налогоплательщикам — собственникам земельных участков сообщения о перерасчете земельного налога за 2020–2024 годы. Похоже, это уже сформировавшаяся практика налоговых органов», — комментирует Илья Прядеин, юрист корпоративной и арбитражной практики АБ «Качкин и Партнеры».
Основные прецеденты по пересчету земельного налога уже сформированы и отражены в нескольких решениях.
«В спорах о перерасчете земельного налога ключевую роль будут играть подходы, сформированные Верховным судом РФ. Они обязательны для применения как нижестоящими судами, так и налоговыми органами. Пояснения ФНС, например письма о проверке целевого использования участков, носят вспомогательный характер и не могут противоречить судебной практике», — добавляет Валерий Провоторов.
Илья Прядеин также отмечает, что складывающаяся судебная практика оказывает существенное влияние на подходы ФНС и Минфина. Фискальные органы адаптируют свои позиции по вопросам налогообложения к правовым позициям, сформированным Верховным и Конституционным судами РФ. На официальном уровне позиции судов кассационной и апелляционной инстанции признаются налоговыми органами при включении таких позиций в обзоры судебной практики ВС РФ и КС РФ.
«На сегодня наиболее спорными вопросами являются возможность применения повышающих коэффициентов 2 и 4 к ставке земельного налога 1,5%, когда собственник — юридическое лицо не ведет строительство на земельном участке, приобретенном для жилищного строительства, а также ограниченное применение пункта 2.1 статьи 52 НК РФ только в отношении физических лиц», — говорит Илья Прядеин.
Противоречивая судебная практика по этим вопросам, которая складывается в различных регионах, свидетельствует о необходимости их рассмотрения высшими судебными инстанциями для формирования единообразной судебной практики, уверен юрист.
Продразверстка и региональные сложности
Девелоперы неавторизованно говорят о том, что, разрешая ФНС пересчитывать размер земельного налога, «государство проводит продразверстку», причем сроки давности уплаты налогов почему-то не учитываются вовсе.
Глава Союза строителей Петербурга Алексей Белоусов напоминает, что застройщики уже столкнулись с серьезными проблемами, связанными с увеличением земельного налога на региональном уровне.
В ноябре прошлого года был принят внесенный губернатором Петербурга закон «О введении на территории Санкт-Петербурга специального налогового режима «Автоматизированная упрощенная система налогообложения» и о внесении изменений в отдельные законы Санкт-Петербурга о налогах и сборах». Одна из статей закона увеличила ставку земельного налога для ряда участков в 30 раз — с 0,05% до 1,5%. Речь идет об участках, занятых жилищным фондом и (или) объектами инженерной инфраструктуры ЖКХ, а также приобретенных или предоставленных для жилищного строительства, кадастровая стоимость которых превышает 300 млн рублей.
«Это серьезная проблема, мы на эту тему уже писали губернатору и рассчитывали, что изменения в законе будут сделаны. Не думаю, что деньги, которые в результате действия этого закона дополнительно соберут с застройщиков, заметно повлияют на бюджет. Но на работу самих девелоперов они повлияют очень серьезно», — прокомментировал Алексей Белоусов.
