Апарт-отели родом из Петербурга
Классификация апарт-отелей, туристический налог и битва концепций – рынок инвестиционной недвижимости переживает масштабные перемены. Как регулирование сделает его прозрачнее и почему апартаменты – это будущее городов в интервью "Новому проспекту" объясняет Ольга Смирнова, операционный директор PLG.
Принят закон о классификации мест размещения. Большинство участников рынка приветствуют это решение. Почему?
- Этот закон создает правила игры и четкие стандарты, на которые могут ориентироваться и потребители, и участники рынка. Потребитель понимает, какую услугу он получит, на какое качество может рассчитывать и какие требования может предъявлять. Это систематизирует рынок и переводит взаимоотношения с потребителями в более формальную и прозрачную плоскость.
На рынке апартаментов раньше было большое поле для манипуляций ожиданиями. Можно было заявить об определенном уровне услуг, но не выполнить обещанное. С появлением четких стандартов это невозможно. Регулирование снижает риски для потребителей и убирает недобросовестных игроков, которые часто создавали хаос.
Добросовестные участники рынка, в свою очередь, получают дополнительные возможности. Они могут не только соответствовать требованиям, но и добавлять гостеприимство, качество сервиса и уникальные преимущества места. Это повышает доверие потребителей и создает новые конкурентные преимущества для тех, кто уважает правила и стремится дать потребителю чуть больше, чем того требуют стандарты.
Кроме того, классификация закладывает важный стратегический вектор развития. Когда на рынке остаются только добросовестные игроки, они начинают культивировать продукт, создавая предпосылки для качественного роста и развития территории. Это не хаотичное развитие, а направленный процесс, который улучшает инвестиционный климат и инфраструктуру региона.
Появление мудрого регулятивного аппарата – это всегда лучше, чем его отсутствие. Он дает четкие ориентиры и создает условия для того, чтобы рынок мог развиваться стабильно и предсказуемо.
Законы, с точки зрения законодателя, «живой механизм», который постоянно нужно «подкручивать», основываясь на обратной связи от тех, для кого он создан. Учитывая ваш опыт работы с правовыми и операционными вопросами в крупных организациях, какую обратную связь вы можете дать сейчас законодателю в части курса и направления?
- Если бы у нас была возможность дать развернутую обратную связь законодателю, мы бы подготовили очень обстоятельный перечень рекомендаций. Пока прошло слишком мало времени с момента принятия закона, чтобы судить о его практическом применении. Однако уже сейчас можно выделить несколько ключевых моментов.
Во-первых, очень важно убрать из диалога между государством и бизнесом презумпцию виновности, заведомое недоверие. Мы, как добросовестный девелопер, реализуем заявленные проекты четко в соответствии с концепцией и разрешительной документацией. Однако часто возникает ситуация, когда органы власти предполагают, что апартаменты могут быть замаскированным жильем. Такое недоверие вредит и бизнесу, и рынку в целом. Новый регуляторный механизм должен решить эту проблему и стать гарантией прозрачности.
Во-вторых, классификация должна учитывать специфику территорий и культурный код региона. Например, в Санкт-Петербурге апартаменты исторически вплетены в ландшафт города, начиная с эпохи доходных домов. Сама идея - часть местной культуры и исторической традиции, которая требует особого подхода. Вместо жестких запретов и ограничений необходимо создавать условия для адаптации старых объектов под современное использование, тогда город будет жить.
Новый закон – это не просто регулирование, это возможность для развития. Конструктивный диалог участников рынка с регулятором приведет к созданию качественного продукта, который будет выгоден и бизнесу, и потребителю".
Введение туристического налога отрасль восприняла спокойно. Такие налоги есть в большинстве стран и крупных городов мира. Однако приведет ли это к удорожанию номеров? Власти планируют финансировать за счет поступлений развитие внутреннего туризма. Каких шагов вы ждете от властей в первую очередь?
- Туристический налог, скорее всего, приведет к небольшому удорожанию, но это нормальная практика для большинства развитых туристических рынков. Главное –целевое использование собранных средств. Город должен направить эти деньги на развитие инфраструктуры, реставрацию фасадов, озеленение, создание удобной и привлекательной среды как для туристов, так и для местных жителей.
Важно, чтобы налог стал не дополнительным финансовым бременем для бизнеса и потребителей, а наоборот, инструментом для качественного роста индустрии гостеприимства.
Кроме того, стоит развивать событийный календарь города. Туристический поток нужно равномерно распределять на весь год, и эта идея уже циркулирует в нужных кругах. Это позволит привлечь больше гостей в так называемый низкий сезон. Например, культурные и спортивные мероприятия, фестивали и новые туристические маршруты могут создать дополнительный трафик и интерес к городу.
Как введение туристического налога отразится на конкурентоспособности российских апартаментов по сравнению с зарубежными рынками?
- Введение налога вряд ли повлияет на конкурентоспособность российских апартаментов на глобальном уровне, потому что такой налог уже давно существует в большинстве стран мира. Сравнение должно идти не на уровне стоимости, а на уровне предложения и качества продукта. Главное – обеспечить, чтобы туристический налог работал на улучшение туристической инфраструктуры, а не создавал дополнительную нагрузку на бизнес.
Если средства пойдут на дороги, транспорт, озеленение и развитие культурной среды, это повысит привлекательность российских городов для внутреннего туризма и сделает нас конкурентоспособными. Ведь Россия, с точки зрения природного и культурного потенциала, является настоящим туристическим клондайком, просто пока недооцененным.
Как, по вашему, можно ли назвать комплекс действий властей, включающий принятие нового закона, попыткой «переоткрыть Россию для россиян», как будто немного подзабывших о разнообразии и туристическом богатстве Родины?
- Абсолютно согласна. Последние годы действительно можно назвать попыткой "переоткрыть Россию для россиян". Многим кажется, что отдых – это только Швейцария, Мальдивы или горнолыжные курорты в Европе. Но Россия обладает невероятным количеством мест, которые по красоте и уникальности превосходят многие зарубежные направления.
Проблема в том, что инфраструктура в большинстве российских туристических регионов пока оставляет желать лучшего. Людям не хватает качественного сервиса, доступного размещения и понятных туристических маршрутов. Если государство и бизнес будут инвестировать в развитие внутреннего туризма, это станет мощным импульсом для переоткрытия нашей страны.
Россия – это Алтай, Камчатка, Байкал, Урал, Владивосток и многое другое. Проблема в том, что многие просто не знают об этом богатстве, банально не замечают его. У многих людей, в том числе успешных и образованных, прижились стереотипы о том, что за хорошим отдыхом нужно ехать за границу. Но когда они случайно попадают в такие места, как Байкал или Алтай, они возвращаются удивленные и говорят: "Мы даже не знали, что у нас такое есть".
Переоткрытие России – это не только туризм, это и экономическое развитие регионов, создание рабочих мест и улучшение качества жизни. Нам просто нужно начать видеть потенциал нашей страны и вкладываться в его реализацию.
Принято решение о классификации самих апарт-отелей. Какие вы ожидаете последствия этого решения?
- Решение о классификации апарт-отелей, прежде всего, способствует упорядочиванию рынка и повышает прозрачность для всех его участников. Формализация требований позволяет девелоперам четко заявлять свои намерения и избавляет от недоверия со стороны регуляторов. Если ты строишь апарт-отель и соблюдаешь установленные стандарты, тебе не приходится доказывать, что это не «замаскированное жилье».
С точки зрения рынка, классификация задает новый уровень ответственности: отельные операторы и девелоперы вынуждены стремиться к качеству и соответствию заявленным стандартам. Это означает более высокий уровень сервиса для потребителей и дальнейшее развитие продукта в сторону комфорта, функциональности и эмоционального отклика. Добросовестные участники рынка получат преимущество, а недобросовестные, которые создавали хаос и неопределенность, будут вытеснены. В долгосрочной перспективе это приведет к повышению доверия и укреплению инвестиционного климата в отрасли.
Власти Москвы больше не будут выдавать разрешения на строительство комплексов апартаментов. Как вы считаете, правительство Санкт-Петербурга последует примеру столицы?
- У Санкт-Петербурга всегда был свой путь, и я надеюсь, что город сохранит уникальность своего подхода. Однако, скорее всего, тенденция, заданная Москвой, со временем затронет и Петербург. Возможно, процесс будет происходить медленнее из-за сопротивления девелоперов и лоббирования интересов, но в какой-то момент выдача разрешений на апартаменты может прекратиться.
Это может привести к серьезным проблемам. Во-первых, апартаменты часто становятся эффективным решением для сложных участков, которые иначе не будут развиваться. Запрет означает, что город теряет возможность для реновации таких территорий и создания современной инфраструктуры. Во-вторых, сокращается инвестиционная привлекательность региона, что негативно влияет на экономику города. Я убеждена, что вместо прямых запретов необходимо искать более гибкие и стратегически взвешенные решения, которые позволят развивать продукт в интересах города и его жителей.
Какие новые тренды на рынке недвижимости сложились в непростой 2024 год?
- 2024 год показал несколько ключевых трендов, связанных с изменением потребительских предпочтений и общей экономической ситуацией.
Первый тренд – это стремление к эмоциональному и интеллектуальному комфорту. Люди все чаще выбирают не просто квадратные метры, а пространство, которое позволяет восстанавливаться, отдыхать и чувствовать себя гармонично. Это запрос на капсульный баланс: место, куда можно сбежать от городской суеты, ощутить спокойствие и безопасность.
Второй тренд – трансформация потребителя. Появляется все больше людей, которые предпочитают жить одни, и это требует новых решений в жилой недвижимости. Сервисные апартаменты становятся популярными именно потому, что они могут предложить гибкость, удобство и высокий уровень сервиса для таких клиентов.
Третий тренд – это развитие сообществ и мультифункциональных пространств. Современный потребитель ищет не просто жилье, а среду, которая объединяет людей с общими интересами. Это могут быть спортивные клубы, кибер-пространства, культурные хабы и зоны для творчества. Такие проекты создают дополнительную ценность для жителей и становятся важной частью их образа жизни.
В условиях экономической нестабильности выигрывают те девелоперы, которые умеют гибко адаптироваться к запросам потребителей и предлагать решения, которые отвечают не только текущим потребностям, но и эмоциональным ожиданиям клиентов.
Последние профессиональные конкурсы показывают, что сегодня развернулась настоящая битва концепций. Набор сервисов, планировок, меблировки в проектах одной категории одинаков. Получается, что конкуренция и борьба за покупателя строится только за счет концепций или чего-то еще?
- Концепция действительно стала ключевым фактором, который отличает успешные проекты на рынке недвижимости. Но важна не просто красивая идея или банальная трансляция преимуществ, вроде «натурального мрамора на подоконнике». Настоящая концепция должна быть целостной и эмоционально откликаться потребителю.
Конкуренция строится на глубоком понимании потребностей клиента и умении предложить ему не просто квадратный метр, а пространство, которое несет в себе смысл, стиль и функциональность. Это сочетание комфорта, безопасности, эстетики и индивидуальности. Человек покупает не стены, а образ жизни и эмоции, которые он будет получать в этом месте.
Наш подход в PLG строится на таких принципах. Мы верим в энергию места и вдохновляемся культурным кодом Санкт-Петербурга. Проект должен вызывать эмоциональный отклик и предлагать гибкость: человек должен ощущать себя свободным, но при этом окруженным заботой и видеть прозрачность работы его инвестиций. Это и есть «доказанное выгодное отличие» нашего проекта, которое работает на уровне эмоционального взаимодействия с клиентом.
Сегодня покупатели очень разные. Кто-то вкладывает средства для дальнейшей сдачи, кто-то планирует жить сам, а кто-то рассматривает вариант «вдруг пригодится». Именно поэтому рынок требует многоуровневого подхода и концепций, которые отвечают разным сценариям использования. Но ключевое остается неизменным: концепция должна быть живой и отвечать настоящим потребностям людей.
Почти половина апарт-комплексов работает по "котловому методу" распределения дохода. В чем его преимущества? Какие есть альтернативы?
- Котловой метод – это система, при которой доход от сдачи всех номеров делится равномерно между собственниками. Его главное преимущество – прозрачность. Все участники получают прибыль пропорционально, исключаются манипуляции с приоритетом номеров.
Однако такой метод не лишен недостатков. Если у собственника номер большего размера или с лучшими характеристиками, он может посчитать такое распределение прибыли несправедливым. Мы в PLG решили эту проблему, внедрив модифицированный котловой метод по категориям номеров. Номера группируются по размеру и качеству, и выручка распределяется внутри этих категорий. Такой подход устраняет недовольство и делает систему более справедливой.
Альтернативой котловому методу может быть гарантированный доход, когда управляющая компания фиксирует сумму выплат для собственника. Но это менее гибкая модель, которая часто не учитывает колебания загрузки. Мы постоянно адаптируем свои подходы, собираем обратную связь и совершенствуем систему так, чтобы она была выгодной и понятной всем участникам.
Открытие "ПРО.Молодость" запланировано на II квартал 2026 года. Каким вы видите будущего резидента? Как изменится портрет гостя?
- Будущий резидент «ПРО.Молодость» – это человек, который живет в современном ритме и открыт к новым возможностям. Это молодой человек психологически, а не обязательно календарно. Он ценит свободу, технологичность, функциональность и эстетичный дизайн. Такой резидент ищет не просто место для жизни, а среду, где можно развиваться, общаться и находить единомышленников.
Мы видим «ПРО.Молодость» как пространство, которое объединяет разные сообщества. Например, киберспортсмены получат современную Киберарену - площадку для тренировок, а любители науки и истории смогут соприкоснуться с уникальными экспонатами палеонтологии в Палеопосольстве. Наш апарт-отель задуман как пространство, где можно жить, работать, отдыхать и учиться, не покидая пределы комплекса.
Проект ориентирован на тех, кто устал от однообразия и хочет чего-то большего: баланса между комфортом, функциональностью и эмоциональной насыщенностью жизни. Мы создаем продукт для людей с мультисмысловым подходом к жизни, которые не замыкаются в рамках одного стиля или сценария. «ПРО.Молодость» станет местом, где можно прикоснуться к прекрасному, почувствовать гармонию и одновременно быть в центре современной жизни.
Ольга Смирнова. Операционный директор PLG. Окончила СПбГУ.
2005—2009 г.г. — ООО «ПромСервисБанк». Начальник юридического управления, член совета директоров банка, член кредитного комитета.
2010—2013 г.г. — ОАО «Усть‐Илимский ЛДЗ». Директор по персоналу с одновременным исполнением обязанностей заместителя генерального директора по правовым вопросам.
2013—2014 г.г.— ООО PLG. Директор по персоналу и организационному развитию.
2015 года - операционный директор PLG
Девелоперская группа PLG занимается строительством коммерческой недвижимости с 2008 года. Компания выполняет полный цикл работ: проектирует, строит и управляет возведенными объектами. В 2018 году компания PLG вывела на рынок новый формат недвижимости - инвестиционные апарт-отели. Своим апартаментом собственник может распоряжаться так, как считает нужным: заселиться в него, сдавать в аренду самому или с помощью отельного оператора PLG. В портфеле PLG два таких. проекта. IN2IT - современный апарт-отель в Московском районе, состоящий из двух корпусов, общее число апартаментов - 1521. Оба корпуса IN2IT уже открыты и функционируют: собственники проживают в своих апартаментах, инвесторы получают доход от аренды. "ПРО.Молодость" - комплекс апартаментов в Невском районе Петербурга, общее число апартаментов - 2072. Все апартаменты сдаются с чистовой отделкой, поэтому можно будет заехать сразу после получения ключей. Срок сдачи - середина 2026 года.
