«Рынок в целом тяжелый». Что девелоперы говорят об итогах трех кварталов

Алексей Белоусов, генеральный директор Объединения строителей Санкт-Петербурга:

— Сегодня мы говорим о том, что компании отрасли выполняют свои планы, скорректированные после того, как стало известно об отмене льготной ипотеки. То есть мы идем в соответствии с планами, отвечающими сегодняшней реальности и уже предполагающими сокращение продаж. И эти планы оказались достаточно точными и прогнозными.
Могу добавить, что у разных компаний объемы продаж корректировались в разных объемах, где-то на 30%, где-то были другие показатели. Понятно, что в сегменте элитного жилья они изменялись в меньшей степени либо практически не изменялись, поскольку тут доля ипотеки всегда была минимальна. При этом очевидно, что основная доля снижения продаж пришлась на массовый сегмент, на все остальные — в меньшей степени. 
Повышение процентной ставки ЦБ отражается на строительной отрасли меньше, чем отмена льготной ипотеки, поскольку ставка уже давно является заградительной для рынка. Напомню, что заградительной ставку можно считать от показателя в 12% и выше, поскольку при таком ее уровне граждане не берут ипотеку без дотаций государства либо берут кредиты на небольшую сумму и на короткий промежуток времени. 
Что касается планов по вводу жилья на текущий год, то думаю, что они все будут выполнены. Все объекты, которые должны быть сданы в этом году, будут сданы в срок. И всего в Петербурге будет введено около 3,5 млн м² жилья. 
Что касается объемов продаж, то здесь будут определенные потери, связанные именно с тем, что массовая ипотека ушла. Насколько они будут велики, сложно сказать. Потому что в сентябре был серьезный провал на уровне в 30−40%, а в некоторых компаниях и больше. В октябре же произошли выравнивание и даже рост продаж. Поэтому спрогнозировать, что будет в декабре, сложно.
Давайте дождемся конца года и будем надеяться, что мы сумеем справиться с непростой ситуацией с меньшими потерями, чем нам казалось летом. 

Ольга Кобякова, коммерческий директор «Петербургской Недвижимости» (Setl Group):

— Холдинг Setl Group — один из лидеров строительной отрасли города и страны. У компании есть возможности для стабильного вывода новых объектов на рынок. По итогам трех кварталов 2024 года холдинг вывел 7,3 тыс. квартир (256 тыс. м²).
Что касается продаж, то за первые 9 месяцев 2024 года они составили у компании 13,8 тыс. квартир (496,7 тыс. м²). Для сравнения: за весь 2023 год было реализовано меньше — 12,5 тыс. квартир (487,7 тыс. м²).
Стабильные продажи удается поддерживать благодаря различным ипотечным программам и рассрочкам. Например, по специальной ипотечной программе процентная ставка на период строительства дома составит всего 3%.
Однако в целом сейчас по городу наблюдается сокращение вывода новых объектов. Например, за 9 месяцев 2024 года разрыв между спросом и предложением нового жилья в Петербурге составил 42% — спрос 1,75 млн м² при выводе новых объектов всего 1,23 млн м².
Поэтому в данный момент нет никаких предпосылок для снижения цен. Скорее всего, они будут постепенно расти.
Безусловно, конец года будет активным. Это классическая история любого года, когда все торопятся решить вопросы до конца декабря. Понимание того, что лимиты по семейной ипотеке ограничены и могут скоро закончиться, а также ожидание введения с 1 января новых условий по ипотечным программам будут стимулировать клиентов быстрее принимать решение о покупке новой квартиры. 

Марк Лернер, генеральный директор компании «Петрополь»:

— По итогам трех кварталов мы сработали неплохо: в июне вывели в продажу наш новый апарт-отель Gler (четыре звезды), и сейчас продажи в нем идут хорошо. Результаты октября кратно лучше, чем в августе-сентябре. Но это заслуга не рынка, а наших специалистов, потому что рынок в целом тяжелый в плане отсутствия понимания того, что будет дальше. И дело даже не в том, что у людей нет денег и потребности их вложить — есть и то, и другое. 
Пока люди рассматривают в качестве сохранения денег депозиты, но при этом их же и боятся. Дело в том, что ключевая ставка в 21% неадекватно высока, и, если человек не может объяснить такой показатель, он ему не доверяет. Как минимум человек, который думает положить деньги на депозит, опасается, что банк может ему эти средства не вернуть. Соответственно, если социально-политические перспективы плохо проглядываются, то граждане опасаются делать какие-либо инвестиции и ждут стабильности. 

Ольга Рянкель, руководитель направления исследований Nikoliers:

— В Петербурге за три квартала 2024 года было заключено 34,8 тыс. договоров долевого участия (без учета оптовых сделок, сделок с юридическими лицами и сделок элит-класса). Результаты первых девяти месяцев фиксируются на уровне прошлого года, однако основную долю сделок обеспечил пиковый спрос первых двух кварталов в преддверии окончания действия стандартной льготной ипотечной программы. А в III квартале наблюдается значительное снижение объема сделок — минус 37% по сравнению с сопоставимыми показателями июля-сентября 2023 года. При этом доля ипотеки снизилась сразу на 17%, до уровня 64%.
В целом у девелоперов было достаточно времени подготовиться к ожидаемому снижению спроса во втором полугодии, предварительно накопив средства на эскроу-счетах. 
В настоящее время локомотивом продаж являются скидки. При этом застройщики предпочитают не открыто снижать цену, а позиционировать акции на пул лотов, а также предлагают программы траншевой ипотеки и длительной рассрочки с меньшим удорожанием к стоимости при 100%-ной оплате. 
Главными факторами, оказывающими влияние на рынок первичной недвижимости в текущий момент, являются условия предоставления семейной ипотеки. При сохранении низкого уровня банковских лимитов по госпрограмме суммарный объем сделок Петербурга может сократиться на 10–15% по сравнению с прошлым годом.
Также стоит отметить существенное повышение ставки ЦБ РФ в октябре. Текущий показатель существенно снижает активность девелоперов в части вывода новых проектов, в том числе из-за высоких ставок проектного финансирования.
Объемы строительства многоквартирного жилья в черте Петербурга год к году снизилось на 10%. А в сравнении с рекордными объемами 2020 года — сразу минус 47% (6 млн м² строящегося жилья против 11,3 млн м² в ноябре 2020 года). 
В краткосрочной перспективе не стоит ждать снижения средней цены предложения, а в среднесрочной будет рост цен, особенно на фоне активизации спроса по мере снижения ключевой ставки ЦБ РФ.

Алия Ханбекова, директор департамента элитной недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге:

— На первичном рынке элитной недвижимости Петербурга в III квартале 2024 года сохраняется высокая покупательская активность: с июля по сентябрь было реализовано 163 лота общей площадью 21 тыс. м². Общее число сделок за 9 месяцев уже превысило показатели 2023 года на 19%. 
Объем предложения на первичном рынке элитной жилой недвижимости по итогам III квартала составил 74 тыс. м² (575 квартир и апартаментов). Однако на фоне сохраняющегося спроса и отсутствия новых объектов объем экспозиции продолжил сокращаться. За квартал он снизился на 16% по количеству лотов.
Инвестиции в площадки под девелопмент жилья в Петербурге и Ленобласти за 9 месяцев превысили 60 млрд рублей, что на 12% больше, чем в аналогичный период 2023 года. Также мы отмечаем, что с июля по сентябрь включительно в петербургской агломерации увеличился интерес к земле со стороны девелоперов, реализующих проекты загородного формата. Под строительство коттеджных поселков было приобретено два участка общей площадью 18 га.

Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург»:

— К третьему кварталу под влиянием трансформации рынка недвижимости в компании «Главстрой Санкт-Петербург» видоизменилась структура сделок. Так, число сделок с использованием ипотеки сократилось на 30%: с 94% в октябре 2023-го до 64% в 2024 году. При этом возросла доля рассрочки: 31% договоров в октябре 2024-го против 2% за аналогичный период прошлого года.

На мой взгляд, сильнее всего на рынок влияет ужесточение политики ЦБ и рост ставок по ипотеке, так как основным драйвером продаж на рынке недвижимости масс-маркета остаются ипотечные программы. Да, рассрочки, различные варианты которых девелоперы предлагают своим покупателям, могут помочь клиенту реализовать свою потребность в новом жилье в моменте, но такая форма оплаты не заменит ипотеку, которая сегодня становится неподъемной. Рыночные ставки уже бьют немыслимые значения, а программа семейной ипотеки ограничена выданными лимитами.

Однозначный прогноз по ситуации на рынке дать сложно. С одной стороны, мы не наблюдаем падения объема спроса после июля: наоборот, показатели августа-октября в целом позволяют говорить о том, что рынок постепенно приспосабливается к новым условиям. Также на объем продаж в ноябре–декабре может повлиять сезонность. С другой — ожидаемый рост ключевой ставки: ставки по ипотеке в банках уже сейчас доходят до 25%, а первоначальный взнос до 50%. Вполне вероятно, объем ипотеки будет снижаться, но будут развиваться длительные рассрочки, которые частично заменят собой ипотечные кредиты.