Лидеры риска
«Новый проспект» начинает вести ежемесячный федеральный мониторинг дел по искам дольщиков к застройщикам о взыскании неустоек, предусмотренных федеральным законом №214-ФЗ, за задержку сдачи дома. Эти данные содержатся в базах государственной автоматизированной системы (ГАС) «Правосудие», а также в картотеках районных судов, которые ежедневно рассматривают такие иски.
Проблема размера неустоек давно волнует застройщиков, и они открыто о ней говорят: практика взыскания сумм, сопоставимых с ценой квартиры, стала реальностью еще несколько лет назад. Но масштаб ее до сих пор был скрыт в массивах судебных данных: перелопатить всю практику районных судов всех регионов России казалось немыслимым. В первую очередь, следует отметить, это было связано с неудобством самой ГАС «Правосудие», алгоритмы которой прямо-таки заточены на то, чтобы помешать какому бы то ни было анализу. Кроме того, мы с удивлением обнаружили, что с 1 января 2018 года районные суды четырех регионов — Москвы, Петербурга, Московской и Ленинградской областей — перестали выгружать свои судебные акты в базу ГАС «Правосудие», сохраняя их лишь на собственных интернет-сайтах.
В чем причина этого саботажа программы, созданной на бюджетные средства (сотни миллионов рублей!), ключевыми для рынка регионами — это тема отдельной статьи. А пока мы тем не менее смогли преодолеть все препоны и создать алгоритмы для максимально точного мониторинга «долевых» судебных решений судов общей юрисдикции первой инстанции — районных и городских — по всей территории России.
Миллион в месяц
В качестве первого тестирования мы проверили иски за сентябрь 2018 года — месяц рождения нашего интернет-издания. В мониторинг попали 1216 решений по искам дольщиков к 470 застройщикам России, с которых суды взыскали неустойки по договорам долевого участия в строительстве на общую сумму 471 млн рублей. Таким образом, в среднем российский застройщик получает по 2-3 иска в месяц и платит по ним суммарно около 1 млн рублей. А средний размер взысканной судом неустойки составляет около 388 тыс. рублей.
Учитывая, что среднемесячный объем рынка долевого строительства РФ, по оценкам экспертов, составляет около 83 млрд рублей, сумма в 400-500 млн рублей не представляет видимой угрозы: санкционная нагрузка на каждый рубль в цене среднего квадратного метра жилья не превышает 5 копеек. Однако при более детальном изучении полученных данных мы видим, что у разных застройщиков этот показатель сильно различен: удовлетворенные судами претензии к одним компаниям исчисляются десятками миллионов рублей в месяц, а к другим — не превышают одной тысячи рублей. И наиболее реальную группу риска составляют компании первой сотни нашего списка (см. инфографику).
Групповой обзор
Десятка лидеров нашего рейтинга вполне кореллирует с новостями СМИ о банкротстве застройщиков. На втором месте оказался петербургский «Главстройкомплекс» бывшего вице-губернатора Ленобласти Николая Пасяды с 12 исками на сумму 20,9 млн рублей. В августе 2018 года в отношении этой компании была введена процедура наблюдения.
На третье место (если провести «командный зачет») попали четыре структуры группы «Норманн»: ООО «ИСГ Норманн», ООО «Норманн-Север», ООО «Норманн-Юг» и ООО «Норманн-Запад» (10 исков на общую сумму 15,7 млн рублей). В отношении последней в начале ноября суд ввел конкурсное производство. Владельцы обеих компаний давно не отвечают на звонки, а их почтовые ящики переполнены.
В тридцатку вошли три петербургские компании, которые держатся на плаву: 13-е место (3 иска на общую сумму 6,4 млн рублей) заняли сообща две структуры холдинга «Л1» Павла Андреева, 15-е заняла «Лидер групп» Александра Некрасова (51 иск на общую сумму 5,1 млн рублей), а 22-е место (4 иска на общую сумму 4,2 млн рублей) досталось строительной компании «Дальпитерстрой» Аркадия Скорова. В сотню также вошло ООО «Карелия Девелопмент» (1 иск на 1,6 млн рублей).
«Проблема в том, что поправки 214-ФЗ о нарушениях сроков строительства сильно подорвали строительную отрасль, — сетуют в «Дальпитерстрое». — Там множество нестыковок. Например, сказано, что нельзя до завершения стройки списывать деньги с эскроу-счетов, куда приходит оплата за жилье от дольщиков. Но при этом застройщик должен платить неустойки за срыв сроков ввода дома. Откуда, спрашивается, брать деньги, чтобы выполнять обязательства по исполнительным листам? В банках кредитоваться? Но банки не дают денег строителям, у которых есть сложности. Или дают под бешеные проценты. Эта ситуация превращается в снежный ком. Мы постоянно сталкиваемся с потребительским экстремизмом. У нас компенсации требуют 10% покупателей. И есть среди них непорядочные люди, которые просто обращаются в разные суды и пытаются получить с застройщика по максимуму. Есть судьи, которые понимают, что происходит, и отказывают таким истцам. А есть те, кто без вариантов становятся на сторону дольщиков».
«Природа происхождения этих претензий нам не понятна, — прокомментировали в «Л1». — Последние два года у нас нет задержек по сдаче объектов. Просроченных обязательств перед людьми у нас тоже нет. Все долгострои сданы. А дольщиков второй очереди «Лондон Парка» мы перекинули на первую очередь, которая сдана и заселена. Так что в этом рейтинге мы вообще не должны фигурировать. Каждую претензию готовы рассмотреть индивидуально».
Текст: Павел Горошков, Наталья Ковтун.
