Распродажа гектарами. В Петербурге продадут три больших участка земли в границах КАД

Вид на Грязный остров

Земельный банк

Российский аукционный дом (РАД) в июне проведет аукционы по продаже трех крупных земельных участков в границах КАД. Все они находятся на данный момент в частной собственности. Все участки предназначены под жилую застройку в рамках редевелопмента.

Два участка находятся в Красногвардейском районе Петербурга. Первый лот, площадью 34,79 га - это территория бывшего НПО «Краснознаменец» на Ржевке (на Капсюльном шоссе, 44). 

Второе пятно, площадью 35,9 га, представляет собой два смежных участка на территории предприятия «Ручьи», в квартале, ограниченном Индустриальным проспектом, проспектом Маршала Блюхера и железной дорогой между ж/д станциями «Пискаревка» и «Ржевка». Там можно строить средне- и многоэтажное жилье или многофункциональные объекты с разрешенной высотой 40-55 м.

Третий участок расположен в Кировском районе города, на улице Калинина, 5-13. Это так называемый Грязный остров - квартал, ограниченный реками Екатерингофкой, Ольховкой и Внутренним каналом, с корпусами бывшего гидролизного завода. Общая площадь территории - 17,2 га. Из них в собственности нынешнего владельца находятся 14,2 га, а еще 3 га - в аренде.

Начальная стоимость участка «Краснознаменец» составляет 810 млн рублей, участка на Ржевке –1,49 млрд рублей, а на Грязном острове – 2,2 млрд рублей. Все три лота можно купить как вместе, так и по отдельности.

Актив для крупного бизнеса

Аналитики отмечают, что, все три выставленные на продажу лота имеют прекрасные перспективы для редевелопмента. К разработке и реализации проектов застройки участков жильем или апартаментами можно приступить сразу после принятия новых Правил землепользования и застройки. Территория завода «Ручьи» уже имеет условно разрешенное использование под жилищное строительство.

«Учитывая ограниченный доступ бизнеса к кредитным ресурсам и высокую кадастровую стоимость земли, стратегия временного удержания участков в земельном банке доступна далеко не всем. Это довольно дорого, учитывая постоянные налоговые обязательства и отсутствие доходности в период ожидания. Так что, предстоящие торги вызовут интерес в первую очередь у крупных девелоперов», - уверен партнер, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate Валерий Трушин.

«С ним согласна директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в холдинг Setl Group) Ольга Трошева: «Поскольку все территории имеют значительные размеры и требуют больших инвестиций, круг претендентов на их покупку будет ограничен. Многие компании на сегодняшний день ориентируются на оптимизацию своих затрат, поскольку привлечение для покупки кредитных средств при текущей ставке ЦБ представляется нецелесообразным».

Тем не менее девелоперы, уверенные в своих планах на будущее, по-видимому, оценят представившуюся возможность пополнить земельный банк.

«С учётом перспективы жилищного строительства на этих территориях, заявленные цены проходят по нижней границе рынка – нечастый случай в Петербурге. Кроме того, два из трех выставленных участков выходят к воде, и это существенно увеличивает их потенциальную капитализацию», - говорит один из игроков рынка.

Резерв для строительства жилья

Преимуществом участков на Ржевке Ольга Трошева называет отсутствие на территории объектов капитального строительства и хорошую транспортную доступность: рядом находится развязка КАД с выходом на Шафировский проспект.

Близость загородных курортов «Охта-парк», «Орлиная гора», «Северный склон» (30 минут на автомобиле) не является решающим фактором, но может повлиять на концепцию будущих жилых комплексов. С территории «Ручьи» открываются живописные виды на реку Охта, ручьи Зыбин и Безымянный. У бывшей площадки НПО «Краснознаменец» есть не только вид, но и выход к воде. Природный ландшафт открывает возможность для создания прогулочной зоны.

Самые яркие перспективы для редевелопмента, по мнению экспертов, представляет бывшая территория завода «Петроспирт». Участки на Грязном острове еще в 2012 году планировали использовать под жилую застройку. С тех пор было предложено несколько идей, как включить эту локацию в городскую среду. Ни одна из них не предполагает сохранения промышленной функции – место очень петербургское по своей атмосфере.

«Стоит рассмотреть возможность перевода участка под деловую или жилую застройку», - уверен Валерий Трушин. Эксперты также отмечают, что остров легко будет интегрировать в городскую среду с ее возможностями и сервисами.

Среди особенностей этого лота Ольга Трошева выделяет его специфическое островное расположение: девелоперу придется решать проблему транспортной доступности. Действительно, ближайшая станция метро «Нарвская» находится в 5 минутах езды на транспорте. С другой стороны, расстояние до центра города не превышает 5 км.

«Несмотря на определенные нюансы, это действительно очень интересное место для строительства жилья или апартаментов, учитывая его близость к реке и парку Екатерингоф», - заключает эксперт.