Денежное дерево. Как власти поддержат деревянное домостроение

Федеральные власти утвердили план по развитию лесного комплекса, который предусматривает в том числе поддержку деревянного домостроения. До сих пор все попытки властей стимулировать этот сектор проваливались, поскольку банки неохотно работают с объектами ИЖС, и особенно с деревянными. 

Вице-премьер РФ Виктория Абрамченко 14 октября утвердила план по декриминализации и развитию лесного комплекса, составленный по итогам прошедшего в конце сентября совещания у президента России. Об этом сообщила пресс-служба вице-премьера. Минстрою и Минпромторгу до 1 декабря поручено обеспечить в пилотных регионах реализацию программы, согласно которой 20% жилых домов (в том числе для переселения людей из аварийного фонда) и объектов соцкультбыта будут строить с применением деревянных конструкций. Кроме того, к 1 июля 2021 года действие ипотечных программ должны распространить на жилье из деревянных конструкций, произведенных индустриальным способом.

Это уже не первые попытки правительства поддержать сегмент деревянного домостроения. Но все предыдущие глобальные инициативы сверху провалились, лишь в некоторых регионах страны работают местные программы. Например, есть программа по поддержке деревянного домостроения в Кировской области, вполне успешная. Там благодаря усилиям областных властей производители деревянных домов активно строят объекты в рамках программы по расселению аварийного жилья и социальной инфраструктуры. Но на общем фоне рынка это капля в море.

Банки не любят деревянные дома

Программа льготного кредитования деревянного домостроения впервые стартовала в 2018 году, но должного развития не получила. «У нее был ограниченный период субсидирования процентной ставки — не на весь срок кредитования, участвовали в ней лишь два банка, и знали о программе немногие», — рассказывает территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке северо-западного филиала банка «Открытие» Татьяна Хоботова. Спроса на такие кредиты особого не было: многие заемщики не готовы были променять город на сельскую местность, вспоминает она. 

Строители отмечают, что банки неохотно выдавали ипотеку на деревянные дома. «Мы обращались в один банк с просьбой оформить покупателю льготный кредит на покупку дома. Представители банка сказали, что рассмотрят такую возможность, но диалог не продолжился. А потом закончился и эксперимент по предоставлению льготной ипотеки для деревянного домостроения», — говорит член совета директоров корпорации «Русь» Дмитрий Майоров. 

Генеральный директор «Приозерского лесокомбината» Александр Озеров объясняет непопулярность ипотеки для деревянного домостроения высокими ставками по кредитам в рамках программы. Так, у «деревянной» ипотеки ставка составляет 10–12%, у традиционной — 6,5%, у сельской — 3%. 

Для банка выдача ипотеки на деревянный дом — это рискованное предприятие. «Жилье строится из деревянных материалов, а это увеличивает риск появления пожароопасной ситуации. По этой причине далеко не каждая финансовая организация предоставляет кредиты по данному виду льготного кредитования для населения», — подтверждает Татьяна Хоботова. «Банками считаются деревянные дома объектами рискового инвестирования. Хотя в настоящее время дома, построенные из клееного бруса, по безопасности мало чем уступают каменным», — отмечает аналитик ИК «Фридом Финанс» Евгений Миронюк.

Стихия ИЖС

По данным Ассоциации деревянного домостроения, в 2019 году объем ввода деревянных домов в России составил 14,9 млн м², увеличившись по сравнению с 2018 годом на 22%. В этом году в ассоциации прогнозируют рост ввода на 15%.

В Ассоциации деревянного домостроения уверены: чтобы сделать сегмент деревянного ИЖС привлекательным для банков и покупателей, необходимо его сначала привести в цивилизованное состояние. «А пока тут не существует четких правил строительства и проектирования, не отработана общая схема надзора за возведением домов. Кроме того, ИЖС — это неликвидный залог для банков», — отмечают в ассоциации. 

«Действительно, банки гораздо охотней работают с застройщиком, который гарантированно достроит объект и передаст его ипотечнику. А когда объект строит сам ипотечник, финансовое состояние которого сложно проследить и когда контроль за стройкой затруднен, тогда банки, конечно, не стремятся выдавать кредиты», — комментирует ситуацию глава Объединения строителей Петербурга Алексей Белоусов.

В Ассоциации деревянного домостроения считают, что для упорядочения рынка необходимо менять законодательство. В частности, нужно создать систему сертификации услуг в области проектирования, строительства и эксплуатации деревянных домов, разработать критерии противопожарных расстояний между деревянными домами, актуализировать нормативы технологий малоэтажного деревянного домостроения. Эти предложения ассоциация уже направила в федеральное правительство. 

Качели спроса

В 2020 году большинство игроков рынка деревянного домостроения отмечают рост продаж даже на фоне эпидемии коронавируса. «Те, кто откладывал строительство дома до лучших времен, ринулись покупать объекты сейчас», — поясняет рост спроса Александр Озеров. «Несмотря на временную приостановку производства из-за карантинных мер, продажи домов в 2020 году велись более активно, чем в прошлом году», — подтверждает Дмитрий Майоров, подчеркивая, что когда национальная валюта падает, все бегут вкладывать деньги в недвижимость, в том числе в деревянные дома.

Глава холдинга «Промстройлес» Евгений Исламов прогнозирует, что спрос в ближайшее время будет сохраняться на небольшие дома. Те покупатели, которые хотели приобрести дома площадью, например, в 150–200 м², сейчас переориентировались на небольшие, до 100 м², объекты. «Им важно, чтобы дома были сделаны качественно, но они готовы сократить их площадь», — добавляет Евгений Исламов.

Вместе с тем производители с опаской смотрят в будущее, поскольку никто не может точно сказать, сколько продлится бум покупок. «Сейчас покупали дома те, кто изначально планировал сделать это в 2021–2022 годах. Соответственно, в этот период рынок явно просядет», — полагает Александр Озеров. «Да, пока спрос превышает предложение, но рано или поздно ситуация радикально изменится, после роста всегда наступает спад», —  опасается Дмитрий Майоров. 

Дорогой мой дом

По опросам ВЦИОМ, 66% россиян предпочли бы жить в индивидуальном доме, однако пока этот сегмент недоступен для большинства покупателей. «Большая ставка по ипотеке делает покупку даже с учетом 5%-ного субсидирования деревянных домов малоинтересной для большинства», —  говорит Евгений Миронюк. По его подсчетам, стоимость кредита на строительство деревянного дома получается примерно такой же, как и на вторичном рынке недвижимости в многоквартирных домах.

Строительство деревянного дома — изначально дорогостоящий проект. Это вкупе со сложной практикой получения кредита на его реализацию тормозит развитие данного сегмента рынка. «Программа поддержки деревянного домостроения могла бы заработать при существенном удешевлении древесины на внутрироссийском рынке, что возможно, например, при повышении экспортных пошлин на древесину и пиломатериалы», — считает Евгений Миронюк.

Производители также фиксируют рост себестоимости домов, связывая его в первую очередь со значительным (в пределах 20%) удорожанием древесины — экспортного товара, на ценообразование которого влияют колебания курсов валют. Кроме того, рост цен на сырье связан и с дефицитом древесины. Так, на Северо-Западе из-за теплой зимы 2019–2020 годов лесозаготовители снизили объемы заготовки, и сырья уже не хватает, отмечают участники рынка. 

«При этом поднимать цены пропорционально росту себестоимости не получится. Это отпугнет покупателя. Соответственно, прибыльность бизнеса уменьшается, и в следующем году мы можем ожидать ухода с рынка ряда игроков», — прогнозирует Александр Озеров.