Приземленная недвижимость

Действующее законодательство предполагает регистрацию права собственности на все построенные дома и помещения в них. В то же время уклонение не влечет никаких санкций. Многие такие объекты недвижимости могут беспрепятственно эксплуатироваться десятилетиями, необходимость их легализации возникает только при желании совершить какую-либо сделку.

В списках не значатся

По расчетам Росреестра, в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) отсутствуют сведения о 9,3 млн помещений, в том числе 5,9 млн — в многоквартирных домах. Доля неучтенных объектов оценивается в 14%. Соответственно, на них не начисляются имущественные налоги.
Кроме того, в каждом регионе ежегодно выявляется до 5 тыс. незарегистрированных индивидуальных жилых домов. «Граждане, которые за свой счет осуществляли их строительство, в отсутствие государственной регистрации прав не являются собственниками данной недвижимости. Такая ситуация не позволяет органам местного самоуправления обладать достоверной градостроительной информацией о жилищном строительстве, надлежащим образом вести статистический учет и создает выпадающие доходы местных бюджетов», — полагают в ведомстве.
Пресечь эти нарушения призван внесенный правительством России законопроект. В первую очередь он возлагает на застройщиков обязанность регистрировать в ЕГРН все сданные помещения и машино-места. Соответствующее заявление должно быть направлено в течение 30 рабочих дней после подписания акта с дольщиком или 6 месяцев для объектов собственности, построенных без привлечения долевого финансирования.
Аналогичные требования возлагаются и на иных «создавших здания и сооружения» лиц. «В случае невыполнения такой обязанности указанное лицо несет предусмотренную законом ответственность», — отмечается в законопроекте.
Кроме того, с 1 марта 2025 года представлять заявления о государственном кадастровом учете и регистрации прав организации должны будут исключительно в электронном виде. Госдума уже одобрила инициированные Росреестром поправки. «Они помогут уменьшить количество объектов, используемых без регистрации в ЕГРН, и предотвратит владение постройкой без оформления прав на землю под ней. При предоставлении земли для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) субъекты Федерации могут обязать застройщиков регистрировать частные дома в определенные сроки», — заявил председатель Комитета по государственному строительству и законодательству Павел Крашенинников.

Фискальный переучет

По данным Федеральной налоговой службы, частные собственники в прошлом году заплатили налог на имущество за 7,5 млн жилых домов, 33,8 млн жилых помещений, 3,1 млн гаражей и машино-мест, 351 тыс. хозяйственных построек и 3,3 млн не классифицированных помещений и строений. Средний налоговый платеж за жилой дом составляет 1,5 тыс. рублей, квартиру или комнату — 1,6 тыс., за иной объект — 6,7 тыс.
«Если объект недвижимости не зарегистрирован в ЕГРН, его юридически не существует. Соответственно, и налогом он не облагается. Но такая практика как минимум в Санкт-Петербурге и близлежащих регионах не встречается или налоговой инспекцией не выявляется», — констатирует руководитель налоговой практики юридической компании «Пепеляев групп» Сергей Сосновский.
Поскольку большинство неучтенных помещений не являются квартирами, предлагаемый переучет позволит увеличить доходы по налогу на имущество физических лиц в 2,3 раза — на 63,6 млрд рублей. Вся эта сумма поступит в местный бюджет муниципальных образований по месту нахождения объектов недвижимости.

Жить нельзя эксплуатировать

Вместе с тем эксперты неоднозначно оценивают предложенные поправки. В первую очередь юристы обращают внимание на отсутствие ответственности, которой авторы законопроекта угрожают уклоняющимся от регистрации построенных объектов. В пояснительных материалах указывается на необходимость внесения соответствующих дополнений в Кодекс РФ об административных правонарушениях, но об их разработке и о конкретных размерах возможных штрафов пока ничего не известно.
В отношении возводимых без привлечения долевого финансирования объектов (в том числе частных коттеджей) не определены ни сроки обязательной регистрации, ни критерии «завершения строительства». Согласно Градостроительному кодексу РФ, это событие определяется датой подписания соответствующего акта, но, если застройщик его не оформит, объект формально останется незавершенным. Также в реально построенном или даже частично эксплуатируемом доме могут отсутствовать, например, отдельные окна, двери, элементы отделки и так далее.
Советник председателя комитета по строительству Санкт-Петербурга Елена Чеготова признает наличие пробела в законодательстве: «Попробуйте понудьте меня зарегистрировать право! Но могут быть риски, в том числе самовольное строительство или реально незарегистрированные объекты, например подстанция какого-то лохматого года, которая еще до появления законодательства о регистрации прав на недвижимость приобреталась как набор оборудования. Объект ввели в правовой оборот, реально он белый и пушистый», — рассказала Елена Чеготова на конференции по защите интересов правообладателя недвижимости.
В бессмысленности предусмотренных законопроектом мер убежден и частнопрактикующий юрист Игорь Шануренко: «Никаких реальных последствий на практике эти меры не повлекут. Трудно представить, как можно заставить гражданина или застройщика зарегистрировать право собственности вопреки его желанию. Очевидно, что никакие механизмы принудительного исполнения в данной ситуации работать не будут».
А вот по мнению кадастрового инженера Екатерины Монтонен, принятие предложенного закона позволит упорядочить использование земельных участков. «Регистрация прежде всего выгодна самим добросовестным собственникам. Она позволяет предупредить споры между участниками строительства (инвесторами и другими), при разделе имущества при разводе супругов и так далее. При этом расходы на проведение кадастровых работ несопоставимо ниже стоимости объекта недвижимости», — полагает Екатерина Монтонен.