Припаркованный капитал. Нужны ли теплые гаражи покупателям жилья

Павел Мельников, директор департамента развития проектов холдинга Setl Group:

— Основное требование последнего времени к парковкам в жилых домах — это наличие оборудованных точек для зарядки электромобилей. Такие точки могут быть индивидуальными или общими, к ним можно подъехать и зарядить машину.

Еще одной востребованной опцией можно назвать наличие кладовых, вход в которые оборудован прямо из паркинга. Такое расположение позволяет легко и удобно перемещать вещи из машины в помещение для хранения или наоборот. Ведь кладовая обычно расположена на одном уровне с гаражом. Если в проекте есть такие кладовые, жители часто их покупают их сразу с машино-местом.

Места в теплых паркингах, безусловно, пользуются спросом, но чаще всего количество машино-мест в гараже меньше, чем количество квартир в доме. Однако при покупке квартиры не все сразу приобретают паркинг. Многие начинают задумываться об этом гораздо позже, зачастую после переезда в жилой комплекс. А тогда машино-мест, как правило, уже нет в наличии.

Цены на места в паркингах зависят от класса жилья и могут начинаться от 1 млн рублей. На вторичном рынке стоимость парковки возрастает в 2–2,5 раза.

Что касается использования, то теплый паркинг можно использовать только для хранения автомобиля. Единственным исключением является размещение в его пределах сертифицированного несгораемого шкафа с соответствующим разрешением, в котором можно что-то хранить. Такие шкафчики часто устанавливают в современных парковочных зонах.

Андрей Березин, совладелец «Евроинвест Девелопмент»:

— В последнее время изменений в требованиях к парковкам и парковочным местам ни в Петербурге, ни в Ленобласти не было. Да, парковочные места пользуются спросом, но обычно их начинают покупать, когда дом уже практически готов к вводу или сдан. Люди заселяются и понимают, что негде оставить машину. Возникает спрос. В определенный момент была хорошая тенденция: парковочные места покупали вместе с квартирами, и девелоперы могли включать стоимость паркинга в ДДУ. Получалось, что человек покупал паркинг, как бы включенный в стоимость квартиры, и рассчитывался за него лет за 20–30 лет, пока действовал договор ипотеки. Стоимость паркинга отличается в зависимости от локации. В Ленобласти, в частности в Мурино, паркинги стоят от 700 тыс. рублей за место, а в городе цена доходит до 5 млн рублей за машино-место.

Алексей Бондарев, генеральный директор агентства недвижимости «Прайд групп»

— В последние пару лет зарубежные технологии приходят в Россию с трудом, так что радикальных реформ на рынке парковок в этот период не было. Парковочное место должно быть чистым, безопасным, закрытым от внешней среды (если речь про теплый паркинг) и легкодоступным. Кстати, с последним пунктом застройщики, особенно в домах комфорт-класса, периодически допускают ошибки. Иногда спуск в паркинг слишком резкий, и не все автомобили могут туда комфортно заехать.

Бывают и другие накладки. Например, в одном из домов некорректно спроектировали повороты в паркинге. Машины в них не вписываются, приходится делать несколько поворотов в узком проезде. Это явная ошибка, которую уже не исправить.

Спрос на места в теплых паркингах всегда достаточно стабильный. Покупатели элитного жилья и квартир бизнес-класса моментально их выкупают, а в домах класса эконом и комфорт зачастую подземные или просто теплые парковки стоят полупустые, несмотря на акции и предложения застройщиков.

Стоимость парковки начинается от нескольких сотен тысяч рублей и заканчивается миллионами, если рассматривать массовый сегмент жилья. Цены на паркинги диктуют скорее не общие тренды, а дефицит или профицит машино-мест в доме. Бывает 100%-ный рост цены паркинга в процессе строительства дома, а бывает и наоборот, когда уже в готовом доме цена на паркинг недалеко ушла от стоимости на старте его создания. Кстати, самый дорогой паркинг я продал за 15 млн рублей. Но это была долгая история.

Если теплый паркинг пустует, использовать его для других целей по технике безопасности нельзя. Устраивать склад или хранить в этом месте комплекты колес не разрешено. Для этого есть специальные кладовки. Но во многих домах технику безопасности люди соблюдают плохо и пустые парковочные места заполняют хламом.

Елена Аккуратова, директор по маркетингу «Охта Групп»:

— Личный автомобиль — это удобно, но современный покупатель не хочет видеть машины во дворе, где небезопасно, шумно, пыльно. Двор без машин — это уже аксиома современного жилого комплекса. Во дворе должны быть рекреационные зоны, места для отдыха и активностей.

Мы в проекте «Экография. Квартал у Петергофа» вообще разместили парковочные пространства за пределами жилого комплекса. В результате жителям не мешают машины во дворах, а сами парковки расположены по внешнему контуру здания недалеко от входа в парадные. Это удобно.

Вообще, в пригородных жилых комплексах машины есть у многих жильцов, поэтому логично раза в полтора-два увеличить число парковочных мест.

Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург»:

— Строительство паркинга — всегда дорогое мероприятие для застройщика. Как правило, себестоимость машино-места стартует от 900 тыс. рублей и выше. При этом важно учитывать, что спрос на автостоянку может оказаться невысоким. Это касается, например, пригородных проектов, где есть возможность размещать или парковать автомобили на прилегающей территории или улицах. Напротив, если речь идет о ЖК в черте города, где посадка зданий весьма плотная и автомобили затруднительно парковать на придомовой территории, покупательский интерес к машино-местам будет высоким, но только при условии оптимальной цены.

Итоговая стоимость паркинга зависит от нескольких параметров: расположения машино-места, стадии готовности здания, формы оплаты и наличия пакетного предложения от застройщика. Также важную роль играет класс жилого комплекса. Например, к моменту заселения элитного ЖК большая часть парковочных мест может быть уже реализована, а в масс-маркете машино-места в большей степени продаются на финальных стадиях строительства или во время активной эксплуатации дома.

Если говорить о разнице в стоимости, то, по нашим данным, машино-место в отдельно стоящем паркинге может быть дешевле аналогичного предложения на подземной автостоянке на 50–70%.

Оптимальная выгода при приобретении парковочного места может быть достигнута за счет пакетной покупки квартиры и машино-места. В таком случае скидка на паркинг может составлять от 100 тыс. до 800 тыс. рублей.

Некоторые застройщики предлагают нереализованные машино-места жителям в долгосрочную аренду или в аренду с последующим выкупом. На рынке также есть примеры реорганизации теплых паркингов в self-storage — индивидуальные камеры хранения.